六相关规划要求七南湖片区概念总体思想八南湖片区总体定位思路九南湖片区片区指导思想与设计原则十南湖片区片区设计表现十规划布局十二拆迁安置十三技术经济指标第九章基础设施方案设计筑路材料二道路方案设计三道路工程设计四排水方案设计五树书线路迁建第十章投资估算和资金筹措工程概况二编制依据三编制比较说明四投资估算五资金筹措第十章运作模式与招商引资运作模式二招商引资三招商引资策略第十二章环境保护和节能环境影响二环境保护三节能第十三章实施进度计划项目管理二整治改造运作思路与实施步骤三实施措施第十四章招标投标第十五章国民经济评价经济效益测算与评价依据及说明二投资及资金筹措三损益计算四借款偿还五主要经济效益指标六敏感性分析七风险分析八社会效益九建议十评价结论第章项目概况项目名称及业主单位项目名称南湖片棚户区及环境整治工程项目业主单位业主单位新河开发建设有限公司业主单位简介新河开发建设有限公司是城市建设投资开发有限责任公司为了做好环境整治及棚户区改造工程工作而专门成立家公司，是城市建设投资开发有限责任公司全资子公司，其职责主要进行项目运作与开发建设投资。公司成立于年月，注册住所为人民中路号长沙城投大厦楼，注册资本五仟万元人民币，法定代表人李文达，企业为国有独资有限责任公司。企业经营范围主要为城市基础设施项目投资及开发建设房地产开发，工程项目技术咨询及策划，园林绿化工程以上范围涉及行政许可凭许可证或资质经营。二任务依据和历史背景是湖南省省会，经过改革开放年来发展，已经取得了令人瞩目成就，也具备自身独特发展优势。进入世纪，处于历史性转折时期，面对新国际国内形势，给长沙既带来了难得机遇，又提出了严峻挑战。随着国家全方位开放格局形成和周边形势变化，长沙正面临着巨大竞争压力。全国各大城市出现了争先恐后竞争格局，长沙必须营造新优势，迅速把自己做大做强，赢得发展主动权。省委省政府确定点线和长株潭经济体化战略，要求长沙尽快增强中心城市吸引力和辐射力，充分发挥龙头带动作用，这给长沙发展带来了前所未有推动力。但长沙中心城市功能和作用要得以有效发挥，还需付出艰苦努力。中长期经济社会发展战略纲要为长沙发展描绘了宏伟蓝图，指出要用年左右时间，把长沙建设成为繁荣开放文明秀美现代化中心城市，并进步提出了建设长沙量化指标。按照年长沙建成区人口万，用地平方公里城市规模重新调整城市空间形态，加强环境治理道路整治和绿化广场建设，把长沙建成个结构合理发展空间广阔城乡体区域性现代化中心城市。年市建委将按照再掀新高潮，凸显新风貌思路，认真贯彻落实党十六届六中全会和省市党代会精神，紧紧围绕推进长沙又好又快率先发展战略目标，以科学发展观为指导，牢固树立抓城市建设就是抓经济建设理念，坚持项目建设与环境改善品位提升经济发展相结合，不断增强城市承载功能，进步彰显城市文化内涵，为推动全市经济增设和社会发展作出新贡献。年以至到十五末期重成点抓好洲两岸枯子洲湘江两岸三个入城口月岛四方坪片段长沙大道高桥片段长潭西线入城口片段四大新区省府新区市府新区新区武广站新区，十大项目橘子洲湘江风光带设施武广新站湘江航电综合枢纽引水及水质环境金霞港港口物流枢纽中信新城河西滨江新区南湖新区建设。长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，拥有山水洲城独特景观。湘江是长沙母亲河，是长沙灵魂所在，是长沙最瑰丽风景线。近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道及潇湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙标志性景，并获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家共同心愿。在新历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区土地资源价值。洲两岸建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区湘江明珠金外滩片区五合垸片区岳麓滨江新城片区及橘洲景区。三研究依据及范围研究依据中长期社会发展战略纲要工业局与民用建筑可行性研究深度要求国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。其他有关专业设计规范。建设单位提供其他各项基础资料。年城市总体发展规划土地利用总体规划南湖片区控规研究范围可行性研究报告依据国家有关部门法令政策规程规范，对项目建设必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。四主要技术经济指标目前用地现状南湖片区地处湘江东岸长沙主城区核心地区南部，东临书院路南临二环线西临湘江北临西湖路，该片区临湘江长约公里。片区内现以居住工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积左右仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占。片区内现状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和南湖路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无市政供水。片区内共有拆迁单位余个，居民住宅户，拆迁总建筑面积万平方米。目前用地现状如下表土地性质亩数地级占比容积率备注商业住宅工业用地农用地其他用地合计规划用地情况该片区规划总用地面积公顷，市人口万，规划利用其特有对外交通优势，大力发展新型工业高科技农业航空产业和文化休闲产业。