是个棘手项目涉及拆迁等，回报率较高项目。方案三是个短平块项目。因为投资成本个亿，开发周期短，预计半年至年时间，在现有建筑面积下，在包装，就可以全面启动，面向市场，开始销售。从风险投资成本开发周期资金回笼等来看，对公司都是比较有利。根据公司投资战略和资金实力来选择方案。建议选择方案。营销中心策划部面积，共摊，净面积元，总价元。商铺每层均价楼万二楼万三楼千，四楼元，五楼元商铺整体均价万。写字楼均价元现房商业布局每层共，计商铺，分割。公摊约。负层游乐园儿童娱乐天地，由北京华联租用。层明星梦工作国际品牌童装青少年名牌服饰夹层奇趣坊休闲餐饮生日快乐园游戏厅二层精品童装精品名牌服装童车童床童帽童鞋三层玩具总动员模型飞机车船四层亲子世界儿童服饰妇婴用品批发零售五层成长天地时尚精品礼品书籍音像乐器学生电脑软件目前招商正在进行中，预计月中旬装修好。月日交楼。月日开业。租金情况楼元元二楼元三楼元四楼元五楼元物业管理费元水费元月电费按实际收取。电梯元月。用限额免进场费场租管理费方法来吸引商家目录前言第部分项目地块考察及环境分析宗地概况及经济技术指标二项目地块周边环境及配套分析第二部分项目区域性市场现状和需求分析南宁市商业物业环境二区域市场分析二可类比楼盘基本情况分析两河流域金山广场金朝阳商业广场核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,大连万达商业广场金湖商业广场阳光城市广场华星时代广场佳得鑫水晶城世纪商都航洋国际城三南宁市中心租金概况七星路民生路与朝阳路步行街第三部分项目定位及营销策略初步建议项目最大价值挖掘和项目定位二项目第四部分项目投资预算和结论建议前言本次项目调查由营销中心策划部销售部总裁办等人共同进行市场调查。以购房者身份现场询问各楼盘业务员。调查人员询问在各楼盘工作朋友。第部分项目地块考察及环查，得出项目租金结论楼租金元二楼租金元三楼租金元四楼租金元从投资回报来看，根据方案选择，风险不同。方案是风险适中，投资成本亿，项目利润率般方案二是风险较高，开发周期长，投资成本亿，项目利润率方案三是风险较低，开发周期短，投资成本亿，项目利润率。分析根据不同方案选择。方案开发周期约年，万。投资总额也是很大，不是个短平块项目。项目利润率般。方案二开发周期约年年，万。投资总额比较大，是个棘手项目涉及拆迁等，回报率较高项目。方案三是个短平块项目。因为投资成本个亿，开发周期短，预计半年至年时间，在现有建筑面积下，在包装，就可以全面启动，面向市场，开始销售。从风险投资成本开发周期资金回笼等来看，对公司都是比较有利。根据公司投资战略和资金实力来选择方案。建议选择方案。营销中心策划部面积，共摊，净面积元，总价元。商铺每层均价楼万二楼万三楼千，四楼元，五楼元商铺整体均价万。写字楼均价元现房商业布局每层共，计商铺，分割。公摊约。负层游乐园儿童娱乐天地，由北京华联租用。层明星梦工作国际品牌童装青少年名牌服饰夹层奇趣坊休闲餐饮生日快乐园游戏厅二层精品童装精品名牌服装童车童床童帽童鞋三层玩具总动员模型飞机车船四层亲子世界儿童服饰妇婴用品批发零售五层成长天地时尚精品礼品书籍音像乐器学生电脑软件目前招商正在进行中，预计月中旬装修好。月日交楼。月日开业。租金情况楼元元二楼元三楼元四楼元五楼元物业管理费元水费元月电费按实际收取。电梯元月。