面积户型矛盾如何解决，需要寻找途径号土地开发可能与项目带来竞争，在宗地开发前期要充分考虑规避风险方向。为了规避风险，项目开发过程中应严格控制成本，尤其是方案规划和产品设计阶段应严格把控，在降低成本方面作出创新同时，项目公司应与政府有关部门充分沟通，努力在项目开发节奏配套建设控规调整等方面争取有利条件，降低项目开发风险。人气较差，但随着上蔡城市建设逐渐发展，本区域定能成为热点区域。第二部分上蔡房地产市场上蔡房地产市场总体发展概况教育文化区新城行政区老城商业区西南旅游区高新工业区工业生活区房地产开发投资情况年上蔡县房地产开发投资万元，比上年增长百分之建筑施工面积平米，比年增长百分之。商品房面积平方米，比年减少销售总额万元，比年减少图标房地产开发投资单位万元房地产开发投资比上年增长住宅投资比上年增长图表商品房销售情况单位万元平方米商品房销售额比上年增减商品房销售面积比上年增减数据来源驻马店统计年鉴二上蔡房地产市场特点描述产品类型以多层为主，目前销售项目大部分集中在市区西部，建筑多以多层砖混结构为主，基本无高层小高层项目。但从未来城市发展规划来看，未来供应量主要集中在市区东部和北部。上蔡主要房地产项目分布图上城华府项目占地面积平方米，建筑面积平方米，号楼为框蔡侯路宗地投资可行性研究报告核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,北京纳智堂房地产经纪有限公司年月目录第部分上蔡城市发展状况第二部分上蔡房地产市场分析第三部分商业物业分析第四部分上蔡住宅需求分析第五部分项目定位第六部分项目结论第部分上蔡城市发展情况上蔡城市概况上蔡县位于河南省东南部，属驻马店，辖个镇个乡，人口万人，面积平方公里。是国家优质小麦生产基地县全国粮食生产百强县畜牧业大县花卉名县。上蔡县区位优越，交通便利，资源丰富，能源充裕，西距京广铁路国道公里，东距国道公里，京珠高速公路及条省道穿境而过。上蔡暖温带大陆性季风气候，年平均气温，年降水量毫米，无霜期天。区内已初步形成了以建材化工纺织制鞋厨具等为主体工业群体。主要土特产有生姜大蒜红麻等。二上蔡文化环境伏羲文化，在中国古建响当地购房者对于高层住宅具有心理抗性，高层是未来地产业发展趋势，本项目前期推广需要专业引导消费策略与造势市场现存产品较为单，本案为了体现地标态势与提升项目价值，在产品上应细分人群，精准定位，差异化入市上蔡商业受城市规模人口消费力等影响，商业氛围较弱，且项目所在区域与中心商业区辐射较远。在项目前期规划应注重业态合理划分与招商，以此为手段形成商业规模同时提升商业价值政策和上蔡消费人群喜欢平米面积户型矛盾如何解决，需要寻找途径号土地开发可能与项目带来竞争，在宗地开发前期要充分考虑规避风险方向。为了规避风险，项目开发过程中应严格控制成本，尤其是方案规划和产品设计阶段应严格把控，在降低成本方面作出创新同时，项目公司应与政府有关部门充分沟通，努力在项目开发节奏配套建设控规调整等方面争取有利条件，降低项目开发风险。人气较差，但随着上蔡城市建设逐渐发展，本区域定能成为热点区域。第二部分上蔡房地产市场上蔡房地产市场总体发展概况教育文化区新城行政区老城商业区西南旅游区高新工业区工业生活区房地产开发投资情况年上蔡县房地产开发投资万元，比上年增长百分之建筑施工面积平米，比年增长百分之。