出威尼斯水城，环保人性化旅游，和异域风情，配合精心策划旅游营销策略，加上实力雄厚和具有特殊海外关系网投资开发商，借助海阳独特旅游资源和年亚洲沙滩运动会东风，我们相信水上欧洲风情园项目是可行。此项目符合海阳旅游产业发展政府规划，满足海阳旅游业调整需要，具有较高社会收益。加上项目本身先行优势，自身特点，水上欧洲风情园更显魅力。因此，希望政府能抓住商机，尽快完成论证工作，并考虑投资商几点疑虑尽快给予批复。附录，投资商必然要考虑由旅游基础设施建设降低人们对海阳核电恐惧并且修正人们已养成对中国污染严重观念而引起潜在投资成本提高。机会北京奥运会年在北京举行奥运会，成为使世界人民认识中国个新窗口。奥运会将使中国成为新世界旅游热点，并为之带来前所未有旅游热潮。毫无疑问，海阳也会深受其益。亚洲沙滩运动会亚洲沙滩运动会，是项亚洲新兴综合体育赛事，与亚运会亚冬会及亚洲室内运动会并列为亚洲四大综合体育赛事之，将设立沙滩排球沙滩足球沙滩手球铁人三项划水龙舟等多个大项比赛项目。比赛项目具有高尚观赏性休闲性和参与性。届时，将有超过万人运动员，裁判员以及无数观众和游客来到海阳。而且这样赛事会使很多人看到个健康友好中国城市，从而提高海阳城市品牌和知名度。综合考虑上述情况，当前是个大力开发海阳旅游业最佳时机。挑战海阳旅游业所面临威胁和挑战主要来自于周边城市，尤其是沿海城市。其中，青岛已经发展为目录概要项目背景分析旅游资源海阳旅游业发展现状投资环境分析关于海阳旅游项目可行性分析报告优势劣势机会挑战总结项目概述项目特点威尼斯水城绿色环保人性化异域风情项目规划海洋乐园欧洲国风情园核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,冒险乐园英伦购物街项目营销策略客源市场分析旅游市场目标旅游客源概况大型会议演出活动接待集群接待营销战略定位项目功能分析营销策略项目筹建投资人以及支持组织及企业投资商来自国外组织机构支持项目预计建设内容道路桥梁工程旅游环保和安全配套工程海边旅游观光及水渠湖泊工程旅游景点建筑广场雕塑游乐设施欧洲风情住宅小区项目投资估算道路旅游环保和安全配套工程水上旅游相关项目旅游景点建筑广场雕塑游乐设施建筑其他费用累计项目总投入项目开发进程计划项目投资效益测算分析基本假回报和低利润回报投资，例如水渠码头道路栈桥等使项目开发商承担风险增大。成本回收周期过长经过以上论证，预计该项目投资回报周期应该在年以上，投资回收期之长，和中国房地产行业调整迹象明显，都将使投资商切实考虑投资风险。结论本报告在对海阳市旅游业发展现状调查研究基础之上，运用了方法对海阳旅游业发展具体战略做出了定性分析。进而对中国海阳水上欧洲风情园项目可行性给予了肯定论证。在海阳政府大力支持下，通过突出威尼斯水城，环保人性化旅游，和异域风情，配合精心策划旅游营销策略，加上实力雄厚和具有特殊海外关系网投资开发商，借助海阳独特旅游资源和年亚洲沙滩运动会东风，我们相信水上欧洲风情园项目是可行。此项目符合海阳旅游产业发展政府规划，满足海阳旅游业调整需要，具有较高社会收益。加上项目本身先行优势，自身特点，水上欧洲风情园更显魅力。因此，希望政府能抓住商机，尽快完成论证工作，并考虑投资商几点疑虑尽快给予批复。附录，投资商必然要考虑由旅游基础设施建设降低人们对海阳核电恐惧并且修正人们已养成对中国污染严重观念而引起潜在投资成本提高。机会北京奥运会年在北京举行奥运会，成为使世界人民认识中国个新窗口。奥运会将使中国成为新世界旅游热点，并为之带来前所未有旅游热潮。