资金来源主要是通过项目范围内土地出让金收入和各类规费返还收入来保证，当地政府拟通过进步优化投资环境，加大招商引资力度，吸引更多企业来园区投资兴业，以切实扩大税源，增加地方财政收入。此外，从近几年盐城市区大丰市市区和港区土地拍卖情况来看，不但拍卖成交率达到，而且溢价很高，因此，本项目土地出让预期收益目标是基本可以实现。同时，为确保本项目贷款金额按期足额偿还，市海兴公司将和中国农业银行盐城中汇支行盐城市财政局盐城市国土资源局签订四方协议，以确保项目借贷资金及时偿还。因此，本项目存在财务风险不大，还贷资金有保证。期工作，已经正式启动。沿海滩涂围垦整治与综合开发是盐城市为适应江苏沿海地区发展规划要求，加快盐城沿海滩涂综合开发利用，更好地为沿海开发拓展发展空间而实施重点项目。总体项目包括是沿海滩涂围垦项目。根据规划要求，在年前实施盐城沿海滩涂围垦万亩，按照滩涂围垦开发范围分工，岸外海域万亩由省有关部门为主组织开发，近岸边滩万亩由盐城市海兴公司为主组织实施开发，项目范围分布盐城市东台大丰射阳及响水四个市县，预计投入亿元，地方自筹亿元，申请项目贷款亿元。二是临港产业园区土地整治工程项目，即为本项目。本项目作为沿海滩涂土地整治与综合开发项目之，主要是将大丰沿海已围垦滩涂土地进步改良整理，进行综合利用，其开发范围包括大丰港区工业二大道以西，鹿影湖大道以东，四级航道以南，环港南路以北，占地面积亩。目前，项目区内基础设施缺乏，交通水利条件较差，综合利用效益不高，主要面临以下几个问题沟目录目录第章总论项目建设单位概况项目概况项目建设背景及必要性本报告编制依据研究范围及编制原则研究结论与建议第章市场需求分析项目定位盐城市沿海产业发展现状大丰港临港产业发展现状大丰港临港产业发展特色大丰港临港产业园区建设，临港特色产业后劲足大丰港临港特色产业发展重特大项目建设，对园区土地需求是刚性，本项目迎来了空前发展空间市场分析结论第章建设内容与建设规模建设原则与建设内容建设规模第章项目选址与建设条件核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目选址项目建设条件第章工程技术方案设计依据工程设计方案道路建设方案水电配套方案拆迁补偿方案工程概算第章环境保护项目采用标准项目周围环境质量现状项目施工期污染物及其防治措施环境影响分析结论第章劳动安全标准和规范项目施工管理能力强管理团队作为工程建设过程中项重要目标，才能将本项目管理风险降低到最小程度。财务风险对策本次筹措资金将全部用于大丰港临港产业园区已围滩涂垦区土地整治工程项目投资。本项目经过当地政府有关部门及项目建设单位认真调研和论证，项目建设条件已基本成熟。项目建设过程中，建设单位拟利用各种有效手段，加强对工程质量施工进度以及费用开支监管，努力节省投资，确保项目保质保量按时完成。鉴于本项目投资回报和还贷资金来源主要是通过项目范围内土地出让金收入和各类规费返还收入来保证，当地政府拟通过进步优化投资环境，加大招商引资力度，吸引更多企业来园区投资兴业，以切实扩大税源，增加地方财政收入。此外，从近几年盐城市区大丰市市区和港区土地拍卖情况来看，不但拍卖成交率达到，而且溢价很高，因此，本项目土地出让预期收益目标是基本可以实现。同时，为确保本项目贷款金额按期足额偿还，市海兴公司将和中国农业银行盐城中汇支行盐城市财政局盐城市国土资源局签订四方协议，以确保项目借贷资金及时偿还。因此，本项目存在财务风险不大，还贷资金有保证。期工作，已经正式启动。