及政府安臵需要，提到人民生存质量，并将进步带动地方经济发展，造福江州当地人民，建议尽早实施。第十七章项目社会影响分析项目社会评价依据有关社会经济发展方针政策及法律法规规章国家及地方政府有关权威机构公布统计数据建设地区文献档案资料现场调查资料二项目建设地区基本社会环境情况市社会环境情况市现辖城关，八里屯中铝安臵东方个区和中铝，中江皋江个县。土地面积为平方公里，户籍总人口万人，其中，市区人口万人。有汉回满东乡藏蒙土家等个民族，少数民族人口占总人口占。二八里屯区社会环境情况八里屯区辖个街道个镇个乡，个社区居委会个村委会，个村民小组。总面积平方公里，人口万，其中常住人口万人城区人口万人农村人口万人居住着汉族回族蒙古族东乡族等个民族。三社会影响分析项目建设运行对建设地区各种社会因素具有正负两方面影响。为了保证切实实现建设目标，全面分析评价项目对社会环境社会经济自然与生态环境和自然资源等方面影响，可保证项目顺利进行，为构建和谐社会创造有利运行环境。对建设地区居民收入影响本项目实施在定范围内可提高建设地区居民就业率。根据对同类项目调查，项目建成投入使用可向社会提供直接就业岗位约个，创造间接就业岗位个。因此，对建设地区居民平均收入起着拉动作用，其影响是正面影响。对建设地点居民生活水平和生活质量影响房地产开发目是改善提高群众居住环境水平，改善了当地居民生活和居住条件，其影响是正面影响。本项目建设对治理区域环境，充分利用城市边缘土地是次有益尝试。江州两山夹河独特地形条件，建设用地极为紧缺，开发和利用山体边缘边角土地，同时治理山体滑坡，河道疏通，对城市建设具有重要意义，社会效益明显。其影响是正面影响。第十八章结论与建议综合整治拆迁安臵房项目实施，可以尽快地解决城市改造道路建设中涉及拆迁安臵问题，对维护稳定社会局面，贯彻市委市政府改变城市形象，提升城市品味，完善城市功能要求。加强城市基础设施建设步伐，从而改善该地段城市建设形象。随着综合整治拆迁安臵房小区建设，注Ⅰ项目总投资万元建筑工程费用万元设备及工器具购置费用万元安装工程费用万元工程建设其它费用万元含迁安置费预备费用万元铺底流动资金万元建设期贷款利息万元Ⅱ资金来源项目资本金万元银行贷款万元Ⅲ财务分析年运营收入万元年总成本费用万元年经营成本万元年利润总额万元年上缴营业税及附加费万元年上所得税万元年净利万元Ⅳ财务评价指标财务内部收益率财务净现值万元动态投资回收期年静态投资回收期年投资利润率投资利税率六研究结论与建议该项目建设符合国家及省市产业政策，符合社会和经济发展战略目标。改革开放使江州经济快速发展，西部大开发战略实施，使城市建设日新月异，为促进城市现代化建设，满足人民日益增长物质文化生活水平需要，完善城市基础设施建设，加快进行旧城改造步伐，改善该地域生活环境，建设本项目是必要适时。项目建设所需要各项市政配套均可解决，为项目建设创造有利条件。经济评价结果表明，项目经济效益略有赢余，社会效益和环境效益显著。拟定建设规模和方案切实可行。综上所述，本项目财务评价指标达到政府房屋微利行业基准指标，随着开发项目工程实施，将进步改善江州关市八里屯区人民居住生活环境及政府安臵需要，提到人民生活质量，并将进步推动地方经济和城市化进程发展，造福当地人民，建议尽早实施。第二章项目建设地区概况地理概况市处在中国陆地域版图几何中心，即北纬，东经距西北其他四省自治区省会平均距离最近。市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔米，具有盆地城市特征。二气候特征江州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为小时，无霜期为天，年平均降水量在毫米，并集中分布在月。年平均气温。三地形地貌特征市位于黄土高原西部黄河河谷盆地内，周围群山环绕。市中心海拔约，南北两山相对高度为，黄河自西向东贯穿全城，形成了个东西长约，南北宽约带形哑铃状河谷盆地四水资源概况市域内水资源低于全国平均水平，但入境水资源丰富，贯穿市域黄河入流量达亿立方米，且水量稳定，各季不封冻，含沙量也较小，可满足城市工农业用水和生活用水。初测全市每年地下水达亿立方米。五区域人口概况市辖皋江中江中铝三县和城关八里屯中铝安臵东方五区，个乡镇个街道办事处个社区居委会个行政村，总面积平方公里，城关八里屯中铝安臵东方五区构成市区，城市面积平方公里。全市常住人口万人。户籍总人口万人，其中，市区人口万人。在户籍总人口中非农业人口万人，比上年增加万人农业人口万人，比上年减少万人。六需求分析及市场预测市场需求分析市场调查年我国房地产市场整体情况年，在国际金融危机形势下，中央政府以审慎灵活宏观调控政策，基本上保持了中国经济平稳发展，对于房地产市场调控则更体现了这种审慎灵活性。年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由年过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效抑制但年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑趋势。在国家保增长政策主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进步恶化趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展态势。年我国房地产市场供应分析年，竣工面积新开工面积施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积新开工面积和施工面积涨幅分别由年初和下降到月和，月新开工面积亿平方米，超过销售面积，而施工面积亿平方米，相当于前三年平均销售面积近倍，假设施工面积中四分之已经作为期房销售，则剩下仍需要市场消化年。