毫无疑问，海阳也会深受其益。亚洲沙滩运动会亚洲沙滩运动会，是项亚洲新兴综合体育赛事，与亚运会亚冬会及亚洲室内运动会并列为亚洲四大综合体育赛事之，将设立沙滩排球沙滩足球沙滩手球铁人三项划水龙舟等多个大项比赛项目。比赛项目具有高尚观赏性休闲性和参与性。届时，将有超过万人运动员，裁判员以及无数观众和游客来到海阳。而且这样赛事会使很多人看到个健康友好中国城市，从而提高海阳城市品牌和知名度。综合考虑上述情况，当前是个大力开发海阳旅游业最佳时机。挑战海阳旅游业所面临威胁和挑战主要来自于周边城市，尤其是沿海城市。其中，青岛已经发展为目录概要项目背景分析旅游资源海阳旅游业发展现状投资环境分析关于海阳旅游项目可行性分析报告优势劣势机会挑战总结项目概述项目特点威尼斯水城绿色环保人性化异域风情项目规划海洋乐园欧洲国风情园核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,冒险乐园英伦购物街项目营销策略客源市场分析旅游市场目标旅游客源概况大型会议演出活动接待集群接待营销战略定位项目功能分析营销策略项目筹建投资人以及支持组织及企业投资商来自国外组织机构支持项目预计建设内容道路桥梁工程旅游环保和安全配套工程海边旅游观光及水渠湖泊工程旅游景点建筑广场雕塑游乐设施欧洲风情住宅小区项目投资估算道路旅游环保和安全配套工程水上旅游相关项目旅游景点建筑广场雕塑游乐设施建筑其他费用累计项目总投入项目开发进程计划项目投资效益测算分析基本假润率按计算营业利润为万万元年购物和其他收入项目正常运行后，欧洲风情园内超市商业街旅游产品纪念品商铺加油站营业收入将同样客观。估计应当与休闲收入相当，年利润约万元左右。因此，项目运行正常后年均收入应该在亿元左右，可实现利润亿元左右，每年可实现财政收入约，万元。投资回报周期根据以上预计，年利润在亿元左右，按总投资额亿元计算，中国海阳水上欧洲风情园投资回收周期将在年左右。考虑到项目投入使用前年是旅游品牌和知名度创造阶段，由于宣传尚未全面开展，海外旅游合作关系正在建立，以及海阳城市基础设施全面改观尚未完成，利润水平必将远远低于以上预计。保守估计应当是仅能维持收支平衡。因此，项目投资实际回收周期将在年以上。项目社会收益和风险项目社会收益促进当地税收税收增长不仅来自于项目本身，而且来自由于该项目带动其他产业收入增加提高城市知名度，城市品牌创建海阳会因这个绿色生态旅游项目在国际大大地提高自身知名度，并且因旅游而创立健康环保城市品牌创造大量就业机会本项目将为海阳人民创造至少个就业机会，而且都属于长期稳定就业岗位。有益于环境生态环保设计理念，绿色材料使用，新节能科技采用和大量植物栽培，必然对海阳环境保护和环保事业发展大有益处。创汇外资引进，外籍游客所带来大量旅游收入，都有利于海阳市创汇。提高本市旅游基础设施建设，带动本市乃至周边旅游业发展满足人民日益提高度假休闲以及娱乐需求促进与世界各国其他城市友好合作。在此项目基础之上，海阳必将和世界众多旅游城市建立友好合作关系，并进而促进海阳地区经济教育文化等各个领域全面发展。见英国部分学校和组织机构合作意向信件其他太多收益无法列举。投资风险政策文化差异土地政策不同英国土地政策是永久私有制，土地经出售永久归个人所有，包括地上产出，地下埋藏资源。由于对中国土地政策，外籍投资商坚持认为中国土地转让仅仅是租期买断。因此土地长期增值效应缺乏吸引力。投资政策差异美洲欧洲等国家对绿色环保项目，特别是旅游等无污染高创收产业投资往往给予更大政策支持。