异地绿化元平米环保环评费元白蚁元平米只收成本费地震约元气象主要是防雷，如果在设计时需要气象资料则交纳渣土每吨元占道费根据占道长度定元天平米拆迁办元平米招标代理费万元根据工程大小而定监理费总造价建设工程交易收费其中开发商工程队质监费甲乙双方各交环卫交费占地面积元平米安检费总造价甲乙双方各交四方协定甲乙银政农村工工资保障金，总造价其中甲方乙方定桩放线每项工程万元供水破头费衔接供电破头费衔接散装水泥元平米营业税销售价综合以上收费基准，结合市场运作实际，我们得出较为客观和保守项目投资测算如下表湘西州畜牧局土地开发项目投资测算不考虑精装序号项目名称计算式数量单位经济指标依据方案设计总有效用地面积亩容积率绿化率建筑密度建筑限高按米考虑，总建筑面积地上建筑面积计容积率建筑面积其中商业未定住宅人防及地下商业车库未定二前期费用土地费用万元二项目咨询服务费万元环评费万元地质勘察费元万元规划设计费方案到施工图元万元工程监理费建安费用万元工程交易服务费建安费用万元招标代理服务费建安费用万元三报建费万元合计万元三建造成本建安工程费万元土石方工程元∕万元临时护坡工程元∕万元桩基及基础工程元∕万元地下室工程元∕万元地上部分建安万元主体工程含公装元∕万元电梯安装工程万元铝合金门窗工程元∕万元外立面栏杆工程元∕万元防火门及入户门工程元∕万元消防工程元∕万元人防通风工程元∕万元混凝土搅拌站万元二设备安装工程费万元给水设备工程费万元消防泵排污泵工程费万元小区给水工程万元防雷工程元∕万元三小区配套设施费万元小区市政工程费包括道路给排水等综合管网元万元景观广场绿化工程元万元安防智能化系统元万元燃气管道初装费元户万元电视电话宽带工程费元万元电视开通费元户万元室外供电系统元万元四不可预计费万元合计万元四期间费用开发项目管理费销售收入万元营销费用销售收入万元资金成本万元合计万元五项目投资总额二三四五项之和万元六销售收入暂按住宅建筑面积测算商业万元住宅该项面积元均价万元车库万元合计万元七利润分析销售总收入万元营业税及附加印花税销售收入万元土地增值税按销售收入预缴万元项目投资总额万元营业利润万元投资测算结论通过对该项目投资分析，项目销售总收入为万元，项目总投入为万元，税后净利润为万元。由上述数项目周边有多所机关单位和州内最大建材及小商品批发市场大中院校吉首大学湘西州财校等。项目地块属于净地。四市场预测吉首市房地产市场近年来发展迅猛，本地消费购买力占据主流消费。加之自治州下辖七个县城，其中有旅游强县凤凰县全国百强经济强县花垣县以矿业开采加工为主等消费强劲支撑，预期本年年年项目开盘均价元是可行。目前，吉首多层建安成本在元左右，小高层电梯房建安成本在元左右。本项目通过招拍挂获取土地，依托湖南中欣集团资金和平台运营优势，通过高效市场运作可以保障项目顺利实施。五项目开发背景湖南中欣集团拟开发湘西州畜牧局土地开发项目处于吉首市中心商圈旧城区与新城区连接地带。近年，随着沿人民路临街商圈开发成功和新城区新建楼盘陆续开发投入使用，同时，作为吉首市区及连接新旧城区街心地段，商住开发土地较为缺乏，使得湘西州畜牧局土地开发项目有潜力成为吉首市旧中心城区与新城区最有价值开发区域。并且吉首市独栋联排别墅花园洋房和小高层住宅及其配套环境尚属稀缺。由此，在该区位开发建设高品位配套完善产品形态齐全大型住宅社区是可行。六项目分析项目概况本着科学决策指导思想，我司对项目定位和经营模式从住宅小区发展方向和现状上都进行了细致考量，并从其他地区成功开发同类项目案例中寻找到适合本项目发展思路和方法。