四组团为暮云捞霞高星含浦组时，可以跟承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好市场竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原材料市场中介服务市场同类物业竞争市场等市场环境变化带来风险在现在房地产市场竞争日益激烈环境下，本项目市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标。如果建好房子卖不出去，这不但是本项目问题，还会涉及到公司以后发展，所以本项目定要回避各种市场风险。例如为了更好促进项目销售，可以跟代理公司签订份协议，就是由代理公司垫付部分销售费用，而发展商日后按销售业绩支付代理费和代理公司垫付销售费用同时和代理公司约定，在定期限内要完成定销售业绩，否则，取消代理权。这样来，既可以让代理公司分担部分风险，又可以督促和鞭策他们，使其尽最大努力来完成销售任务。其他风险其他风险包括政治风险自然风险信用风险经营风险等，但在目前这样房地产上，上述风险对本公司不会造成大影响。风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑当地正常雨季和其它恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩监理公司对项目进行监理。投资决策上层决策机构决策对本项目发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段市场调查和更多市场信息基础上做出决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段市场预测及时调整策略，避免公司对项目决策滞后，从而降低投资风险，减少不必要损失。八社会效益长沙老城区开发与建设，在拆迁保建„„系列城市动作中开展，城市运营经营城市理念成为普遍共识。长沙整个城市规划和建设进行到了个新高度，品质提升形象吸引优化环境，成为最主要城市声音。为提升城市品位，改善城市环境，委市政府提出保护旧城开发旧城构想。在这样背景下，政府提出并重视长沙核心城区整体规划全局发展增加行车安全，减少事故。交通事故特别是恶性交通事故，其损失和影响是不能用金钱来衡量，该项目建成，不但能提高行车效益，同时将会大大减少事故频率，增加行车安全系数，从而减少由交通事故带来经济损失和不利社会影响。带动了城市建设，完善了城市功能。该项目将城市道路，给水燃气城市绿化城市排污，排水供电电讯等紧密结合在起，将大大改善城市环境，加快了城市化进程。美化城市环境，大大增加了城市绿化面积。该项目道路绿化与景区绿化有机结合在起，整个项目完成后，将为市民提供个高品位文化和休闲娱乐场所，对长沙旅游业发展将起到积极促进作用。改善城市居民居住水平。本项目包含高档居住区。规划有商业住宅等功能分区。在居住区中既有普通住宅，又有花园住宅等高档住宅区，由于该区地理位置优越，环境优美，随着本项目实施，将提高城市居民居住水年次。其次是干旱，由于冰雹大雪浓雾引起灾害也偶有发生。几乎没有地震现象，但由于暴雨引起滑坡土石流等时有发生。长期暴雨引起水灾主要集中在雨季后期月份，受灾面积广，涉及到长沙全域。年月和年月在市西北地区发生两次地震，强度为。年至年先后发生了次地震，强度都极小。二社会经济行政区划是湖南省省会省辖市。分为城区和县区部分，这种区划根据需要进行调整，经国务院批准。年月，行政区域进行调整后，城区由原来东南西北郊区总面积变成芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区区，总面积扩大到。县区面积相应减少，由浏阳市长沙县望城县宁乡县等市县组成。年全域总面积，其中市区面积。经济现状省会长沙经过年建设，其社会经济各方面都取得了可喜成就。长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡浏阳，以及望城北部。有煤磷硫菊花石等种，其中大中型矿床处，小型矿床处，矿点处。储量居全国之首有海沧石菊花石等居全省之首有磷硫铜锌等。全市生物资源较丰富，高等植物科属种属国家重点保护有种，二三级保护种。动物资源品种繁多，有驰名全国宁乡猪大围子猪。长沙旅游资源自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物保护单位五处，省级文物保护单位处。近十年来，经济发展较快，年全市工农业总产值增长居全省之首，具体情况详见表。现已初步形成了纺织机械电子食品为主综合工业体系，拥有批国内省内拳头产品。长沙是全国四大米市之，历来是著名鱼米之乡。长沙又是湖南科技和教育最发达地区，全市拥有各类专业技术人员约万人，有高等学校所，中等专业学校所。三社会经济展预测城市人口与用地发展规模根据中长期经济社会发展战略纲要，区规模到年，人口达到万，建成区面积达到平方公里。社会经济发展规划目标根据经济发展战略规划，长沙地区在年内主要经济规划目标如下表。表社会经济发展情况年份年项目年未人口万人土地面积工业总产值亿元农业总产值亿元国内生产总值亿元社会零售总额亿元固定资产投资亿元表社会经济发展目标年份及项目概况项目名称及承办单位二任务依据和历史背景三研究依据及范围四主要技术经济指标五研究结论与建议第二章概况自然条件二社会经济三社会经济展预测第三章用地与道路交通现状及规划土地利用现状概况二城市总体发展空间结构及土地利用布局规划三城市对外交通现状四道路网络现状五综合交通规划核准通过，归档资料。城市个，即浏阳市宁乡市。都市