用限额免进场费场租管理费方法来吸引商家目录前言第部分项目地块考察及环境分析宗地概况及经济技术指标二项目地块周边环境及配套分析第二部分项目区域性市场现状和需求分析南宁市商业物业环境二区域市场分析二可类比楼盘基本情况分析两河流域金山广场金朝阳商业广场核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,大连万达商业广场金湖商业广场阳光城市广场华星时代广场佳得鑫水晶城世纪商都航洋国际城三南宁市中心租金概况七星路民生路与朝阳路步行街第三部分项目定位及营销策略初步建议项目最大价值挖掘和项目定位二项目第四部分项目投资预算和结论建议前言本次项目调查由营销中心策划部销售部总裁办等人共同进行市场调查。以购房者身份现场询问各楼盘业务员。调查人员询问在各楼盘工作朋友。第部分项目地块考察及环亿包括部分建安成本建安成本亿元销售费用楼盘总收入万税金楼盘总收入亿总收入亿。商铺收入亿地上层面积万层万商铺收入亿二层万商铺收入万三层万商铺收入万四层万商铺收入万住宅收入亿元项目沿街面约米沿民族大道共和路友爱路延长线，商铺按径深米，售价按万，临街商铺总收入约亿。占商铺总收入。项目利润亿。年利润万。预计用年时间开发周期项目利润率。投资回报率。方案二预算预计把项目后面自治区工商联亩中医学院第二附属学院亩和市共和南路小学亩起收购，共计亩。增大商铺面积商铺从扩大至万。预计总建筑面积万商铺扩大至万，共计层栋层写子楼和栋层公寓楼。商铺面积层万公寓面积万写子楼面积万市共和南路小学亩。中医学院第二附属学院亩。自治区工商联合会亩。总成本亿。土地成本预计亿包括部分建安成本，亩万亩万建安成本亿。万元销售费用楼盘总收入万税金楼盘总收入亿总收入亿。商铺总收入亿万万住宅总收入亿万元净利润亿。利润率。投资回报率其它另外还有道路绿化广场等，也加大成本。还有拆迁成本拆迁量。方案三预算在原来商铺基础上，仅做商铺，写子楼和公寓楼不做。降低公司经营成本和生产周期。预计商铺面积。总收入亿。商铺收入亿地上层面积万总成本亿。土地成本亿包括大部分建安成本建安成本万销售费用楼盘总收入万。税金楼盘总收入万。项目利润。利润率。投资回报率。另外还有道路绿化广场等，也加大成本。结论项目土地成本亿亿万，即每亩万亩，此地价是目前南宁地价最高地价大连万达年初地价是万亩。项目区域价值很高，表现在地段是繁华市中心周边配套成熟。南宁商业物业面积以成倍增长。商业物业占南宁市整个房地产开发面积约。目前，从商业物业空置率来看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来年逐渐饱和。建议项目商业物业运作要有较快节奏。产品结构风险根据目前南宁市场来看，商铺和公寓都是比较畅销产品。从定性方面来说，该项目所在区域具有较高商业价值。尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有商业价值。商业价值体现是成功关键所在。从租金调查来看市中心大连万达商业广场华星时代广场目前租金有上升微调，而民族大道两河流域租金三次往下调。从招商和租金来看定要引进个实力强主力店，带动整个商场运营，考虑设在二楼或三楼。从周边租金和类比支撑商，净面积。元总价元。折扣。实际总价元。按揭金额万。年月供元。房号，处于第八层写字楼面积，共摊，净面积元，总价元。商铺每层均价楼万二楼万三楼千，四楼元，五楼元商铺整体均价万。写字楼均价元现房商业布局每层共，计商铺，分割。公摊约。负层游乐园儿童娱乐天地，由北京华联租用。层明星梦工作国际品牌童装青少年名牌服饰夹层奇趣坊休闲餐饮生日快乐园游戏厅二层精品童装精品名牌服装童车童床童帽童鞋三层玩具总动员模型飞机车船四层亲子世界儿童服饰妇婴用品批发零售五层成长天地时尚精品礼品书籍音像乐器学生电脑软件目前招商正在进行中，预计月中旬装修好。