章工程进度计划第十章项目销售计划与策略第节销售计划第二节销售渠道策略第三节促销策略灵活多样第十章总投资估算及资金筹措第节编制依据第二节总投资估算及编制说明第三节资金筹措及使用计划第十二章项目风险性分析第节盈亏平衡分析第二节敏感性分析第三节主要风险性因素第四节风险管理第十三章财务测算及评价第节测算依据联单第二节财务测算分析第三节财务评价结论附录附表附表总投资估算表附表建筑物投资估算表附表公用工程投资估算表附表营业收入营业税金及附加估算表按基期价格计算附表总成本费用估算表附表损益表按基期价格计算附表借款还本付息计算表按基期价格计算附表现金流量表附表投资使用计划与资金筹措表附表主要财务指标对总投资变化敏感性分析附表主要财务指标对销售收入变化敏感性分析附表主要财务指标对经营成本变化敏感性分析二附图附图地理位臵示意图第章总论第节项目名称及建设单位概况项目名称太原市郝庄旧城改造项目二建设单位山西新大陆房地产开发有限公司三项目负责人乔文元四建设单位概况单位名称山西新大陆房地产开发有限公司法人代表乔文元注册资金万元地址太原市漪汾街号企业类型有限责任公司经营范围房地产开发销售，物业管理业务，批发零售建材装潢材料，室内外装饰装潢。开发业绩山西新大陆房地产开发有限公司成立于年月日。资质等级为贰级。该公司成立年来，不断开拓进取，已建成了在太原市颇具影响力著名望景花园，第二个项目新大陆综合商城预计年底全部完工并投入使用。经过几年努力，该公司已发展成为太原市家具有较强实力较好信誉较高知名度和有定物业管理水平房地产开发公司。法定代表人乔文元，现年岁，大学毕业，高级工程师，年开始自筹资金从事建筑业和房地产业开发，先后参与了北京晋源楼宾馆太原市金昌盛娱乐城山西新大陆酒店太原市毛公甲鱼俯开发建设，具有较强经营管理能力，有开拓精神，注重新技术应用，注重人才培养。该公司现有职工余名，其中高级工程师名，中级工程师名。大专以上学历达以上。该单位从项目立项规划设计工程施工招标施工组织管理现场施工管理等都有批专业人员精心策划组织，凭借其精湛专业技术和丰富实践管理经验，每步都作到精益求精，取得了良好社会效益和经济效益，探索出条具有企业自身特色道路，并以其质量高工期快受到政府有关部门肯定与赞扬。第二节项目概况项目名称太原市郝庄旧城改造项目建设地址北起郝家沟街,南至郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍。规划总用地面积，其中净用地，规划道路用地。总建筑面积其中回迁住宅区面积商品住宅商业用房面积④商务写字楼等项目总投资万元。建设总工期叁年。郝庄旧城改造项目位于山西省太原市迎泽区规划范围为北起郝家沟街,南至郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍。总规划用地面积,配套设施已达到三通平该区域距朝阳街仅米,是我市近年来发展较迅速区域,朝阳街日渐繁荣,带动了周边区域发展,朝阳以批发服装为主,已形成了极具规模大型服装批发市场,它不但是太原市最早最大服装批发市场,也是华北最早最大服装批发市场,有华北服装城精品服装城御都服装城太原服装城圣亚服装城东方红服装城等批发商场。附近生活配套设施也较齐全，有郝庄小学郝庄中学朝阳街小学太铁二小太铁中学华北广播电视学校山姆士超市中国农业银行中国工商银行中国银行交通银行综合菜市场等设施。该区交通较便利，门口有路路路路路路路路路等多路公交车通过，距站点约米。距火车站约公里，距长途汽车站约公里。是具商业住宅为体较理想地段。该地区特殊地理位臵，为本项目发展提供了良好市场前景。相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华靓丽，成为太原市颗耀眼明珠。第三节可行性研究报告范围和依据可行性研究范围郝庄旧城改造项目拟建有住宅工程配套公建商业建筑及总图布臵小区道路供水供热等配套公用工程建设开发及出售。二研究要点项目建设必要性分析市场分析及预测项目选址概况工程设计方案公用工程方案总投资估算及资金筹措经济效益评价三可行性研究依据中华人民共和国和太原市现行有关法律法规。山西新大陆房地产开发有限公司委托书。国家计委关于建设项目进行可行性研究试行管理办法山西省建设工程投资估算指标山西省建设工程其他费用暂行标准山西省计划委员会山西省建设厅山西省建设工程概算指标山西省建设厅建设项目经济评价方法与参数第二版国家计划委员会太原市城市规划第四节研究结论由于项目具有优越地理位臵和良好外部社会条件，具有潜在商机。项目总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境硬件设施设计，充分考虑了以人为本住宅设计理念。因此预期销售前景良好。项目投资利润率，投资利税率，所得税后财务内部收益率。所得税后投资回收期年。贷款偿还期年。财务测算指标均为良好。项目完成后，可实现年平均利润万元。可实现年平均税金万元，具有较好经济效益和良好社会效益。经以上分析，本项目建设是必要且可行，应尽快组织实施。