以户均平方米每户人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供万户，万人新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。年商品房销售量分析年月销售面积比年同期增长，比年增长由于统计口径变化，我们不考虑年以前数据。如果不考虑年这个特殊因素话，可以看到年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图年年月销售面积及增长情况月月月月月月月月商品房销售面积销售面积增长率数据来源国家统计局中国指数研究院为对年销售量下滑这现象分析得更加透彻，我们对年年这三年前个月住宅日均销售套数进行分析，其中年和年套均建筑面积是以年和年全年住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市年前个月住宅成交监测数据计算得出。我们可以看到，年前个月日均销售住宅约万套，比年同期下降了，与年同期相比，增长了，年复合增长率在左右，可见，如果不考虑过热市场带来销售量大幅上涨年，仅与年比较，年销售量增长仍处于合理区间。另外从这些数据也可以看到，年销售面积下降，个重要原因是套均面积下降，或者说中小户型住房比例增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者压力，也有利于节约资源和能源，这点与国家调控方向是致。房地产市场供求关系分析由于供给类指标快速增长，年商品房销竣比路下跌，由年上半年下降到月。应该注意是，尽管销竣比仍然超过了，但由于中国商品房销售面积中以期房为主，静态销竣比往往无法表现当前供需状况，所以我们采用施工面积销售面积这个指标，对市场进行分析年月商品房施工面积销售面积高达，而年年同期该比例分别为和，同时月商品房空臵面积达到亿平方米，同比增长了。可见在备注Ⅰ项目总投资万元建筑工程费用万元设备及工器具购置费用万元安装工程费用万元工程建设其它费用万元含迁安置费预备费用万元铺底流动资金万元建设期贷款利息万元Ⅱ资金来源项目资本金万元银行贷款万元Ⅲ财务分析年运营收入万元年总成本费用万元年经营成本万元年利润总额万元年上缴营业税及附加费万元年上所得税万元年净利万元Ⅳ财务评价指标财务内部收益率财务净现值万元动态投资回收期年静态投资回收期年投资利润率投资利税率六研究结论与建议该项目建设符合国家及省市产业政策，符合社会和经济发展战略目标。改革开放使江州经济快速发展，西部大开发战略实施，使城市建设日新月异，为促进城市现代化建设，满足人民日益增长物质文化生活水平需要，完善城市基础设施建设，加快进行旧城改造步伐，改善该地域生活环境，建设本项目是必要适时。项目建设所需要各项市政配套均可解决，为项目建设创造有利条件。经济评价结果表明，项目经济效益略有赢余，社会效益和环境效益显著。拟定建设规模和方案切实可行。综上所述，本项目财务评价指标达到政府房屋微利行业基准指标，随着开发项目工程实施，将进步改善江州关市八里屯区人民居住生活环境及政府安臵需要，提到人民生活质量，并将进步推动地方经济和城市化进程发展，造福当地人民，建议尽早实施。第二章项目建设地区概况地理概况市处在中国陆地域版图几何中心，即北纬，东经距西北其他四省自治区省会平均距离最近。市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔米，具有盆地城市特征。二气候特征江州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为小时，无霜期为天，年平均降水量在毫米，并集中分布在月。年平均气温。三地形地貌特征市位于黄土高原西部黄河河谷盆地内，周围群山环绕。市中心海拔约，南北两山相对高度为，黄河自西向东贯穿全城，形成了个东西长约，南北宽约带形哑铃状河谷盆地四水资源概况市域内水资源低于全国平均水平，但入境水资源丰富，贯穿市域黄河入流量达亿立方米，且水量稳定，各季不封冻，含沙量也较小，可满足城市工农业用水和生活用水。初测全市每年地下水达亿立方米。五区域人口概况市辖皋江中江中铝三县和城关八里屯中铝安臵东方五区，个乡镇个街道办事处个社区居委会个行政村，总面积平方公里，城关八里屯中铝安臵东方五区构成市区，城市面积平方公里。全市常住人口万人。户籍总人口万人，其中，市区人口万人。在户籍总人口中非农业人口万人，比上年增加万人农业人口万人，比上年减少万人。六下仍需要市场消化年。以户均平方米每户人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供万户，万人新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。年商品房销售量分析年月销售面积比年同期增长，比年增长由于统计口径变化，我们不考虑年以前数据。如果不考虑年这个特殊因素话，可以看到年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图年年月销售面积及增长情况月月月月月月月月商品房销售面积销售面积增长率数据来源国家统计局中国指数研究院为对年销售量下滑这现象分析得更加透彻，我们对年年这三年前个月住宅日均销售套数进行分析，其中年和年套均建筑面积是以年和年全年住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市年前个月住宅成交监测数据计算得出。我们可以看到，年前个月日均销售住宅约万套，比年同期下降了，与年同期相比，增长了，年复合增长率在左右，可见，如果不考虑过热市场带来销售量大幅上涨年，仅与年比较，