创造高附加值及新经济增长点为后续资产盘整和双方后续合作奠定信心和方向为企业形象塑造品牌延展及经营业绩锦上添花激发仓储型物业之潜能，创造化腐朽为神奇之样板对承租人而言搭建中长期投资及回报良性平台引导市场需求填补市场空白，成为行业领域先进者为资金流向创造良性稳定渠道及合理收益期望完成风险投资营销策划招商运营物业管理等诸多领域有机整合，有效锻炼提升团队竞争力和抗风险能力总第部分关于我们我们是谁我们做过什么我们将做什么第二部分关于万平仓库整体改造初案项目概况及现状分析二厦门写字楼市场调研分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,厦门宏观房地产经济形势写字楼市场发展态势相关政策对厦门写字楼的影响分析本区域写字楼市场现状及租约物业，正式清场交房日期不明确项目机会点分析项目威胁点分析建设中成功大道机场高速路将有条匝道和民族路对接，能化解部分车流不畅现象。鹭江海景花园二期成功花园及周边商业项目陆续推出，将在定程度上带动本区域人气及商业气息。该项目业主高层领导班子实干开明，对盘活此项目富有远见。班驳破损主体外墙不符合厦门市抗震等级标准主体建筑结构只设置到外墙且管道老化严重消防设施简陋环保程技术和资金投入，并全权负责该项目招商管理和运营，自负盈亏。若业主有意愿或需求，则可考虑为业主预留第二三层局部空间做为办公场所，并由承租方根据业主要求，对其内部空间进行基本装修，装修费用及租金抵扣方案另协商。若遇政府收储拆迁等不可抗力，相关补偿问题由双方协商解决。由业主出具相关资料，协助承租方办理建筑物使用功能和土地用途变更手续。二互惠共赢对业主而言社会效益和经济效益双丰收为资产营运创造高附加值及新经济增长点为后续资产盘整和双方后续合作奠定信心和方向为企业形象塑造品牌延展及经营业绩锦上添花激发仓储型物业之潜能，创造化腐朽为神奇之样板对承租人而言搭建中长期投资及回报良性平台引导市场需求填补市场空白，成为行业领域先进者为资金流向创造良性稳定渠道及合理收益期望完成风险投资营销策划招商运营物业管理等诸多领域有机整合，有效锻炼提升团队竞争力和抗风险能力总第部分关于我们我们是谁我们做过什么我们将做什么第二部分关于万平仓库整体改造初案项目概况及现状分析二厦门写字楼市场调研分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,厦门宏观房地产经济形势写字楼市场发展态势相关政策对厦门写字楼的影响分析本区域写字楼市场现状及租约物业，正式清场交房日期不明确项目机会点分析项目威胁点分析建设中成功大道机场高速路将有条匝道和民族路对接，能化解部分车流不畅现象。鹭江海景花园二期成功花园及周边商业项目陆续推出，将在定程度上带动本区域人气及商业气息。该项目业主高层领导班子实干开明，对盘活此项目富有远见。班驳破损主体外墙不符合厦门市抗震等级标准主体建筑结构只设置到外墙且管道老化严重消防设施简陋环保海春明粗纺厂厂房改造，不断地有画廊设计公司艺术机构和艺术家迁入，形成了目前上海最具规模和有着艺术质量当代艺术社区。四改造成商务办公空间优劣分析优势分析劣势分析互补优势思明区政府周边存在写字楼市场空白点，为本项目提供了较好市场切入空间租金优势本项目目标租金定位水平在西海岸沿线写字楼项目中具有较强竞争力服务优势引进酒店式服务模式及专业写字楼管理理念政策优势住宅禁商政策促使厦门中低档写字楼市场回暖个性空间优势空间，租层用二层。