宅 商铺为主销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在元平方米 左右。老城区比较有代表性的有熙园中泰峰境亚华名都世纪名城等。 主要特征市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，两栋楼体， 多为高层，居住环境般，小区景观，面积以中大户型为主，售价多为 元平方米左右。 华新开发区板快 华新开发区位于衡阳市西部，是衡阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性 单位均已入驻该片区，已形成定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后 发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。衡阳市民对华新区的认可 度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生 活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳 市民购房置业的首选区域。 主要特征普遍的楼盘规模比较大，档次相对其他几个区域要高，户型面积上相对 而言设计比较合理，以三房为主力，般做到平方米，平方米的三房 旺销，四房面积般在平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它 几个区快。 立新片区板块 相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区 域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通购物休 闲商业生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活 的氛围远未形成。 主要特征片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘般中低档次，主要 通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。 ④江东板块 江东板快早期给人的印象是城区较老杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着 这几年的大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带的建设，区域内的绿化空间居住 环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来的江景豪宅板快。 主要特征早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质般中档次以下，普遍价格 比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高，随着风光带的建设，沿江路将发展成为衡阳 的豪宅地标。 衡阳房地产投资分析 衡阳房地产开发投资情况览表 房地产开发完成投资额亿元 从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资共出现两次较大幅度的增长， 次是年，次是年。年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说 是华新开发区的正式启动，而年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场 需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。 从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下 年份 房地产开发投资金额亿元 增长幅度 上表中很明显，年是衡阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长 来自于衡阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是年就开始兴建 的项目，只经过年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。 衡阳房地产供求分析 供给分析 商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米 年份 商品房施工面积万平方米 其中新开工面积万平方米 新开工面积增幅 年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了万平方米以上，尤其是新 开工面积增幅达，与市场投资呈现着明显的正比递增关系，年可以算是 个不折不扣的衡阳房地产开发年。 需求分析 商品房销售面积览表 商品房销售面积万平方米 年份 商品房施工面积万平方米 增幅 商品房销售总额览表 商品房销售总金额亿元 年份 商品房施工面积万平方米 增幅 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大 的增长势态，市场需求整体向好。 衡阳房地产市场特征分析 综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 ④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等 方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 年衡阳楼市分析 衡阳房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳年尤其是下半年房地产市场预计 将呈现以下特点 房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地 产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进 步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增 速。 住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积平方米 以下的住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房的土标准层住宅套，总建面积，可销售额约 亿 销售进度 本项目预计年月初开盘 开盘后个月内，即至年月底，完成总销售任务的，约套住 宅，销售金额约万 开盘后三个月内，即至年月底，完成总销售任务的，约套住 宅，销售金额约亿 开盘后六个月内，即至年月底，完成总销售任务的，约套住 宅，销售金额约亿 开盘后九个月内，即至年月底，完成总销售任务的，约套住 宅，销售金额约亿 开盘后十二个月，即至年月底，完成总销售任务的，约套， 销售金额约亿。 销售收入预测 周边城市房价比较 许多业内人士认为，衡阳目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在 未来相当长的段时间里，将有比较好的成长空间，年月下旬，由省建设厅 统计局国土资源厅发改委中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家 统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉 全省商品房住宅均价为元平方米，衡阳的均价为元平方米，低于全省 平均水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价，长沙为元 平方米，邵阳房产均价为元平方米，永州市新建商品房平均销售价格为 元平方米以上。郴州城区新建商品均价在元平方米以上。从单纯的书记来看， 衡阳的房屋均价低于长沙邵阳，略高于郴州永州，处于中等水平。 在衡阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡的发 言中发现，衡阳房地产发展分为三个阶段年代至年为第极端，这阶段 主要表现为房地产的起步和调整年至年为第二阶段，这阶段是衡阳市 房地产开发行业发生翻天覆地的个重要阶段，也是谱写衡阳市房地产开发行业新篇 章的个重要时期。这阶段全市共完成开发投资亿元，完成土地开发面积 万平方米，竣工房屋面积万平方米，实现商品销售额亿元。 年开始进入第三阶段，衡阳楼市经过前两阶段的发展后，已向品质人文居住等高 端方向发展。 经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，衡阳房价上涨已是万事惧备，并 且已经在现在楼市上体现出来了。是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加， 自然促进房屋价格上涨其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进 步上升的趋势其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本第四是随着人居环境和 小区规划的日益完善，房屋成本上涨最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地 产行业的发展。这些因素将让衡阳房价面临快速爆发的到来。年月份时，衡阳 商品房均价为元平方米，但到年底已经突破元平方米，上涨势头迅猛。 衡阳楼市价格现状 根据衡阳业内人士市场调查，衡阳电梯楼价大致如下中泰峰景均价元平 方米，愉景湾均价元平方米，中凌景蒂元平方米，江东的云森湘江风光 元平方米，月畔湾元平方米，尚邦元平方米，雅士林元平 方米。 项目销售价格定位 根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于 元其中号住宅楼销售均价元平方米，号住宅楼销售均价元平方 米，号住宅楼销售均价元平方米，号至号楼公共停车场元平方米， 号楼层商铺销售均价元平方米，号楼二层商铺销售均价元平方米， 本项目预测销售总收入为万元，详见附表五销售收入及税金估算表。 营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的 上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略 推广渠道 报纸广告 包括衡阳日报衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新 品前周进行次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为种长期的营销手法。 影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯的动 态广告平台，值得周期性的高密度投放。 ④单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。 营销活动 活动沿江风光带竣工典礼湘水明珠开盘庆典。 活动二广州炒房团衡阳购房动。 活动三百年衡阳湘江风光带摄影图片展。 活动四衡阳人说衡阳大型文化论坛。 活动五系列名人讲座。 活动六衡阳人说衡阳大型文化论坛 媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传 湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售半做好蓄客准备。开 盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销 售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房实景园林开放，加大广告投放力度。 公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 路桥广告贯穿项目营销始终。 影视广告开盘前个月高密度投放，开盘后在每次推新货时前周每天投