，为县旅游产品体系树立了个新标杆和示范项目，是项意义重大影响深远开发建设项目。尤其目前项目基地交通可达性强，航空铁路高速公路等全方位多层次立体化交通网络为项目发展带来巨大发展契机。项目打造将带动区域周边相关产业发展，推进县和南昌市旅游发展，战略意义深远。从项目投资及收益预测看，其经济效益显著，投资回收期在合理范围内，项目具有较强抗风险能力，能够拉动县政府及当地经济发展，创造客观税收和提供就业岗位，总体看来本项目总体定位准确，产品设置和业态组合创新，具有明显差异性和唯性，规划理念和开发模式独具特色，建设规模合理，符合国家宏观政策要求，符合环鄱阳湖生态经济区建设要求，符合所在地和区域旅游发展趋势，竞争优势突出，符合市场竞争需要，市场前景广阔，其社会效益经济效益和环境文化效益等综合效益显著，项目建设开发条件成熟，开发条件已具备成为个可行旅游投资项目。条件。旅游业总体发展状况呈上升趋势。年，全年共接待国内游客万人次，比上年增长，接待入境游客万人次，增长。实现国内旅游收入亿元，增长旅游创汇万美元，增长。旅游资源类型多样，但也较零散。南昌作为国家级历史文化名城，旅游资源数量丰富据统计，南昌拥有全国六大类个基本类型旅游资源六大类个基本类型旅游资源，功绩个资源单体。旅游资源区域空间组合状况良好，中心城区以人文旅游资源占绝对优势，边缘地区和腹地地区以自然风光为主地文景观类生物景观类优势明显。旅游产业配套要素齐全，但仍需要提高档次与规模。截止年末，南昌市拥有星级宾馆饭店家拥有旅行社家，其中出境组团社家。市内约有个景区点，其中国家景区有滕王阁与天香园，许多景区没有发挥相应旅游吸引物作用，经营较为惨淡。与国内其他中部地区城市比较，南昌市旅游业发展存在明显差距。无论是国内旅游还是入境旅游，其旅游人数与旅游经济收入总量都偏小旅游产品以总论项目概况可行性研究方法和程序可行性研究原则可行性研究报告编制依据项目发展背景区域旅游业发展背景区位与交通分析市场分析周边旅游资源与产品竞合分析地块分析项目价值判断项目配套政策解读鄱阳湖生态经济区规划政策解读南昌低碳科技示范区政策解读住房和城乡建设部和国家旅游局联合设立全国旅游小城镇政策解读国家环保部设立生态文明示范区政策解读国家旅游局批准国家级旅游度假区政策解读其它相关政策解读项目战略定位发展目标主题定位功能定位发展战略项目开发模式开发原则旅游产品体系空间布局与产品结构旅游核心项目策划策马特主题小镇休闲度假产品商务会议产品人文居所产品运动旅游促进和谐发展要求，高品质度假酒店及会议设施国际休闲风格居住社区打造顺应了建设国际知名生态旅游区和休闲度假区要求，顺应了国家对鄱阳湖生态经济区保护与开发原则和要求，丰富了环鄱阳湖生态经济区产品层次，符合可持续发展基本国策，是对鄱阳湖生态经济区最好补充。本项目建设填补了南昌市缺乏高品质度假产品空白，符合南昌市红色摇篮绿色家园形象定位，为南昌市文化展示和高品质旅游产品开发起到了极大促进作用，为县旅游产品体系树立了个新标杆和示范项目，是项意义重大影响深远开发建设项目。尤其目前项目基地交通可达性强，航空铁路高速公路等全方位多层次立体化交通网络为项目发展带来巨大发展契机。项目打造将带动区域周边相关产业发展，推进县和南昌市旅游发展，战略意义深远。