房产投资意识且有定投资实力群体。商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积万平米。四市场状况市场容量调查显示，在户年内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城项目购房者户数为户。芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供产品至少在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位需求等个方面与消费者需求能较好重合。五运作思路规划设计从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房公众广场自然分隔开，相对，本小区分为个住宅区个商业区个广场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。主要经济技术指标总建筑面积，其中住宅商业用房会所地下车库总户数户容积率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为层砖混结构，主力户型平方米。开发工期开发时间年月年月，共三年，分四期开发，首期预计开发亩，开发面积住宅约商业用房广场。成本控制砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。总投资成本为亿元，其中可销售房产成本亿元，非销售房产成本亿元。营销策划品牌策略充分利用置信宏信房产企业品牌效应和芙蓉古城品牌优势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。大营销策略走大旅游产业营销，借助政府力量，联袂政府文化局富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。实现体验式营销，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式营销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采文化娱乐活动。④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润整个项目价格采取低开高走手法，第期作为市场测试，住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右楼均价元平米，二楼均价元平米第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右资金运营启动资金筹划年月年月第部分由公司向成都主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款万元，期限年，从年月年月期开盘第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中行绵阳支行申请流动资金贷款万元。第三部分预备金沙二期销售回款，在年底预计可沉淀约万元亿元开盘前资金筹划年月年月预计在年月前支付完全部土地款亩万元万元。在年月期间要支付约万元土地款和万元前期项目启动资金。资金回笼计划年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元开发机构不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部负责此项目全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导和管理项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能部门日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部门指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位由宏信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。六项目分析品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整合优势经营整合优势。社会关系网不健全，目前人力资源队伍没有实战管理经验，销售价格偏低，相对而言地理位置有点偏远。绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求房产项目，游仙区商品房成功开发，已经改变了区位弱势。中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。七风险测试风险评估本公司现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府支持，这是本项目首要风险。市场需求容量有限后，前期若干承诺优惠政策不能兑现。政府职能部门及所谓专家委员会对本项目规划设计方案持反对意见，进而为难干扰本项目方案设计。项目工程进度缓慢由于前期项目报建程序缓慢，进而导致项目工程进展缓慢开发速度和开发节奏过快高端市场需求总量及增长幅度有可能低于本项目开发量增长幅度，不排除出现对市场盲目乐观可能，随意增加开发量。商业用房销售缓慢虽然本项目主要利润来源在商业用房上面，但是风险性比住宅更大，商业用房开发量过大，销售过程中不排除出现滞缓可能。市场竞争阻力过大由于当地开发商对我公司持有戒心，可能会出现几家公司联手对抗我公司不正当竞争情况，竞争对手价格恶意变动，所谓强龙难压地头蛇，对此我们不要盲目乐观。市场竞争激烈，富临及樊华集团别墅项目对本项目造成分流。三项目风险规避措施及可行性项目所受风险对运作影响度评估本公司现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府支持，这是本项目首要风险。市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。商业用房规模控制及业态形式引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。二规避对策措施建议进入前必须对项目规划设计方案达成共识，说服其接受我们方案，并形成法律文件。合理控制开发节奏，尤其是商业用房开发量和销售节奏至关重要。相对而言住宅风险小于商业用房，所以本项目在住宅上利润还可以上浮，不要把利润希望全部压在商业用房上面。垫资修建富乐市政广场和富乐桥，在土地款中抵扣。加大与政府现任及潜在实权人物接触力度，与游仙区书记蒋仁富市长保持直接联系。提请政府取缔现有宅基地政策。当地新招聘人员尽可能纳入置信实业人力资源中心统培训。第十章可行性研究结论正面住宅汉城项目基础支撑群体是存在，在中高档商品房市场份额还可以进步扩大。未来年内绵阳芙蓉汉城诚意客户需求总量占中高档住宅需求总量，需求总套数大约为套。这个需求数量是在没有做任何宣传情况下选择，随着本项目全面启动，本项目扬长避短，就有打破区域障碍，放大自然状态下需求规模可能。置信在绵阳已经有了地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。市场价格我公司已经提出全部代征地免费要求，政府目前还没有明确表态。据估计目前该地块假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。三项目开发条件土地状况项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪西侧。地块形状宗地形状呈狭长大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差在米左右。宗地临芙蓉溪边长约为米左右。土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付款顺利情况下，会在年月底完成全部拆迁。二周边景观详见项目周边关系图芙蓉溪宗地东侧芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多渔船，杜甫曾留下多篇文章宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，固名芙蓉溪。仙人桥目前宗地东北角芙蓉溪上有仙人桥，桥名历史悠久，桥下有水坝，水位较高，有轻微污染，但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进步改善。富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望，该景区分为富乐堂富乐山公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有座宋哲元墓。李杜祠在宗地报告概述项目背景总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地争取免费，估计目前该地块的市场价大概在万元亩之间。二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享受市区繁华生活配套。教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物园。医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院市政配套宗地西侧环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地块东侧芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电气网络等管道铺设到小区围墙。四项目地块开发价值研究判断总看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚地段，自然环境和人文气息具有独无二特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商品住宅开发条件已经完全具备。该地块位于绵阳市重要旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有独特地段优势，土地升值潜力巨大，开发社会效应和经济效应都将很大。四项目开发其它外在微观环境政治环品房成功开发，已经改变了区位弱势。中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。七风险测试风险评估本公司现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府支持，这是本项目首要风险。市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。商业用房规模控制及业态形式引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。二价格风险测试售价灵敏度是最高，因此提高利润关键仍然是提高售价。砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架定价不符合此经济原则，定价要达到盈亏平衡点话，应达到元平方米。铺面单价敏感度分析铺面灵敏度显然低于铺面和总水平。但铺面利润对总利润贡献率达到了。八项目开发效应社会效益促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山芙蓉汉城旅游产业带发展。本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促进置信实业和芙蓉古城品牌提升，为成都置信走向四川置信乃至走向中国置信作出贡献。本项目成功开发将会加快宏信房产成长步伐。二经济效益可销售房产收益亿元可销售求量偏小，这是本项目第二大风险。商业用房规模控制及业态形式引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。二价格风险测试售价灵敏度是最高，因此提高利润关键仍然是提高售价。砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架定价不符合此经济原则，定价要达到盈亏平衡点话，应达到元平方米。铺面单价敏感度分析铺面灵敏度显然低于铺面和总水平。但铺面利润对总利润贡献率达到了。八项目开发效应社会效益促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山芙蓉汉城旅游产业带发展。本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促进置信实业和芙蓉古城品牌提升，为成都置信走向四川置信乃至走向中国置信作出贡献。本项目成功开发将会加快宏信房产成长步伐。二经济效益可销售房产收益亿元可销售房产成本亿元可销售房产利润亿元可销售房产利润率固定资产成本亿元项目总现金利润亿元项目总利润率九结论在满足了我公司提出基本条件基础上，本项目运作是可行。住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。第章项目背景第节项目开发微观环境历史沿