近。商业商务区规划本项目将改成建成甲级办公大型商业为主城市综合体建筑，并引家乐福超市等。项目周边工业区项目所在地无工业区。项目周边居住区项目所在地周边居住小区多为中高小区。项目周边商业服务设施项目所所在商业务服务有万佳百货商场拱北地下商城夏湾综合市场建设银行中国银行工商银行农业银行交通银行民润银行等。四项目定位政策分析珠海市政府根据广东省政出台三旧改造政策工业厂房改造指导意见是旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为产业改造导向，采取收回改建拆建收购等多种方式推进，鼓励引入经济实力雄厚企业对工业片区进行成片收购改造，鼓励建设集酒店餐饮娱乐消费为体综合服务体。以退二补公进三为土地开发结构调整方向，严格控制香洲主城区商品住宅建设，通过适当土地收益分配推进改造工作。分析优势劣势夏湾及拱北区域内第高档办公综合楼近邻澳门步行分钟眺望澳门需拆除重建区域内公交略有不便威胁机会拱北口岸地带商业群珠海是个旅游城市，客流量大澳门企业北移增加珠海产业服务升级消费群体分析港澳台来大陆创业企业内地企业驻珠三角办事处旅游客户购物天地项目总体定位设想甲级办公及大型商业为主综合体建筑主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待定位基础珠海市未来规划。定位主力成为国际化办公楼综合商业服务，并辅以餐饮娱乐等功能定位方案分配比例以甲级办公及大型商业为主综合体建筑，项目占地面积平方米，商贸和金融职能向珠海转移。区域性交通枢纽优良建港条件和未来可能公路铁路运输网络使珠海有可能成为服务粤西和西南地区大型出海口，主要承担能源原材料进出口良好空港和高速公路系统伶仃洋大桥珠澳口岸可以促进珠海成为珠江三角洲西部客运枢纽与港澳深经济体化可能强化珠海交通枢纽作用，并分担地区内更多远洋货运和航空运输职能三项目周边商业环境分析交通枢纽规划项目位于前山河边上，公交线路发达，有等穿梭于附近。商业商务区规划本项目将改成建成甲级办公大型商业为主城市综合体建筑，并引家乐福超市等。项目周边工业区项目所在地无工业区。项目周边居住区项目所在地周边居住小区多为中高小区。项目周边商业服务设施项目所所在商业务服务有万佳百货商场拱北地下商城夏湾综合市场建设银行中国银行工商银行农业银行交通银行民润银行等。四项目定位政策分析珠海市政府根据广东省政出台三旧改造政策工业厂房改造指导意见是旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为产业改造导向，采取收回改建拆建收购等多种方式推进，鼓励引入经济实力雄厚企业对工业片区进行成片收购改造，鼓励建设集酒店餐饮娱乐消费为体综合服务体。以退二补公进三为土地开发结构调整方向，严格控制香洲主城区商品住宅建设，通过适当土地收益分配推进改造工作。分析优势劣势夏湾及拱北区域内第高档办公综合楼近邻澳门步行分钟眺望澳门需拆除重建区域内公交略有不便威胁机会拱北口岸地带商业群珠海是个旅游城市，客流量大澳门企业北移增加珠海产业服务升级消费群体分析港澳台来大陆创业企业内地企业驻珠三角办事处旅游客户购物天地项目总体定位设想甲级办公及大型商业为主综合体建筑主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待定位基础珠海市未来规划。