目前我国居民住房仍然是政府和百姓关心热点。经过近三十年改革开放，我国城乡居民居住条件虽然有了很大改变，但是，随着人口增长和生活水平提高需要，住房建设仍然是供不应求。住房也是种商品，由于投资多样化，住房已成为投资个主要方面。纵观方方面面发展前景，本项目开发建设不但是可行，也是必要。它建成将改善郑州市南区整个居住条件，改变南区城市面貌。由于本项目紧临南水北调运河边，约公里线沿河景观，又有对岸氧吧呼应，运河雄壮澎湃交响和富有韵律社区景观交相容纳于胸，成就运河岸边优雅生活。本项目将配备满足城市精英小憩交流需求高端会所，并聘请国内知名物业管理公司，首创生活园区服务体系，构筑浓郁温馨心灵家园，营造丰富精神空。目前，东西大道南三环长江路，南北大道大学路京广路，形成了本项目出行公路网，将城南城北连成体。据规划局消息称，京广路沙口路将成为规划中城市中心快速通道，南北贯穿城市中心，建成后通车后，分钟内可东至郑东新区西至高新区北至北环快速路。规划地铁号线号线在本项目设置站点为本项目出入提供了更为快捷交通形式。南邻南水北调运河航道，拥有得天独厚水运交通。综上所述，郑州市王胡砦城中村改造项目对解决民生问题，繁荣郑州南区经济，发挥该地段商业价值，都具有积极作用，可创造良好社会效益。附件期第分区成本费用税金分析序号项目金额万元楼面价格元∕比重土地费用二前期费用三建筑安装工程费用四公共配套设施建设费五六管理费用七建设期利息八预备费九销售费用十税金十项目总投资附件二期第分区销售分析序号项目名称单价元面积或销售单位数合计万元比重高层住宅商业总计附件三期第分区投资利润率分析项目金额万元项目总投资销售收入投资收益投资收益率第七章结论与建议结论通过上述对该项目市场推测分析可知，该项目所在地点交通市政及配套设施较完善，距离南水北调干渠较近，自然条件也较好，容易营造良好居住环境。城中村改造项目受政府政策支持，为项目顺利实施创造了客观条件。同时针对该项目投资方面经济效益盈亏平衡敏感性风险性现金流量投资回收期等综合分析，表明该项目在计划可销售面积万平方米时，平均销售单价为元，在总投资成本为万元情况下，此方案盈亏临界销售量，达到盈亏临界销售率只有，并且目标利润较高，报告认为，此方案完全可行。二有关说明与建议本报告结论与建议是秉着谨慎与负责态度，在所占资料基础上进行调查估算分析预测后得出，鉴于目前房地产市场客观条件及本项目实中心第二节项目概况宗地位臵宗地位臵示意图宗地位臵南三环以北长江路以南大学路以东京广路以西和南三环以南厂以东京广路以西环翠路以北用地。地块濒临南水北调运河北岸，景观优势明显。项目名称与承办单位项目名称王胡砦城中村改造项目项目承办单位项目负责人项目承办单位河南德润臵业有限公司项目负责人郭锋项目概述项目位臵总占地总规模建设内容本项目位于长江路以南大学路以东京广路以西环翠路以北即南水北调运河以北，为线沿河地块。项目总占地约亩，其中建筑用地约亩，总建筑面积约万平方米其中安臵房万开发商品房万。建设内容本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层高层住宅楼公用配套设施商业用房大型专业市场地下车库等。本规划区用地主要由居住用地商业金融用地教育科研市政公共绿地防护绿地道路交通用地等组成。规划范围内总面积公顷。规划人口万人左右，为个居住区规模，人均居住用地平方米左右。横跨南三环两侧，东至京广路西至大学南路北至长江路南接南水北调运河，被誉为郑州市南大门。根据郑州市年总体规划，环两横纵城市交通主动脉中，有两条从本项目穿过，它们是纵京广路环中南三环，再加上现有交通设施，网络发达辐射力强，商业繁荣。场地概述本项目建设场地地势平坦，交通便利，市政配套齐全，目前周边无其它建筑物，适合本项目建设。水电气暖供应郑州南区水电气市政配套设施已经比较完善，可以满足本项目供应需要，目前，南部热力工程即将开工，今年月份即可满足本项目供热。环境保护本项目产生生活污水和垃圾经治理后均能按国家规定做到达标排放。项目实施计划本项目从可行性研究报告编制到全部竣工交付使用，计划安排年时间完成。分四期开发建设各期开发规模分别为万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万。承办单位概况河南德润臵业有限公司于年月在河南省巩义市注册成立，注册资金万元人民币，公司法人代表李爱国。目前，公司现有职工多人，其中各类专业技术人才人，高级工程师工程师会计师经济师等各类专业人才齐全。公司成立以来，以市场为导向，以努力改善居住条件塑现代精品创流业绩为追求目标。为了响应国家及河南省郑州市政府制定中部崛起和建设新农村大政方针，加快建设大郑州步伐，依据河南华正臵业有限公司和郑州市二七区齐礼闫乡王胡砦村委会联合进行城中村改造协议书相关约定，和郑州市城中村改造有关规定，公司全面承担起了王胡砦城中村改造项目。该公司具有支高素质管理队伍，有较强经营开发能力，全面具备开发大型房地产项目综合实力，并致力于住宅小区建设智能化高档化品牌化，形成以房地产规模开发房地产相关产业及其他产业等多极利润增长效益保障体系。第二章项目投资环境可行性分析郑州市经济总量居全国大中城市中游现代物流中心区域性会展中心中原购物名城历史文化旅游名城，培育中部地区金融中心。推进农业现代化，建成全省现代农业示范区。