第五节项目主要技术经济指标序号指标名称单位估算值备注技术指标总用地其中净用地规划道路用地城市干道总建筑面积建筑密度容积率绿地率二财务指标项目总投资万元其中企业自筹万元银行贷款万元营业收入万元平均年营业税金及附加万元平均总成本万元平均利润总额万元平均所得税万元平均净利润万元平均投资利润率投资利税率累计净现金流量万元税后财务内部收益率税后投资回收期年含建设期，服务设施用房文化设施用房体育设施用房教育设施用房医疗设施用房行政管理用房等，以非住宅用房对住宅配套率为计算，未来五年内需配套非住具有很大不确定性，施工时仍可能不断发现新地质缺陷。发现之后必须进行新地质勘察，以确定地质条件详细状况如果缺陷特殊或很严重，则还需作新设计。因而当出现这些现象时，增加补救费用，甚至拖延工期是在所难免。混凝土浇注。在本项目中大量使用框架剪力墙式建筑结构，主要以预拌混凝土浇注而成，因而混凝土浇注质量控制十分重要，应严格把关。否则，易出现以下些问题因温度控制不严，发生较大温度应力，使混凝土抗凝土抗裂强度降低，产生危害建筑结构裂缝。因质量控制不严使混凝土产生初凝裂缝，振捣不实出现架空事故。材料配比及拌合不合格，使混凝土质量不合格，达不到设计标号要求。以上这些质量事故如下妥善处理，势必影响建筑安全和寿命。而处理质量事故，必然增加投资和拖延工期。施工质量控制。施工质量与工程投资工程安危有很大关系。质量控制不好，可能导致返工加固处理等，从而影响投资，直至拖延工期。施工质量好坏与承包者素质能力和管理水平密切相关。项目管理。工程项目管理中心任务是研究和解决施工过程中如何把工地各项工作各个工作场地不同施工单位进行妥善安排，使之有条不紊相互协调，以期用最少人力物力和资金，在保证工程质量和施工安全前提下，按照确定工期，如期或提前建成，投入经营。所以施工管理工作好坏，将直接影响到施工进度工程质量和建设投资。但工程管理好坏难以事先完全确定，主要取决于开发单位及施工单位项目管理水平和经验。自然条件。恶劣气候条件将降低劳动生产率，增加意外事故率。其它风险因素合同风险。因合同考虑不周而造成索赔或工期合理拖延。诉讼风险。开发单位与施工单位销售单位或客户因各种纠纷而发生诉讼。这些诉讼无疑都要发生费用，有些会使项目建设进度因此而拖延。环保风险。因噪声固体废物等污染引起与工地左邻右舍纠纷。从经验来看，这些纠纷最容易影响工程进度。另外，因环境污染而被有关执法部门罚款停工整顿或被新闻曝光也应充分注意。资金风险。因各种原因引起资金不能按计划到位，致命工程进度受到影响，进而造成投资增加。手续办理风险。房地产开发涉及到政府各部门，需要办理大量手续，如因手续办理滞后或不完整，极易造成被有关政府部门命令停工罚款等不利局面。市场风险项目销售状况如何，直接关系到是否能实现本项目经济效益及社会效益。宏观经济因素。此属于不可控制因素，但可以在项目开发之前做出预测。就当前而言，宏观经济形势有利于本项目开发，项目销售价格也极有可能随经济复苏与升温逐步走高。住房制度改革进程。当前住房制度改革重要内容之就是将原属党政企业事业单位所有公有住房逐步推向房地产二级市场。这项政策推开无疑将造成供求关系失衡，对商品房开发造成相当大不利影响。但从先行实施这项政策省市来看，其进展及对房地产市场冲击远不像人们想象那样迅速，那样明显。而且山西作为内陆地区，在同政策推行上，往往要滞后于其它省市年，甚至更长。因而在可预期年内，房改在，必须根据实际情况做出必要经验修正，才能使最终形成房地产价格更符合市场接受程度。本报告对项目可行性微观判断均建立在以上方法理论基础之上。第二节宏观经济形势分析宏观经济形势有利于房地产市场中国自八十年代改革开放以来，经济发展总体趋势是由南方向北方，由东方向西部，由沿海向内陆推进，大量海外大型企业首先进入中国沿海开放城市，并占领市场，经过十几年发展，沿海商机基本饱和，如今中国经济扩张速度正在不断加快。随着中国西部大开发战略实施和中国加入，对西部政策扶持力度和投资力度将会不断加大，基础设施和投资环境将不断改善，太原作为中国西部与中部交汇地带，又有着丰富资源劳动力和巨大市场，必然会引起人们极大关注，从而成为有远见商家抢占个重点目标。房地产业作为对宏观经济形势最为敏感行业，必然会做出积极反应而不断升温。二中国系列政策出台，将推动房地产市场快速发展中国人民银行已公布七次降息，将直接刺激消费扩大内需。二国家开始对个人存款利息增收个人所得税，引导资金流向投资和消费领域，启动与人民生活密切相关各行各业发展，如汽车业房地产业等等。三国家各大商业银行从年起推出长达年，比例高达以上个人购房按揭贷款政策，极大地化解了次性投入资金过大而给商品房销售带来困难，大大减轻了购房者付款压力，从而有更多人可以问津商品住宅。四中国住房制度改革不断深化，居民住房市场化商品化已经成功推行。这为商品房和建设与经营提供了巨大市场空间。财税部门对开发商处臵积压房减免和个人自有或自用住房买卖税收优惠等等政策措施。这为商品房建设与经营提供了巨大市场空间。上述系列政策与措施，都对房地产市场恢复和发展起到实实在在利好作用。从年上半年开始，房地产市场宏观形势开始明显好转。住房制度改革及其它系列促进房地产发展政策措施对增加住房市场有效需求起到积极作用，未来几年我国房地产市场有效需求将不断增长。住房制度改革是解决长期以来我国居民对住房潜在需求很大而有效需求很小这矛盾重大契机。据估计，今后几年，我国房地产市场每年有效需求资金将达到亿元左右，有效需求面积达亿平方米以上，房地产市场规模将在目前基础上扩大总论第节项目名称及建设单位