商品房面积平方米，比年减少销售总额万元，比年减少图标房地产开发投资单位万元房地产开发投资比上年增长住宅投资比上年增长图表商品房销售情况单位万元平方米商品房销售额比上年增减商品房销售面积比上年增减数据来源驻马店统计年鉴二上蔡房地产市场特点描述产品类型以多层为主，目前销售项目大部分集中在市区西部，建筑多以多层砖混结构为主，基本无高层小高层项目。但从未来城市发展规划来看，未来供应量主要集中在市区东部和北部。上蔡主要房地产项目分布图上城华府项目占地面积平方米，建筑面积平方米，号楼为框蔡侯路宗地投资可行性研究报告核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,北京纳智堂房地产经纪有限公司年月目录第部分上蔡城市发展状况第二部分上蔡房地产市场分析第三部分商业物业分析第四部分上蔡住宅需求分析第五部分项目定位第六部分项目结论第部分上蔡城市发展情况上蔡城市概况上蔡县位于河南省东南部，属驻马店，辖个镇个乡，人口万人，面积平方公里。是国家优质小麦生产基地县全国粮食生产百强县畜牧业大县花卉名县。上蔡县区位优越，交通便利，资源丰富，能源充裕，西距京广铁路国道公里，东距国道公里，京珠高速公路及条省道穿境而过。上蔡暖温带大陆性季风气候，年平均气温，年降水量毫米，无霜期天。区内已初步形成了以建材化工纺织制鞋厨具等为主体工业群体。主要土特产有生姜大蒜红麻等。二上蔡文化环境伏羲文化，在中国古，整体性与丰富性均好性规划设计理念。充分挖掘地段地理环境特点，通过有效设计，为业主赢得最优经济效益环境效益和社会效益。突出绿色生态和高科技理念，注重以人文价值为主体内外各部分之间空间形态营造。使居住环境更加舒适高效便捷安全，并充分保证小区内日照间距和通风要求。以舒适合理实用户型设计，幽雅独具特色外观造型满足本居住区高品位住家居住情趣和生活需求六产品设计建议建筑设计建议具体内容建筑朝向综合考虑上蔡日照情况，尽量满足坐北朝南。建筑风格简欧式美式田园单体设计飘窗大阳台等可以丰富立面层次感元素。园林景观设计合理安排软硬景观比例，增加雕塑灯光等品味和亲和性。绿化以高大乔木为主，辅以草皮，点缀小型灌木，增加绿化层次感和立体感。景观设计重点考虑功能性实用性和可参与性，增加例如篮球场休闲座椅凉棚等功能设施。停车位设计停车位地上加地下结合人防住宅每户不少于个，商业每平米建筑面积不少于个配套设施公厕个垃圾收集点个垃圾转运站个根据城市居住区规划设计规范，结合居住小区规模设置社区服务会所幼儿园等小区公共服务设施。会所考虑结合商业设置。社区配套商业面积控制到左右。户型选择建议三室两室其它七项目户型设计面积配比分析及建议从我们对市购房客户调查发现，购房户比较认同户型在平米，该部分客户年龄在岁之间，般为三口之家，消费能力比较强，购房步到位心理十分突出。平米以内户型多为收入能力较低或年龄在岁以下，未婚或刚结婚两口之家购买。平米以上户型受到小部分高收入家庭大欢迎，从户型特征而言，三房最受欢迎，其次两房和四房。综上所述，我们建议该项目主力户型以三房两厅单卫和三房两厅双卫为宜，面积建议在平米。如此面积考虑主要基于当地消费者消费是以三房为购买利益点，而面积只是附带因素，通过对户型合理规划，平米完全可以规划出十分优秀三房两厅单卫和三房两厅双卫。房型配比建议图三房四房两房四房以上其它面积和户型配比如下四房户型，主要针对消费能力较强高收入阶层和两代同堂家庭。平米两房，主要针对普通目标人群。面积配比建议图七配套设施建议无论是利用周边配套还是自建配套，都要突出个便利原则。生活配套包括超市便利店医疗干洗店社区餐饮等，利用社区开发底层商业完全可以满足社区生活配套需求教育配套包括幼儿园和学校，社区建有幼儿园，结合周边校区，基本满足教育配套需求娱乐配套包括休闲广场健身设施等，社区建设中基本满足。