风险性分析表明，该项目只要达到预期收入或总投资上涨条件下尚能保本，且总投资和总收入敏感性较低，表明该项目具有定抗风险能力。综上所述，该项目建设具有良好社会效益环境效益和经济效益，因而项目建设是必要，也是可行。问题与建议项目实施难点拆迁安臵难易程度和进度直接影响到项目开发进度项目定位主题档次较高，因本片区人气尚未凝聚，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司采取全权委托中介代理销售方式。建议强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。严格执行设计标准，积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。天津福盛房地产投资有限公司年月日售后统，购物环境舒适大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。销售价格分析稳定上扬，但涨幅趋缓。随着房地产开发原材料钢材水泥等建材提价，土地招拍挂后成本提升以及设计规范条件城市基础设施配套费以及产品品质提升等将从成本上影响着房价商业店面价格因此，武清未来房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。项目定位商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体新型购物场所。家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。项目价格战略销售价格是通过对武清目前商品房销售价格调查与对比分析，综合第章总论项目建设背景本项目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心武清凭借得天独厚区位优势与完善交通整体市政规划与雄厚产业支撑以及宜居商业地产打造，在京津体化过程中将飞速发展。项目公里半径覆盖运河城尚清湾开发区徐官屯机场片区上朱庄等人口密集区域且为往返大碱厂曹子里梅厂大良河北屯下伍旗上马台大黄堡崔黄口等乡镇必经之路，辐射消费人群上百万。本项目规划定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体新型购物场所。万家商业广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。土地开发使用权取得费用相对较低，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。风险性分析表明，该项目只要达到预期收入或总投资上涨条件下尚能保本，且总投资和总收入敏感性较低，表明该项目具有定抗风险能力。综上所述，该项目建设具有良好社会效益环境效益和经济效益，因而项目建设是必要，也是可行。问题与建议项目实施难点拆迁安臵难易程度和进度直接影响到项目开发进度项目定位主题档次较高，因本片区人气尚未凝聚，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司采取全权委托中介代理销售方式。建议强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。严格执行设计标准，积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。天津福盛房地产投资有限公司年月日售后统，购物环境舒适大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。销售价格分析稳定上扬，但涨幅趋缓。随着房地产开发原材料钢材水泥等建材提价，土地招拍挂后成本提升以及设计规范条件城市基础设施配套费以及产品品质提升等将从成本上影响着房价商业店面价格因此，武清未来房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。项目定位商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体新型购物场所。家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。项目价格战略销售价格是通过对武清目前商品房销售价格调查与对比分析，综合第章总论项目建设背景本项目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心武清凭借得天独厚区位优势与完善交通整体市政规划与雄厚产业支撑以及宜居商业地产打造，在京津体化过程中将飞速发展。项目公里半径覆盖运河城尚清湾开发区徐官屯机场片区上朱庄等人口密集区域且为往返大碱厂曹子里梅厂大良河北屯下伍旗上马台大黄堡崔黄口等乡镇必经之路，辐射消费人群上百万。本项目规划定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体综合体不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高消费主题，体现对人关怀和尊重现代生活理念，这就给项目公司带去两个方面要求，万面，在项目设计中，如何精雕细刻使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求，另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚，房地产市场亦是如此。从产品定位万面考虑，与天利仁和同区位同档次物业供给量不多，竞争对手就相对较少，这是好面。因此，本项目须在体现档次差异变化中体现个性以谋求市场。并随着武清区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分部分资金是自有资金，部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目后期装修，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，项目建设过程中，商业配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十二章综合评价主要结论项目具有良好社会效益和环境效益。该项目主要作为位于新城市重点商业工程，对促进城市建设和经济发展具有重要意义。该项目建设将有效地改善区域面貌，促进商贸业繁荣项目建成后，武清形成个新型商业综合体，同时可充分提高土地资源利用率，具有良好社会效益。该项目具有定绿化率，同时，供水供电排水排污等设施配套齐全，将彻底改善该区域环境条件，具有显著环境效益。项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展消费观念更新，天津市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。项目在经济上具有较强可行性通过财务测算和经济分析，该项目建设可创造利润总额万元，还可向国家上缴税收万元，税后净利润为万元，表明该项目具有良好经济效益。项目具有突出优势万家商业广采用统规划统招商统运营统管理统宣传五统商业运营模式。福盛地产本着招商安商育商福商四商原则与投资者经营者起共同培养维护和发展福盛盈门市场品牌，在供需圈内具有广泛目标客户。项目公司资金优势。项目较好周边环境包括自然人文交通等环境。项目所处地块发展前景较好。项目开发经营风险较小本项目开发规模较大以高档发继续稳定增长。市场供应大幅放量。武清区建设新区开发投资格局巳逐渐成型市场需求分析资料显示，武清区，年开工面积万平方米年开工量万平米，年开工量万平米，至年全区竣工面积万平方米以上。武清巨大住宅开工量和交房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境舒适大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。销售价格分析稳定上扬，但涨幅趋缓。随着房地产开发原材料钢材水泥等建材提价，土地招拍挂后成本提升以及设计规范条件城市基础设施配套费以及产品品质提升等将从成本上影响着房价商业店面价格因此，武清未来房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。项目定位商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体新型购物场所。家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。项目价格战略销售价格是通过对武清目前商品房销售价格调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定。年各类预售价格如下住宅价格平均元商业店面平均元价格战略为跟随战略。营销策略本项目工程应买施多方位销售策略。根据现代营销观念，应把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务全过程。增强品牌意识，实施质量加服务营销战略建设中把好质量关，营销中提供优质服务，推出公司品牌。在正面报道和营销上与政府部门适当配合树互新区房地产形象，可以产生巨大总体效益。拓宽营销渠道销售要形成多线网络，以直销为王，积极发展中介租赁或两者相结合多元化销售之路，动员各方面力量参与促销。④配合多样化促销工具利用媒介展开宣传攻势，包括大量正面报道和广告。邮寄资料，针对目标客户，定期发送，长期联系。加强公共关系活动，提高企业信誉及形象。印制宣传品和纪念品，作为销售人员访问或接待顾客赠品。强化促销手段，实行多样化销售方式，如联谊活动先租后买展示会折扣等。提高销售人员营销水平，增强分析市场行情和摸透顾客心理能力，讲究谈判艺术，通晓营销术。争取与银行合作，获取较大额度产权抵押贷款，使购房者能够分期付款，减轻负担。通过以上营销策略和措施结合运作或选择运作，本项目可望取得成功。第三章项目选址及建设