从项目投资及收益预测看，其经济效益显著，投资回收期在合理范围内，项目具有较强抗风险能力，能够拉动县政府及当地经济发展，创造客观税收和提供就业岗位，总体看来本项目总体定位准确，产品设置和业态组合创新，具有明显差异性和唯性，规划理念和开发模式独具特色，建设规模合理，符合国家宏观政策要求，符合环鄱阳湖生态经济区建设要求，符合所在地和区域旅游发展趋势，竞争优势突出，符合市场竞争需要，市场前景广阔，其社会效益经济效益和环境文化效益等综合效益显著，项目建设开发条件成熟，开发条件已具备成为个可行旅游投资项目。条件。旅游业总体发展状况呈上升趋势。年，全年共接待国内游客万人次，比上年增长，接待入境游客万人次，增长。实现国内旅游收入亿元，增长旅游创汇万美元，增长。旅游资源类型多样，但也较零散。南昌作为国家级历史文化名城，旅游资源数量丰富据统计，南昌拥有全国六大类个基本类型旅游资源六大类个基本类型旅游资源，功绩个资源单体。旅游资源区域空间组合状况良好，中心城区以人文旅游资源占绝对优势，边缘地区和腹地地区以自然风光为主地文景观类生物景观类优势明显。旅游产业配套要素齐全，但仍需要提高档次与规模。截止年末，南昌市拥有星级宾馆饭店家拥有旅行社家，其中出境组团社家。市内约有个景区点，其中国家景区有滕王阁与天香园，许多景区没有发挥相应旅游吸引物作用，经营较为惨淡。与国内其他中部地区城市比较，南昌市旅游业发展存在明显差距。无论是国内旅游还是入境旅游，其旅游人数与旅游经济收入总量都偏小旅游产品以总论项目概况可行性研究方法和程序可行性研究原则可行性研究报告编制依据项目发展背景区域旅游业发展背景区位与交通分析市场分析周边旅游资源与产品竞合分析地块分析项目价值判断项目配套政策解读鄱阳湖生态经济区规划政策解读南昌低碳科技示范区政策解读住房和城乡建设部和国家旅游局联合设立全国旅游小城镇政策解读国家环保部设立生态文明示范区政策解读国家旅游局批准国家级旅游度假区政策解读其它相关政策解读项目战略定位发展目标主题定位功能定位发展战略项目开发模式开发原则旅游产品体系空间布局与产品结构旅游核心项目策划策马特主题小镇休闲度假产品商务会议产品人文居所产品运动旅游种费率利率提高。表敏感性分析投资额收入变化对内部收益率影响项目投资额增加投资额减少正常情况收入增加收入减少旅游型项目总体项目通过敏感性分析可以发现，当投资额度与预期收入增加或减少时，项目总体收益率均高于，抗风险能力较强。而旅游型项目在投资额增加和预期收入减少时，内部收益率均低于，说明单纯旅游项目抗风险能力较差，需要其他项目支持和补充。财务风险。是来自旅游市场不稳定性二是来自投资或经营成本费用增加等。敏感性分析政策风险。主要来自政府政策变化土地指标获取与变更项目立项等方面。风险分析本项目在实施过程中存在产生风险几个因素，其中包括技术市场价格等，经分析后，我们认为本项目风险较小，具体是市场风险。根据近年来江西省与南昌市旅游发展情况看，旅游总人数年均增长率分别为与，旅游发展势头强劲，市场呈现可持续发展态势，市场风险较小。工程建设风险。工程风险主要包括项目方案工程施工工期等不确定因素带来风险。工程造价与工期是主要工程风险，其造价影响到整体项目投入与产出比例，而工期延长将影响到项目全盘计划。环境影响。本项目位于镇，周边水源丰富，山地森林植被条件较好，在开发过程中，若因环境污染与破坏，将导致追加投资成本。政策风险。当前甚至南昌经济基础和消费环境难以承载如此大规模旅游项目，需要政府大力支持和鼓励，更需要帮扶性政策引导和给予信心。该项目如能在鄱阳湖生态经济区规划中给予立项，则对项目长期发展起关键作用。