八外立面建议第六部分报告结论项目总体开发风险主要体现在以下几个方面蔡侯路宗地所处东开发区距市中心较远，目前尚在起步阶段，能否顺利发展将对项目成功开发产生较向是城市发展主流方向之。宗地所在区域距离市区繁华地带较远，周边没有成熟高档住宅社区，人气较差，但随着上蔡城市建设逐渐发展，本区域定能成为热点区域。第二部分上蔡房地产市场上蔡房地产市场总体发展概况教育文化区新城行政区老城商业区西南旅游区高新工业区工业生活区房地产开发投资情况年上蔡县房地产开发投资万元，比上年增长百分之建筑施工面积平米，比年增长百分之。商品房面积平方米，比年减少销售总额万元，比年减少图标房地产开发投资单位万元房地产开发投资比上年增长住宅投资比上年增长图表商品房销售情况单位万元平方米商品房销售额比上年增减商品房销售面积比上年增减数据来源驻马店统计年鉴二上蔡房地产市场特点描述产品类型以多层为主，目前销售项目大部分集中在市区西部，建筑多以多层砖混结构为主，基本无高层小高层项目。但从未来城市发展规划来看，未来供应量主要集中在市区东部和北部。上蔡主要房地产项目分布图上城华府项目占地面积平方米，建筑面积平方米，号楼为框架结构，建筑层数层，带电梯。号楼为框架结构，建筑层数层，栋层没电梯。天伦现代城龙城御苑景贤花园上城华府项目名称上城华府销罄均价元主力户型平米，部分平米开发商河南万城置业有限公司景贤花园，项目用地平方米,总建筑面积平方米。期幢小高层，共层，两层商铺。二期十层半，有电梯。项目名称景贤花园期已售完二期已定向均价元每平米，商铺元。主力户型平方米户型套平方米户型套开发商河南凯信置业有限公司天伦现代城六层加阁楼，三期建设期工程拟建幢，建筑面积万平方米二期工程幢，建筑面积万平方米三期工程幢,建筑面积万平方米。项目名称天伦现代城均价商业住宅主力户型项目位置上蔡县城蔡都大道与秦相路交叉口东北开发商驻马店市天伦置业有限公司龙城御苑期层，层商铺，双气，小时热水。楼间距米，有幼儿园。二期层，商铺三层。项目名称龙城御苑均价未开盘主力户型平方米，三居。部分平方平米小户型。项目位置上蔡县城蔡都大道与秦相路交叉口开发商驻马店金石房地产开发有限公司上蔡房地产市场总结上蔡房地产价格呈不断上升态势，项目主要集中在市区西部，以多层住宅为主，价格在元之间，其他区域楼盘价格较低。而未来产品供应主要集中在市区北部和东部，价格上升空间较大。与同类城市相比，上蔡顶端住宅产品市场反应般，交易量较小，主要是有效供应不足，顶端需求并未得到充分引导与释放，总体来看产品供应量较小，且产品品质普遍偏低。方面环境及配套滞后，缺少吸引力，其次上蔡离驻马店市区公里，部分高端人群选择在驻马店置业。第三部分商业物业市场分析上蔡商业市场分析上蔡商业较为大议项目初期商业规划不易贪大。项目商业定位建议方案社区配套商业商业设计以单层为主，道路交叉口可局部两层或三层。商业主要分布临街主干道部分，可少量分布在社区内部底商。商业面积以销售为主，小面积分割。原因分析传统大型商业业态受区域限制和周边环境影响主干道两侧至少米以上绿化带，很难实现招商。商业培育期太长，大体量商业将大量增加公司资金沉淀量。不可预测因素太多，社区商业销售灵活操作灵活。项目形成次级商圈和区域性商圈可能性很小，社区配套商业将减少招商难度，降低公司商业操作风险。方案二个性化商业会所临街主干道要大量增加商业体量，以两层为主。配套设施要求要高，对商铺水电天然气层高等有定要求。框架式结构可以随意分割，招商先行，