例如，土地零收费，配套设施费各项杂费全免等，更有甚者，政府不但不收费，反而提供相应资金支持，比如新加坡。文化差异异域投资风险显然比本国本地区要高多，不仅仅来自投资环境不熟悉，更取决于与当地文化差异。开发投资大，成本高本项目不包括土地，配套设施以及各项杂费，预计投资亿人民币亿英镑。开发商不仅仅担任了项目建设角色，同时还承担了部分海阳旅游市场启动宣传任务。其中绿色环保节能设计，旅游基础设施建设，过硬旅游品牌打造，国外实地考察旅游合作关系建立等等，都将使此项目投资实际成本大大提高。无回报和低回报投资比例大此项目旅游投资占总投资额约，合计为亿元左右。开发商要承担大量无各分有效。小结大型商业投资，需要考虑到当地基础设施以及城市旅游业现状，也就是城市在国际中知名度，即上文所提到品牌效应。基于海阳现状，投资商必然要考虑由旅游基础设施建设降低人们对海阳核电恐惧并且修正人们已养成对中国污染严重观念而引起潜在投资成本提高。机会北京奥运会年在北京举行奥运会，成为使世界人民认识中国个新窗口。奥运会将使中国成为新世界旅游热点，并为之带来前所未有旅游热潮。毫无疑问，海阳也会深受其益。亚洲沙滩运动会亚洲沙滩运动会，是项亚洲新兴综合体育赛事，与亚运会亚冬会及亚洲室内运动会并列为亚洲四大综合体育赛事之，将设立沙滩排球沙滩足球沙滩手球铁人三项划水龙舟等多个大项比赛项目。比赛项目具有高尚观赏性休闲性和参与性。届时，将有超过万人运动员，裁判员以及无数观众和游客来到海阳。而且这样赛事会使很多人看到个健康友好中国城市，从而提高海阳城市品牌和知名度。综合考虑上述情况，当前是个大力开发海阳旅游业最佳时机。挑战海阳旅游业所面临威胁和挑战主要来自于周边城市，尤其是沿海城市。其中，青岛已经发展为个较为完善且有定国际知名度旅游城市。其面海背山自然环境，现代化城市风貌，和极具特色当地文化，例如青岛啤酒节，已经使这座城市在中国旅游市场里具有很强竞争力。威海风景秀丽，气候温和，物产丰富，交通方便，经济发达，是最早对外开放沿海港口城市之，也是国家园林城市国家环保模范城，更是最适宜人类居住和旅游城市。在瑞士洛桑举行欧中旅游论坛大会上，威海市被评为欧洲游客最喜爱中国旅游城市之。相对而言，在旅游品牌上，威海占有很大优势。烟台旅游资源十分丰富，自然资源和人文资源兼备。有国家级风景名胜区省级风景名胜区多处，并且有很多文物保护单位。这就给予了来此旅游客人很大选择空间，从而使海阳旅游业处于多重竞争当中。周边多个旅游城市环绕，对于海阳旅游业发展是把双刃剑，既有交通上和商业合作上便利，也存在市场竞争。这就要求海阳创建有自身特色旅游品牌，以求在多个沿海城市中脱颖而出。总结通过分析和实地考察，我们认为海阳旅游业异军突起必须在三点上下工夫。第，不同于周边旅游城市,第二，有自己突出特点,第三，异域风情。项目概述项目特点水上欧洲风情园力争满足以上大特点，即不同于周边旅游城市威尼斯水城，独特旅游卖点绿色环保人性化，异域风情原汁原味欧洲景色威尼斯水城面对周边多个旅游城市竞争，与众不同是非常关键。独特性也是我们此次投资个卖点。根据实地考察结论，因地制宜，我们计划在项目中建设个中国威尼斯式海阳乐园。海阳海滩滩平浪缓，很适于小型游艇游轮行驶和停泊。在西方，私人小型游艇在海滨城市相当普及，而徉于蓝天碧海之间。另外，还有各式各样丰富多彩海洋运动，例如潜水海上垂钓高空跳水等。欧洲国风情园这里将来自欧洲名胜古迹，优美景观展现在游客面前。超过百处美景奇观济济堂，游客们将观赏到，和世界著名建筑及雕塑如同实景般。在这里，欧洲已经不只是地图上个名称