沿海滩涂围垦整治与综合开发是盐城市为适应江苏沿海地区发展规划要求，加快盐城沿海滩涂综合开发利用，更好地为沿海开发拓展发展空间而实施重点项目。总体项目包括是沿海滩涂围垦项目。根据规划要求，在年前实施盐城沿海滩涂围垦万亩，按照滩涂围垦开发范围分工，岸外海域万亩由省有关部门为主组织开发，近岸边滩万亩由盐城市海兴公司为主组织实施开发，项目范围分布盐城市东台大丰射阳及响水四个市县，预计投入亿元，地方自筹亿元，申请项目贷款亿元。二是临港产业园区土地整治工程项目，即为本项目。本项目作为沿海滩涂土地整治与综合开发项目之，主要是将大丰沿海已围垦滩涂土地进步改良整理，进行综合利用，其开发范围包括大丰港区工业二大道以西，鹿影湖大道以东，四级航道以南，环港南路以北，占地面积亩。目前，项目区内基础设施缺乏，交通水利条件较差，综合利用效益不高，主要面临以下几个问题沟目录目录第章总论项目建设单位概况项目概况项目建设背景及必要性本报告编制依据研究范围及编制原则研究结论与建议第章市场需求分析项目定位盐城市沿海产业发展现状大丰港临港产业发展现状大丰港临港产业发展特色大丰港临港产业园区建设，临港特色产业后劲足大丰港临港特色产业发展重特大项目建设，对园区土地需求是刚性，本项目迎来了空前发展空间市场分析结论第章建设内容与建设规模建设原则与建设内容建设规模第章项目选址与建设条件核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目选址项目建设条件第章工程技术方案设计依据工程设计方案道路建设方案水电配套方案拆迁补偿方案工程概算第章环境保护项目采用标准项目周围环境质量现状项目施工期污染物及其防治措施环境影响分析结论第章劳动安全标准和规范项目施工务上可行。第章风险分析主要风险分析本项目在实施过程中主要显在风险潜在风险因素及防范风险减少风险影响对策如下政策风险本项目建设期间正值国家即将开始实施稳健财政政策和紧缩货币政策，从而对今后段时期内项目建设资金筹措带来定影响此外，由于国家宏观经济政策变化会引起市场需求变动，有可能影响到园区企业实际盈利水平和地方财政收入同时，国家土地政策税收政策以及市场利率可能发生变化，也都会影响到本项目预期收益和还款计划。财务风险本项目投资较大，而且作为基础设施建设项目，其项目本身没有直接收益，项目还贷资金来源主要来自于大丰港临港产业园区土地出让金收入和各类规费返还收入。同时，项目建设资金借贷担保也是通过滨海港区内已开发建设用地来进行抵押担保。因此，各类拟出让土地能否按照预定时间价格出让并实现预期收益，拟进园区企业能否达到预期数量目标，进区企业是否达到相应投资及生产规模，并实现预期销售税收目标，都将直接影响到本项目投资收益和还款计划。管理风险本项目建设单位市海兴公司虽然在在投资基础设施工程建设管理上具有了定经验，但由于本项目工程建设内容复杂，包括了土地平整道路建设水电工程绿化工程拆迁工程等多项内容，项目投资规模大，建设工期较长，所以对工程建设管理及技术水平要求较高。项目建设单位现有技术力量管理团队运行机制能否适应或者满足项目建设需要，都将直接影响到项目能否达到预期建设目标。主要风险对策针对以上风险和影响，项目建设单位应积极采取以下措施，将风险和影响因素降低到最低程度。对上述风险主要对策政策风险对策本项目建设所在地大丰港口是经国务院批准国家类口岸，大丰港临港产业园区域石化产业园区环评已获得省环保厅批准。本项目为大丰港临港产业园区土地整治工程项目，本项目属于国家发改委产业结构调整指导目录本中鼓励类项目，项目实施后为临港产业园区提供后备土地资源，为沿海高速发展拓展空间，项目建设符合国家产业政策，符合江苏沿海地区发展规划要求，符合大丰港区发展规划要求。