款额元年月累计销售回款额,元年月累计总回款额,元税前净收益累计元税后净收益累计元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。望京商业步行街项目可行性研究报告七可行性分析结论在前期调研及开发数据较为完备基础上，进行了宗地基础面市场面技术面及经济面综合评定，评定结果如下项目立地状况较好项目市场机会及风险较好项目基础指标利用般项目投资收益分析较好可行性分析结论该宗地拥有较好市场条件及投资回收前景，具备可操作性，建议进行开发。业发展，人口密度逐步提高，以及跨国企业进驻过程中。区域未来写字楼物业供应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域商务环境，并促进望京地区高新科技产业稳步发展。在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量休闲娱乐餐饮类型业态。望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们日常生活中，公交车辆是其出行主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好公交客运系统可相应增加消费项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京区域规划望京区域环境发展趋势望京产业发展布局望京区域写字楼物业状况及分布望京地区交通状况总体分析人口状况分析二区域商业市场环境分析区域商业市场发展历程区域商业市场现状分析区域商业市场未来发展趋势三本项目周边状况分析项目区位及研究范围本案交通状况分析本案周边住宅状况分析四市场初步定位业态定位租售价格定位终端客户定位五项目操作性分析市场面分析技术面分析经济面分析六经济模型部分成本部分核算额度比例核算租赁现金流分析静态租赁现金流分析动态项目租售同步操作现金流状况七可行性分析结论项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中城项目年期租售结合回流分析该部分测算是指本项目进入销售期后同时发生租赁及销售现金状况分析。其中招商周期为年月年月暂定，销售周期为年月年月暂定。销售方式初步考量为带租约销售，在财务分析中具体体现为物业面积销售同时，原有租赁收入自动转交投资者所有，其面积经营收益不再体现于开发商收入之中。依据该模型分析结果如下税前现金流出现正值期间为年月，盈余收入元税后现金流出现正值期间为年月，盈余收入元年月累计招商回款额元年月累计销售回款额,元年月累计总回款额,元税前净收益累计元税后净收益累计元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。望京商业步行街项目可行性研究报告七可行性分析结论在前期调研及开发数据较为完备基础上，进行了宗地基础面市场面技术面及经济面综合评定，评定结果如下项目立地状况较好项目市场机会及风险较好项目基础指标利用般项目投资收益分析较好可行性分析结论该宗地拥有较好市场条件及投资回收前景，具备可操作性，建议进行开发。业发展，人口密度逐步提高，以及跨国企业进驻过程中。区域未来写字楼物业供应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域商务环境，并促进望京地区高新科技产业稳步发展。在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量休闲娱乐餐饮类型业态。望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们日常生活中，公交车辆是其出行主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好公交客运系统可相应增加消费项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京区域规划望京区域环境发展趋势望京产业发展布局望京区域写字楼物业状况及分布望京地区交通状况总体分析人口状况分析二区域商业市场环境分析区域商业市场发展历程区域商业市场现状分析区域商业市场未来发展趋势三本项目周边状况分析项目区位及研究范围本案交通状况分析本案周边住宅状况分析四市场初步定位业态定位租售价格定位终端客户定位五项目操作性分析市场面分析技术面分析经济面分析六经济模型部分成本部分核算额度比例核算租赁现金流分析静态租赁现金流分析动态项目租售同步操作现金流状况七可行性分析结论项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中税费租金收入基准收益率税前收益净现值税前净收益税前现金流累计所得税纳税所得额纳税所得额累计注动态动态动态回收周期年望京商业步行街项目可行性研究报告项项目目租租售售同同步步操操作作现现金金流流状状况况年月年月年月年月年月年月当月新出租比例出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款,销售比例销售比例累计当月新增销售回款累计销售回款额当月租售收益额,成本总额税前现金流望京商业步行街项目可行性研究报告税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流税后净收益税后净收益累计年月年月年月年月年月总计当月新出租比例出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款销售比例销售比例累计望京商业步行街项目可行性研究报告当月新增销售回款,累计销售回款额当月租售收益额,成本总额税前现金流税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流税后净收益税后净收益累计望京商业步行街项目可行性研究报告经经济济分分析析说说明明上述现金流测算包含项目年期整体自持静态回流分析项目年期整体自持动态回流分析和项目年期租售结合回流分析。项目年期整体自持静态回流分析该部分测算是指本案全部自持每年收取租金收益年期现金回流状况。内部租金初定为元日建筑平米，每年递增。分析结果如下静态静态元静态回收周期年第年年末结余元年期总租金收益税前,元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。项目年期整体自持动态回流分析该部分测算是指本案全部自持每年收取租金收益年期现金回流状况。内部租金初定为元日建筑平米，每年递增。年折现率为。分析结果如下动态，动态,元静态回收周期年第年年末结余元年期总租金收益税前元望京商业步行街项目可行性研究报告依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。业总部分布图望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定商务气候。但随着望京区域产业发展，人口密度逐步提高，以及跨国企业进驻过程中。区域未来写字楼物业供应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域商务环境，并促进望京地区高新科技产业稳步发展。在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量休闲娱乐餐饮类型业态。望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们日常生活中，公交车辆是其出行主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好公交客运系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路数量及其对外联通性将直接影响到区域商业经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区消费环境。对望京地面公交客运系统作如下分析望京地区现有公交线路览线路主要站点区域站名城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区运通线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城运通线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街运通线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街金盏支北湖渠东口广顺北大街四惠站北苑群芳园大地站广顺北大街王佐汽车站五棵松营慧寺广顺北大街北湖渠广顺北大街望京地区交通站点分布图如图所示，望京区域公交站点呈区域性集中特点，多分布于城市主干道附近，处于望京边缘地带住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城铁望京西站附近没有直接延伸到望京中心区公交线路，且现有线路车次少拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统脱节，由此也滋生了诸多交通及安全隐患问题。但其现有公交线路基本能够承接多个交通枢纽密集居住区商务办公区和旅游景点，这些地方聚集着大量流动人口常住人口商务办公人群和国内外旅游观光人士，而依靠良好公交线路组织，可以为本地区带来较为充足人流支持，使其成为本地区潜在投资及消费群体。随着北京城市进步发展和建设，望京地区吸引着人们越来越多关注，川流不息人流私家车和出租车给区域地面交通系统带来了沉重负担。随着望京地区人口不断引入，为缓解交通压力，地区地面公交系统完善空间很大。而公交线路增调，将给区域带来更多消费人群，同时也便于其疏散。轨道交通系统由于城市化发展速度越来越快，轨道交通已经发展成为重要交通工具之，不再仅仅是原来辅助交通工具种。从商业方面分析，轨道交通可以很好扩大辐射半径带来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通存在不足，购物物品运输方式便捷度，交通管