项目位臵湘西州畜牧局，位于吉首市区杨家坪，处于连接新城区和旧城区主干道人民中路和长吉高速入口交汇处。交通路网系统发达，道路状况良好，出行十分便利。项目规模占地面积亩，土地面积为平米，由原简易厂房宿舍区及部分空地组成。规划容积率为，产品设计包含花园洋房小高层电梯房和独栋联排别墅。项目环境将邀国内知名景观设计公司把本项目精心打造成个低碳科技宜居现代化品质社区。物业类别以服务社区和谐社区为服务理念，将新科技产品和新管理模式合理运用于物业服务管理过程之中，努力为业主打造集住宅餐饮娱乐休闲商务为体完备生活配套及全方位服务复合型地产项目，将湘西州畜牧局土地开发项目构筑成座靓丽现代魅力之城。项目现状现在为吉首市区新旧城区结合部，场内均为棚式及砖混旧生产车间。项目周边情况项目处于新旧城区黄金圈中，规划发展良好，交通极方便，配套完善，商住环境佳。周边是教育中心有多所学校。车站路网交通便利，公共交通发达各方面配套都十分完善。人民中路城市主干道直达新旧两中心区域。项目优势分析企业战略优势。湖南中欣集团在本项目整体运作上依托充分市场调研工作和科学发展战略分析，坚持有计划有目地开发经营，为分期开发统经营管理和各种商业整体规划提供了保障特色化开发优势。高起点发展规划理念将是本项目成为卓越品质楼盘有利支撑点项目集多种业态于身，并形成多元化产业联动，全力打造吉首地区独无二复合型地产项目。交通优势。充分发掘地段优势潜力，使其成为本项目在全市范围内最大卖点之。项目所处新旧城区连接部，便利交通将住宅项目和商业项目进行了完美结合。管理无概念对房屋产权敏感等。中间市场此类市场消费者首次臵业和二次臵业比例均等，主要用来改善性居住，少数用来投资。消费者构成政府机关工作般干部工业企业与企事业单位中高层管理人员小私营企业主和工商个体户城区原居民。年龄区间岁经济能力较高稳定收入，有定储蓄，家庭月收入元以上，首期能拿出万元左右购房选择地域交通便利配套设施完备城区意向单价元平米左右意向户型三房为主，面积总价万。购房心理讲究实用且较为大气户型便利交通配套完全，对档次有定要求对小区环境有定要求，要求有安全保障对物业管理无明确概念，但都要求有物管对房屋产权敏感等。高端市场此类市场消费者主要是多次臵业者，渴望终极臵业物业，主要用来自住，有少数用来投资。消费者构成主要是政府机关工作高级干部和管理人员私营企业主工业企业与企事业单位高层管理人员工商个体户。年龄区间岁经济能力稳定高收入，有不菲积蓄，家庭月收入元以上，首期能拿出万以上购房选择地域首选城区中心，其次为交通便利配套完备城市新开发地域意向单价元平米以上意向户型三房为主，少数四房与复式单位面积主要集中在，少数要求以上总价主要在万，少数可支付万以上。购房心理讲究科学实用外观设计大气户型，能体现健康居家并彰显身份极其便利交通完善社会配套与小区配套，要求高尚物业档次要求优美居住环境要求有安全保障要求完善物业管理对房屋产权敏感等。另外，他们还普遍希望好邻居大社区和流服务。二消费购买分析潜在消费购买群体包括州市政府部门公职人员湘西州财校和吉首大学教职员工建材家具及小商品批发市场个体经营者州民族中学雅思中学学生家长及教职员工县市特定购房群体等。第四部分项目规划及分区功能项目整体规划项目整体美观，朝向第与项目周边城市中心科学融合为体，实现小区环境与周边大环境有机结合。