目前，国家紧缩货币政策主要是针对目前投资过热房地产以及占用国家资源能源消耗高些项目，对本项目没有影响。同时，本项目建设得到了省政府市政府和有关部门大力支持，并已取得相关规划手续，项目存在政策风险可以得到有效防范。管理风险对策项目建设单位在项目实施过程中，认真学习同行业工程建设管理方面先进经验，采用现代管理技术方法和手段，狠抓项目建设过程中质量管理工期管理资金管理等，建立和健全适应项目建设目标要求运行管理体制，并在运行过程中不断加以调整完善，以切实节省建设投资，提高资金运行效率，加快项目建设进程同时，应通过加紧引进和培养管理人才，特别是高层次现代管理人才，以适应新形势发展要求建立并实施培训计划，不断提高全体员工业务素质。企业竞争说到底是人才竞争，必须将建立支事业心重业续发展。创新投融资机制，组建了盐城市海兴投资有限公司，注册资本亿元，将直接参与东台滩涂综合开发试验区条子泥围垦和大丰港区开发。目前规划投资平方公里大丰港城和至平方公里临港产业园建设前期工作，已经正式启动。沿海滩涂围垦整治与综合开发是盐城市为适应江苏沿海地区发展规划要求，加快盐城沿海滩涂综合开发利用，更好地为沿海开发拓展发展空间而实施重点项目。总体项目包括是沿海滩涂围垦项目。根据规划要求，在年前实施盐城沿海滩涂围垦万亩，按照滩涂围垦开发范围分工，岸外海域万亩由省有关部门为主组织开发，近岸边滩万亩由盐城市海兴公司为主组织实施开发，项目范围分布盐城市东台大丰射阳及响水四个市县，预计投入亿元，地方自筹亿元，申请项目贷款亿元。二是临港产业园区土地整治工程项目，即为本项目。本项目作为沿海滩涂土地整治与综合开发项目之，主要是将大丰沿海已围垦滩涂土地进步改良整理，进行综合利用，其开发范围包括大丰港区工业二大道以西，鹿影湖大道以东，四级航道以南，环港南路以北，占地面积亩。目前，项目区内基础设施缺乏，交通水利条件较差，综合利用效益不高，主要面临以下几个问题沟河淤泥堵塞严重，无挡土驳岸,亟需整治养殖池塘过多，淤泥拥有量太大，需清淤换土现有水系无法满足脱盐冲碱及项目发展需要没有可供通行道路桥梁没有分排式雨污管道，无配套电力设施。基于上述背景，为加快滩涂垦区综合开发和高效利用进程，解决好目前项目区内沟河淤泥堵塞严重，无挡土驳岸等问题，为临港产业园区新增土地后备土地资源，从而为沿海经济发展拓展新空间。盐城市政府决定，将由盐城市海兴投资有限公司组织实施盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目。本项目实施后，可为盐城港大丰港区临港产业园区新增可利用熟地亩。同时，根据市政府对临港产业园区发展规划，其中不少于亩土地用于建设金融和生活服务集中区，其余均作为工业建设用地。项目建设必要性实施滩涂土地整治，增加土地后备资源，是盐城沿海经济发展重要战略。江苏沿海地区发展规划指出，在新形势下，加快江苏沿海发展事关全局，具有重大战略意义，有利于长三角地区产业优化升级和整体实力提升有利于完善全国沿海地区生产力布局有利于促进中西部地区发展有利于强化我国与新亚欧大陆桥沿线及东北亚地区合作。如果说四个有利于是江苏沿海开发重大意义集中体现，那么沿海滩涂围垦成为其首要位置。无论是上海苏南产业梯度转移，还是沿海地区自身发展新兴产业，都必须有土地。沿海地区包括将要新增万亩围垦滩涂，是长三角新发展空间，正如江苏沿海地区发展规划所进步阐述加快江苏沿海地区发展，将有效缓解长三角地区土地资源紧张