月日交楼。月日开业。租金情况楼元元二楼元三楼元四楼元五楼元物业管理费元水费元月电费按实际收取。电梯元月。用限额免进场费场租管理费方法来吸引商家。两河流域租金从招商第天开始，到目前已经下调两次。原来租金是楼元，二楼元，三楼四楼元。二期预计在今年下半年推出。目前，楼在原来基础上下降了元二楼下降了元元三楼下降了元。下降原因是招商难度太大。场地受限每层只有，总计千停车问题。营销模式商铺推广首先，去年年底首推商铺层和层写字楼，采用返租手法，年回报为总房款，共计年，年回报次性在总房款扣除，在首付款里扣除。销售率。然后，年月日再推商铺层和写字公寓层。此次推商铺，不采用反租形式，主要是把商铺销售给客户后，帮助客户招商，让客户自己与承租商谈判租金。引进北京华联经营投资负层。正在招商，开始时用限额免进场费场租管理费方法来吸引商家。目前已经不实行。租金大约在年回本基础上倍。目前，租金月日开始微调，暂定楼元，二楼元，三楼四楼元。二期预计在今年下半年推出。小结租金可以支撑售价。目前招商情况般。二金山广场地理位置南宁市朝阳路号商铺主题定位大型品牌购物商场，全天侯室内步行街住宅主题巴洛克生活馆。价格铺号，临街，商铺面积,单价元，折后单价元，总价元，折后总价元。年月供元。年反租回报万，月回报元。年回报共计万。铺号，商铺面积，单价元，折后单价元，总价元，折后总价元。铺号，商铺面积，单价元，折后单价元，折后总价元。房号，住宅面积，单价元，折扣折。折后单价元,折后总价商业面积层，共计万整体均价万事业单位比邻而居，麦当劳肯德基快而美生力军等中外品牌餐饮美食机构，区人民医院市第人民医院华联超市利客隆超市各类商业银行等生活配套设施应俱全。项目周边余条公交线路，交通便利。二楼盘综合素质建筑风格规模和立面设计材质根据楼书描绘华星时代广场建筑总体外形峻朗挺拔线条简洁流畅色调清新淡雅，与绿城清幽城市外部环境水乳交融，再者，其所倾情打造六重立体生态空间更是使得都市繁荣生活空间与生态自然居家环境和谐共生。建筑空间布局两座连体住宅塔楼，层其中地下层，地上层，建筑物高，用地面积，基底面积，总建筑面积。由万余大型商场至为商场，地面以上每层建筑面积平均约两座连体住宅塔楼雍华府共套雅仕阁共套及名仕阁共套共同组成，共可为邕城广大置业者提供住宅及公寓单位套。是座集商场住宅公寓等多种物业类型于体融购物文娱休闲商务居家等多种功能于身大规模综合性物业。户型商务公寓住宅二房，三房，四房，五房三项目营销情况此项目有广西桂建房地产有限公司开发，由深圳涛益地产顾问有限公司代理，销售起步价元平方米，最高价元平方米。期商务公寓销售率达，二期住宅销售率达。层商铺均价万商铺整体均价万。去年月开售，商铺已基本售完。北京王府井南宁分店月日开始试业，月日正式开业。目前租金在楼招租租金约元。低于周边租金七星路临街铺面租金元从目前商家进驻情况看，招商是比较成功。世界各国服装品牌俱到，铺面只剩下少量。整个商场由王府井统经营，统招商，统管理。商场业态及租金状况楼女士化装品珠宝皮具名酒柜台式元二楼男士精品装鞋元三楼四楼女士品牌装元五楼体育装数码元目前租金能支撑商铺价格。开盘期次性付款折，按揭折开盘期后次性付款折，按揭折。开发节奏首先以住宅及商务公寓在去年月房博会登台亮相，年月交付使用，历经个月，年月日正式销售商铺，争取年元旦开业，目前，在月份开业北京王府井南宁分店开业四营销手段卖点或主题口号营销手段华星时代广场在商业部分成功引进了享有新中国第店