彰显企业个性停车优势宽敞个地上停车位商务配套优势商务中心公用会议室洽谈室会客厅„„租期劣势最多短短年，还有政府收储及拆迁危险，对巨额改造成本及运营成本回收极为不利。地段劣势老市区腹地，区位概念模糊所处位置并不是传统意义上商务区，招商难度大交通劣势距城市主干道尚有定距离，吸纳及辐射功能不足周边配套劣势处于旧城改造片区，商业及相关配套不成熟，人气严重不足环境劣势附近工程粉尘及噪音，对使用质量产生较大负面影响。景观劣势鼓浪屿及鸿山公园美景均被周边建筑物遮挡竞争劣势写字楼物业需求复苏，原空置写字楼大量释放，且在地段交通配套格局上均优于本案，抗性较大。五可持续性运营策略商业机密，略，见谅由于写字楼市场逐步成熟及需求主体变化，势必导致市场竞争要素发生变化。地段产品不再是竞争惟要素。如何为入驻企业创造附加价值，提供个性化和人性化服务，将成为最受关注问题。从平面物业，到多方位服务，厦门写字楼正经历从平面竞争时代到立体竞争时代演变整合规划及创意设计二概念推广及个性营销三商务服务及配套项目四立体营运及专业团队管理五创业仓库之品牌塑造六造势成市而互利共赢六相关经济指标分析商业机密，略，见谅固定取得成本及改造成本二招商管理及运营成本三招商管理及运营收入四平衡点回收周期及风险分析„„七合作展望合作预案由承租方厦门今天科技有限公司或其新组建管理公司向业主福建厦门经贸集团整体承租万平仓库及其相关设备辅助用房，租期年。总体租金控制在人民币万元每年以内，预付保证金金额及免租装修期另行协商。将此项目定位成便捷式商务办公空间，按商务服务写字楼功能进行改造，由承租方负责改很不便利。从轮渡往演武大桥方向通道在海军码头处被单向隔离，明显断绝了本项目与鹭江道片区中山路商圈有机联系。周边除几个在建高层商品房项目外，多为老式骑楼建筑，且大多破旧且人气不旺，基本无商业氛围。本项目原为仓储用地,要申请建筑物使用功能和土地用途变更，其申办手续极其繁琐。本项目属带租约物业，正式清场交房日期不明确项目机会点分析项目威胁点分析建设中成功大道机场高速路将有条匝道和民族路对接，能化解部分车流不畅现象。鹭江海景花园二期成功花园及周边商业项目陆续推出，将在定程度上带动本区域人气及商业气息。该项目业主高层领导班子实干开明，对盘活此项目富有远见。班驳破损主体外墙不符合厦门市抗震等级标准主体建筑结构只设置到外墙且管道老化严重消防设施简陋环保排污设施已严重破损路面还有水电增容„„本项目改造费用极其惊人。租赁使用年限偏短，若因政府收储地块拍卖等原因导致合同期内不能继续使用该物业，承租人和投资者将损失惨重,处于居民区，对环保噪音排污„„处理要求高，限制了项目改造业态选择和经营。二厦门写字楼市场调研分析厦门宏观房地产经济形势年上半年，全市商品房销售面积万平方米，比去年同期增长实现商品房销售额亿元，增长，全市房地产业增加值比去年同期增长，增幅比去年同期提高个百分点，占第三产业增加值，对全市生产总值贡献率为，直接拉动增长个百分点。二写字楼市场发展态势年以前，厦门写字楼市场处于极度低迷状态，很多开发商都千方百计地将原办公用途土地变更为商品房住宅进行开发销售，政府也尽量减少写字楼用地审批进入年，九洲大厦成功拍卖百老汇用地及写字楼用地推出，引起了社会各方对写字楼关注随着年月日厦门住宅禁商令颁布，厦门写字楼市场迎来由低迷走向繁荣重大转折点。根据厦门市建设与管理局统计数据表明，截止到今年第季度，厦门写字楼空置面积为万平方米，仅占商品房总空置面积，与去年同期相比有大幅度下降。写字楼市场出现租售两旺喜人局面。