产品形态较为齐全，涵盖独栋联排别墅，花园洋房小高层电梯房。整体规划容积率二建筑设计与外立面风格欧陆风是目前国内较流行建筑风格，项目作为现代气息浓重高层建筑群，在建筑设计和外立面风格上，注重体现现代气息与大方简约设计风格项目建筑风格尊崇现代简约主义建筑立面挺拨俊朗，外立面颜色清新大方，适当墙线条装饰统窗台阳台空调板基线能体现物业档次感与气质三户型设计科学合理布局，讲究实用，功能齐备景观与朝向上合理安排，尽量使客厅与主卧室朝南干湿洁污动静等分区明显考虑风水问题，避免卫生间对床卫生间对门双门对开等传统风水问题充分考虑通风采光问题，尽可能设计穿堂风效果。四项目规划分区功能详解项目概述项目基地现状为不规则四边形，位于吉首市人民中路与长吉高速交汇处。小区内部以花园洋房和小高层电梯房分区布臵，超大建筑间距，精致小区环境布臵，有效控制了建筑成本与小区质量环境制约性，成为现代高品质楼盘所不可或缺部分。总体规划设计原则整体性原则规划设计坚持以人目周边有多所机关单位和州内最大建材及小商品批发市场大中院校吉首大学湘西州财校等。项目地块属于净地。四市场预测吉首市房地产市场近年来发展迅猛，本地消费购买力占据主流消费。加之自治州下辖七个县城，其中有旅游强县凤凰县全国百强经济强县花垣县以矿业开采加工为主等消费强劲支撑，预期本年年年项目开盘均价元是可行。目前，吉首多层建安成本在元左右，小高层电梯房建安成本在元左右。本项目通过招拍挂获取土地，依托湖南中欣集团资金和平台运营优势，通过高效市场运作可以保障项目顺利实施。五项目开发背景湖南中欣集团拟开发湘西州畜牧局土地开发项目处于吉首市中心商圈旧城区与新城区连接地带。近年，随着沿人民路临街商圈开发成功和新城区新建楼盘陆续开发投入使用，同时，作为吉首市区及连接新旧城区街心地段，商住开发土地较为缺乏，使得湘西州畜牧局土地开发项目有潜力成为吉首市旧中心城区与新城区最有价值开发区域。并且吉首市独栋联排别墅花园洋房和小高层住宅及其配套环境尚属稀缺。由此，在该区位开发建设高品位配套完善产品形态齐全大型住宅社区是可行。六项目分析项目概况本着科学决策指导思想，我司对项目定位和经营模式从住宅小区发展方向和现状上都进行了细致考量，并从其他地区成功开发同类项目案例中寻找到适合本项目发展思路和方法。项目位臵湘西州畜牧局，位于吉首市区杨家坪，处于连接新城区和旧城区主干道人民中路和长吉高速入口交汇处。交通路网系统发达，道路状况良好，出行十分便利。项目规模占地面积亩，土地面积为平米，由原简易厂房宿舍区及部分空地组成。规划容积率为，产品设计包含花园洋房小高层电梯房和独栋联排别墅。项目环境将邀国内知名景观设计公司把本项目精心打造成个低碳科技宜居现代化品质社区。物业类别以服务社区和谐社区为服务理念，将新科技产品和新管理模式合理运用于物业服务管理过程之中，努力为业主打造集住宅餐饮娱乐休闲商务为体完备生活配套及全方位服务复合型地产项目，将湘西州畜牧局土地开发项目构筑成座靓丽现代魅力之城。项目现状现在为吉首市区新旧城区结合部，场内均为棚式及砖混旧生产车间。项目周边情况项目处于新旧城区黄金圈中，规划发展良好，交通极方便，配套完善，商住环境佳。周边是教育中心有多所学校。车站路网交通便利，公共交通发达各方面配套都十分完善。人民中路城市主干道直达新旧两中心区域。项目优势分析企业战略优势。湖南中欣集团在本项目整体运作上依托充分市场调研工作和科学发展战略分析，坚持有计划有目地开发经营，为分期开发统经营