第二节郑州市房地产市场发展状况年月郑州市商品房整体市场运行情况商品房整体投放情况年月郑州市商品房供求走势第三节郑州市南区房地产市场状况﹑区域经济状况通过调查我们发现，南区批发物流市场可谓异常活跃。航海路沿线自东向西依次有轮胎市场汽配城摩配城电动车市场润滑油市场华中食品城钢材市场茶叶市场鞋城西建材等十多个专业批发市场。南三环沿线自东向西分布有汽配市场建材陶瓷市场金海粮油市场达发新鞋城万客来食品城等近十家专业批发市场和中陆物流等众多物流市场，另外建设及规划中还有佛岗东部摩托电动车批发市场，西部二七区服装工业城。南区已经形成了具有区域特色专业批发物流市场，并且拥有良好发展前景。众多市场带动了区域经济，也为区域居民提供了更多就业机会，增加了当地居民租赁经营居住仓储等房屋收入，吸引更多人到此区域经商或就业。﹑区域人口结构航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房流动人口为主。航海路与南三环之间共有七里河冯庄花寨老代庄孙八砦后河芦等近三十个城中村。随着城区南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口个主要聚积区。紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。随着区域内金色港湾美景天城等大型楼盘入住，大量市区居民及外来人口入住此区域。紫荆山路与京广路之间，因京广铁路线从中穿过，区域内有较多铁路机关和它们家属区，因此这个区域除冯庄村村民和大量流动人口外，还有很多铁路职工及其家属。京广路以西区域居住人口相对复杂，除孙八砦张魏寨高砦等多个城中村村民和流动人口外，还有较多单位家属区及近几年新开发住宅小区。如郑飞公司家属区所家属区等单位居住区，开元丽城书香名邸亚星盛世家园帝湖花园等众多已入住新开发小区。﹑交通状况目前交通大动脉东西向主要有航海路南三环长江路。南北向主要有西环嵩山路大学路京广路中州大道。京广路以西区域道路网络发达道路状况明显好于京广路以东。因此此区域近几年发展也明显快于东部。帝湖花园亚星盛世家园书香名邸开元丽城等楼盘在此区域都取得了不俗销售形式。京广路以东区域紫荆山南路石柱路冯庄路花寨路未来路长江路等工程实施，必将使此区域将会迎来个发展高潮。﹑生活配套目前，政府及企业对此区域教育投入有所增多。近两年内新建学校有兴华南街小学亚星小学八十四中长江路小学八十三中花寨小学金色港湾小学。这些新建学校硬件条件相比以前明显提升，师资力量及教育水平也将会进步提高。郑州市各级政府在创国家建园林城市过程中，在市政游园建设上投入较大，目前在我们调查区域内有郑密路游园长江路大学路游园石柱路游园佛岗村小游园长江路冯庄绿化广场航海路水上乐园绿化广场等。这些游园建设改善了此区域居民生活环境，为以后区域开发奠定了良好基础。﹑房地产市场形式南区房地产市场情副中心第二节项目概况宗地位臵宗地位臵示意图宗地位臵南三环以北长江路以南大学路以东京广路以西和南三环以南厂以东京广路以西环翠路以北用地。地块濒临南水北调运河北岸，景观优势明显。项目名称与承办单位项目名称王胡砦城中村改造项目项目承办单位项目负责人项目承办单位河南德润臵业有限公司项目负责人郭锋项目概述项目位臵总占地总规模建设内容本项目位于长江路以南大学路以东京广路以西环翠路以北即南水北调运河以北，为线沿河地块。项目总占地约亩，其中建筑用地约亩，总建筑面积约万平方米其中安臵房万开发商品房万。建设内容本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层高层住宅楼公用配套设施商业用房大型专业市场地下车库等。本规划区用地主要由居住用地商业金融用地教育科研市政公共绿地防护绿地道路交通用地等组成。规划范围内总面积公顷。规划人口万人左右，为个居住区规模，人均居住用地平方米左右。横跨南三环两侧，东至京广路西至大学南路北至长江路南接南水北调运河，被誉为郑州市南大门。根据郑州市年总体规划，环两横纵城市交通主动脉中，有两条从本项目穿过，它们是纵京广路环中南三环，再加上现有交通设施，网络发达辐射力强，商业繁荣。场地概述本项目建设场地地势平坦，交通便利，市政配套齐全，目前周边无其它建筑物，适合本项目建设。水电气暖供应郑州南区水电气市政配套设施已经比较完善，可以满足本项目供应需要，目前，南部热力工程即将开工，今年月份即可满足本项目供热。环境保护本项目产生生活污水和垃圾经治理后均能按国家规定做到达标排放。项目实施计划本项目从可行性研究报告编制到全部竣工交付使用，计划安排年时间完成。分四期开发建设各期开发规模分别为万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万。承办单位概况河南德润臵业有限公司于年月在河南省巩义市注册成立，注册资金万元人民币，公司法人代表李爱国。目前，公司现有职工多人，其中各类专业技术人才人，高级工程师工程师会计师经济师等各类专业人才齐全。公司成立以来，以市场为导向，以努力改善居住条件塑现代精品创流业绩为追求目标。为了响应国家及河南省郑州市政府制定中部崛起和建设新农村大政方针，加快建设大郑州步伐，依据河南华正臵业有限公司和郑州市二七区齐礼闫乡王胡砦村委会联合进行城中村改造协议书相关约定，和郑州市城中村改造有关规定，公司全面承担起了王胡砦城中村改造项目。该公司具有支高素质管理队伍，有较强经营开发能