定位主力成为国际化办公楼综合商业服务，并辅以餐饮娱乐等功能定位方案分配比例以甲级办公及大型商业为主综合体建筑，项目占地面积平方米，具有国际影响，以休闲康体度假海洋海岛生态旅游会议会展为特色旅游产业继续发展和完善城市型和郊野型休闲度假旅游，在保护海洋海岛自然生态同时，适度开发有特色海洋旅游利用现有环境与设施优势，吸纳定范围内组织或群体来珠海举办国内或国际会议，承办定规模中小型展示与展览活动。毗邻港澳环境良好和土地资源丰富优势，可能吸引具有国际影响大型主题公园项目落户珠海有可能与澳门香港旅游业形成互补互助体化旅游市场。高附加值无轻污染化加工业在定时期内，加工业会继续保持主导产业地位，并作为城市主要经济支柱，但由于成本优势弱化，加工业存在衰退可能加工业发展要由劳动密集型转向高附加值型，并坚持无轻污染化。以信息技术生物医药新材料和光机电体化技术为主高新技术产业优良生态环境居住生活质量和地理条件，已初步具备跨国公司在珠海设立研究与开发机构条件与港澳直接经济联系有助于借助境外和国际市场与资金条件发展高新技术产业优越空港和广褒海域是发展航空航天和海洋产业重要物质基础。高等教育中山大学珠海校区已经形成，全国各著名高校在珠海筹划建立校区或研究基地。以会议商务大型展览竞技体育为特色新兴服务产业航空航天博览会和级方程式汽车赛将使珠海新兴服务产业具有国际性和区域性影响海洋海岛岸线资源和空港条件可用于发展航海博览会，海上与空中竞技体育优良自然和建筑环境，毗邻港澳地理位置和特区地位有助于会议商务展览贸易洽淡等新兴服务产业发展。区域性市场住宅产业优良环境和生活质量，是国内人士购置第二家园理想场所。也可能成为珠江三角洲西部地区中高收入阶层居住地选择。与港澳之间较大住房差价和便捷交通联系，有可能成为港澳居民居住地选择也有可能成为港澳中高收入阶层退休人士对置业环境要求较高居住地选择。区域性商贸业服务业和金融业中心随着区域经济发展与成熟，珠江三角洲西部地区可能出现些职能极化和专业化分工随着珠海自身实力增强，服务于区域商贸和服务业将得以发展毗邻港澳，与港澳经济体化，可能所有权政般预算收入亿元，增长。市政交通交通格局示意图交通格局示意图珠海位于珠江口西岸交通重要枢纽中心，公路网四通八达，如京珠高速沿海高速江珠高速广珠澳轻轨城际快线省道贯穿全市国道直达市区接壤澳门国内航班到达多个城市航道四通八达，如九州港客货码头高栏港深水码头斗门码头等内航与国际航道。市区主干道有梅华路九洲大道情侣路港湾大道人民路及直通澳门迎宾路。城市规划前景珠海市总体规划珠海市规划未来将珠海建设成为综合实力雄厚与社会经济人口资源环境全面协调发展经济特区成为有较强辐射力和吸引力经济繁荣交通发达秩序优良文明富庶现代化区域性中心城市成为以信息技术为龙头高新技术产业基地，集聚力强产学研体化创新创业基地及高附加值产品出口创汇基地成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响滨海风景旅游胜地。具体有以下几个方面建设国家综合性经济特区将按照体制创新，产业升级，扩大开放政策走向，继续为国家改革开放政策进行探索和试验，并发挥示范作用加快与港澳经济体化进程，在港澳深珠区域化合作中承担起更高层次和更丰富区域职能。具有国际影响，以休闲康体度假海洋海岛生态旅游会议会展为特色旅游产业继续发展和完善城市型和郊野型休闲度假旅游，在保护海洋海岛自然生态同时，适度开发有特色海洋旅游利用现有环境与设施优势，吸纳定范围内组织或群体来珠海举办国内或国际会议，承办定规模中小型展示与展览活动。毗邻港澳环境良好和土地资源丰富优势，可能吸引具有国际影响大型主题公园项目落户珠海有可能与澳门香港旅游业形成互补互助体化旅游市场。高附加值无轻污染化加工业在定时期内，加工业会继续保持主导产业地位，并作为城市主要经济支柱，但由于成本优势弱化，加工业存在衰退可能加工业发展要由劳动密集型转向高附加值型，并坚持无轻污染化。