三相关政策对厦门写字楼影响分析相关政策结论影响政府出台有关大力发展厦门总部经济带政策客观上对于厦门写字楼发展是个巨大推动，将带动厦门写字楼需求量扩大，金尚路鹭江道观音山五缘湾等新商务办公空间规划，就是对总部经济带崛起最佳诠释。厦门政府关于大力吸引外资，促进厦门第二第三产业发展政策随着投资厦门企业不断增租金门槛过高，让很多处于成长型实力不够中小企业望而却步。写字楼分割出租面积要求过大，无法满足多层次客户需求。多为高层物业，建筑公摊高，实用面积缩水，物业管理太高。停车位设施严重不足，停车难问题严重。过多且刻板装修要求限制，阻碍了客户对自己办公空间自由发挥权利。本区域写字楼市场前景厦门城市规模和经济发展水平决定了厦门企业类型多为成长型中小型企业。这些企业都希望找到些与知名企业毗邻租金相对便宜且配套完善办公楼，寻找更好发展空间。本区域在地域范围租金水平都比较符合他们要求，只要在配套和物业服务管理方面多下些功夫，市场前景应该不错。全厦门中小企业超过家，据有关部门统计在住宅内办公超过了，也就是说有家是在住宅里办公。日前政府频布住宅禁商令将对这家中小企业造成定影响，他们其中会有大部分从住宅搬进真正办公楼或写字楼。然而目前写字楼空置仅为万，以每家公司规模，也只能解决掉家，相对家只不过是冰山角。因此租赁客源还是十分丰富。综上所述，虽然本案所处区域不是传统意义上中高档办公区域，但是个物业在市场中所处位置以及它是否被市场所认同，是取决于多方面，我们不能因为其方面欠缺，就把它保守定位。所以，我们认为在本案推广过程中，要在提高物业自身品质基础上，利用先进整合管理经验和理念以及独树帜推广手段，定会使本案在区域内写字楼中占据重要位置。三项目概念定位整体概念定位便捷式商务办公空间关于便捷式商务办公空间概念这是我们自创新概念。是英文译音简称，亦可称作具备商务配套服务功能办公室或直接称为商务中心，是个为使用者节省时间与金钱立即可用办公空间。定位之缘起厦门写字楼市场面临洗牌，两极分化出现，市场空白点形成灵感来源于调查过程中，中小企业对理想办公空间之描述地段好交通便捷面积精小适中租金中等偏下基本智能配套人性服务功能商务物管整体形象好可自由发挥创意内空间„„二基本功能定位基本功能规划纯办公空间酒店式接待大堂公用商务会议厅统分区接待室商务中心超高纯办公空间从平方到立方伟大革命◇米,米米,轻松挑战空间尺度极限，层当二层用，纯版惊艳登场,◇内部空间只改造公共过道及公共卫生间，其他空间场所刻排污设施已严重破损路面还有水电增容„„本项目改造费用极其惊人。租赁使用年限偏短，若因政府收储地块拍卖等原因导致合同期内不能继续使用该物业，承租人和投资者将损失惨重,处于居民区，对环保噪音排污„„处理要求高，限制了项目改造业态选择和经营。二厦门写字楼市场调研分析厦门宏观房地产经济形势年上半年，全市商品房销售面积万平方米，比去年同期增长实现商品房销售额亿元，增长，全市房地产业增加值比总目录第部分关于我们我们是谁我们做过什么我们将做什么第二部分关于万平仓库整体改造初案项目概况及现状分析二厦门写字楼市场调研分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,厦门宏观房地产经济形势写字楼市场发展态势相关政策对厦门写字楼影响分析本区域写字楼市场现状及前景三概念性项目定位整体概念定位基本功能定位概念性改造方案目标客户群定位招商策略定位四改造成商务办公空间优劣分析五可持续性运营策略六相关经