根据投资合同书，县政府需年时间满足亩规划建设用地，此外，对项目周边山地水库湖泊等资源配合利用模式也缺乏合理运作模式，这将在很大程度上成为项目发展瓶颈，使其难以实现国家战略重点项目应有规模。项目第期投资总额将近亿元人民币，但仅靠旅游项目将难以收回成本，因此必须要靠后期地产开发收益来弥补。需要政府在对项目规划审批过程中理解信任和支持。防范风险措施根据对各类风险因素和风险程度分析，本项目面临主要风险已经明确，针对这些风险因素，本报告提出以下防范措施和降低风险对策。提升整体项目品质，加大营销推广力度，增强项目吸引力以及市场竞争力。虽然无法预测未来各类风险因素对项目具体影响，但是可以把握好整体项目品质，提升项目服务质量，降低市场风险。加强工程管理，提高工程质量。可采取风险控制和风险转移两种形式。从内部技术工程管理方面制定相应措施控制风险发生外部可采取分散转移方式减少项目承担风险等。研究结论及建议通过项目建设意义项目环境建设方案区域融合度产品拟合度市场需求投资估算收益分析风险评测等分析，得出本项目立足于旅游产业发展趋势，顺应和符合国家系列宏观发展政策，承接南昌市旅游发展，能够顺应市场对区域旅游产品新需求，作为具有差异化特征体验式旅游产品，实现了度假旅游和农业旅游有机结合。度假区生态居住生态运动生态游乐项目建设符合环鄱阳湖生态经济区坚持生态优先，促进绿色发展要求农业休闲农业观光度假项目设置，满足了坚持以人为，慢，发展水平比较落后，与周围各省份旅游业相比，也仍有较大差距。要加快省旅游业发展，亟需从整体上提高旅游开发水平，开发高水准高品质旅游项目，撬动区域旅游新发展。南昌市旅游业发展概况南昌市是国家级历史文化名城中国优秀旅游城市，近年来，城市基础设施建设加强和城市环境面貌改善，为提升南昌市旅游环境吸引力和城市吸引力创造了便利条件。旅游业总体发展状况呈上升趋势。年，全年共接待国内游客万人次，比上年增长，接待入境游客万人次，增长。实现国内旅游收入亿元，增长旅游创汇万美元，增长。旅游资源类型多样，但也较零散。南昌作为国家级历史文化名城，旅游资源数量丰富据统计，南昌拥有全国六大类个基本类型旅游资源六大类个基本类型旅游资源，功绩个资源单体。旅游资源区域空间组合状况良好，中心城区以人文旅游资源占绝对优势，边缘地区和腹地地区以自然风光为主地文景观类生物景观类优势明显。旅游产业配套要素齐全，但仍需要提高档次与规模。截止年末，南昌市拥有星级宾馆饭店家拥有旅行社家，其中出境组团社家。市内约有个景区点，其中国家景区有滕王阁与天香园，许多景区没有发挥相应旅游吸引物作用，经营较为惨淡。与国内其他中部地区城市比较，南昌市旅游业发展存在明显差距。无论是国内旅游还是入境旅游，其旅游人数与旅游经济收入总量都偏小旅游产品以观光为主，休闲度假型旅游项目比较匮乏，市内还尚未有标杆性高品位旅游目地，这也成为本项目发展重要因素。区位与交通分析区位分析宏观区位上看，项目地位于江西南昌市，南昌市位于中部地区，东临以上海为中心长江三角洲，南接以广州为中心珠江三角洲，东南毗邻闽中南三角，是全国唯个同时临近三大经济圈省会城市，具有承东启西，沟通南北独特战略地位，因此，该区域范围内旅游项目打造也极具战略意义。微观区位上看，项目位于南昌县镇至镇西山脚下带，东至西山岭，南至镇石窝雷家村，西至集镇及万赤公路带，南至南安级公路，项目用地总面积为亩，周边地形平坦，地势平缓，区域内水系发达，西侧有潦河纵贯而过。交通分析由于本项目区位关系，项目地外部交通基本上依托南昌交通网络。目前，南昌市交通设施建设在逐步完善，形成了快捷畅