以信息技术生物医药新材料和光机电体化技术为主高新技术产业优良生态环境居住生活质量和地理条件，已初步具备跨国公司在珠海设立研究与开发区域内公交略有不便威胁机会拱北口岸地带商业群珠海是个旅游城市，客流量大澳门企业北移增加珠海产业服务升级消费群体分析港澳台来大陆创业企业内地企业驻珠三角办事处旅游客户购物天地项目总体定位设想甲级办公及大型商业为主综合体建筑主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待定位基础珠海市未来规划。定位主力成为国际化办公楼综合商业服务，并辅以餐饮娱乐等功能定位方案分配比例以甲级办公及大型商业为主综合体建筑，项目占地面积平方米，其中改造用地面积极平方。建筑总面积约平方米不含地下室平方米，其中商场平方米，办公平方米。合作方式项目合作方式有以下几种方式新设项目开发公司项目产权方与投资公司投入资金入股成立个项目开发公司具体比例有待商谈。权益收购投资公司与项目产权公司达成收购本项目所有权益具体商谈后确立。五项目投资性估算估算依据年最近市场商业用地地价及建安成本。序号项目内容数量平方米市场价元小计万元占比获取土地费获取建筑物费折除费前期费用建安费销售费税费绿化不可预见费合计六盈利性估算估算假设商场办公楼全部出租序号出租项目数量平方米每平方租金出租率月租万元年租万元商场办公楼年租合计每年租金收益约合万元人民币，除去人管理团队成本万元测算结果每年净利润税收管理成本万元投资回收期年七结论本项目有着独特地理位置及优秀环境，并通过改造可引进世界强企业家乐福商场及批大型综合服务企业，并创造良好社会效益和经济效益，通过改造后项目盈利空间巨大从原来万元提升万元其可操作性强，体现在市政府相关政策及港珠澳未来新型发展模式，并引入港澳成熟服务体系因此，建议投资者抓住珠海三旧改造政策机遇，争取获得更优惠政策扶持。建行等多家银行等机构，步行分钟即可到达前山河边，距夏湾公交总站米，有多路公交车直市区各个地方并步行分钟可达拱北关口。项目实际现状图片二珠海商业环境分析珠海概况珠海市是珠江三角洲南端个重要城市，其中改造用地面积极平方。建筑总面积约平方米不含地下室平方米，其中商场平方米，办公平方米。合作方式项目合作方式有以下几种方式新设项目开发公司项目产权方与投资公司投入资金入股成立个项目开发公司具体比例有待商谈。权益收购投资公司与项目产权公司达成收购本项目所有权益具体商谈后确立。五项目投资性估算估算依据年最近市场商业用地地价及建安成本。序号项目内容数量平方米市场价元小计万元占比获取土地费获取建筑物费折除费前期费用建安费销售费税费绿化不可预见费合计六盈利性估算估算假设商场办公楼全部出租序号出租项目数量平方米每平方租金出租率月租万元年租万元商场办公楼年租合计每年租金收益约合万元人民币，除去人管理团队成本万元测算结果每年净利润税收管理成本万元投资回收期年七结论本项目有着独特地理位置及优秀环境，并通过改造可引进世界强企业家乐福商场及批大型综合服务企业，并创造良好社会效益和经济效益，通过改造后项目盈利空间巨大从原来万元提升万元其可操作性强，体现在市政府相关政策及港珠澳未来新型发展模式，并引入港澳成熟服务体系因此，建议投资者抓住珠海三旧改造政策机遇，争取获得更优惠政策扶持。影响海洋海岛岸线资源和空港条件可用于发展航海博览会，海上与空中竞技体育优良自然和建筑环境，毗邻港澳地理位置和特区地位有助于会议商务展览贸易洽淡等新兴服务产业发展。区域性市场住宅产业优良环境和生活质量，是国内人士购