来投资收益，也忽略了企业管理者通过灵活地把握各种投资机会所能给企业带来增值。因此基于未来收益法对发掘企业把握不确定环境下各种投资机会给企业带来新增价值无能为力。也就是说法局限性源于其忽略或否定了决策者对个战略所涉及后续投资灵活处理，实际是忽略或否定了起码企业家才能。在北京潭柘禅境休闲旅游区项目建议书这样前提下做出分析会大大降低个项目或战略实际价值，从而地否定了本来是可行项目或战略，从而也就不可避免地使企业失去许多宝贵战略机会。在目前条件下本着保守原则对项目进行财务分析后，提请承建单位应主要着眼于项目投资额度及投资节奏收入和成本费用构成及投资回收期等主要指标，对于今后采用传统财务评估方法得出结论及其所体现意义作次要考虑。通过对河套地区生态水产养殖市场生态果蔬花木市场进行调查和分析，充分审视资源条件绿色养殖业和农业生态旅游业产业要素，充分整合科研机构和智慧型外脑机构专业资源，随着项目建设和服务品质提高及知名度提升，本项目将在创造越来越稳定可靠经济效益同时，发挥出良好区域带动效应。农业园出现背景全国农业科研院所在外地建立农业科研基地，出现了大量农业园区。科技部大力推广以科技为先导市场为导向产业化为目标工厂化高效农业示范项目，在示范基地结合工厂化农业园形成了第二代农业园区。年代末至今，随着城市居民生活条件改善，观光旅游需求上升，农业科技园区在原来基础上，结合农业观光旅游，形成第三代农业园区。园区形态农业科技示范园设施农业科技示范基地工厂化农园农业科技园观光农业园主要功能新科技新产品研发与应用示范高效农业开发，农业种植新技术应用集科研生产加工销售于体，实现周年性全天候反季节规模生产。农产品研发与销售，回归自然农业主题观光旅游以市场为导向，以科技为依托，用企业化方式完成了农业科技推广。运作方式纯政府行为政府主导企业运作以农业产业化经营方式运作，产销体化。经营方式政府拨款政府拨款园区自营投资主体多元化运行机制灵活讲究经济效益。典型园区目录第章总论项目基本情况概要项目提要本项目研究程序与方法本项目研究依据项目投资与财务分析第二章项目背景政策与产业经济背景令人振奋优化开发区规划从农业科技园发展层面解读项目地生态养殖与旅游开发市场前景广阔休闲农业休闲农业概念休闲农业基本功能休闲农业，利国利民大力发展旅游业是推进村整体发展战略模式项目承建单位第三章项目地建设条件分析基础建设条件区位与地形地貌气候特征土壤类型水资源电力交通社会经济概况经济条件人口优势条件区位优势地缘优势资金优势资源组合优势第四章市场分析核准通过，归档资料期。但是这样分析方法往往隐含两个不切实际假设，即企业决策不能延迟而且只能选择投资或不投资，同时项目在未来不会作任何调整通常不现实。正是这些假设使法在评价实物投资中忽略了许多重要现实影响因素，因而在评价像本项目这样具有经营灵活性和战略成长性投资决策中，就会导致这些项目价值低估，甚至导致决策。法只能估算预先设定投资机会和预设业务未来增长所能产生现金流价值，而忽略了企业潜在投资机会可能在未来带来投资收益，也忽略了企业管理者通过灵活地把握各种投资机会所能给企业带来增值。因此基于未来收益法对发掘企业把握不确定环境下各种投资机会给企业带来新增价值无能为力。也就是说法局限性源于其忽略或否定了决策者对个战略所涉及后续投资灵活处理，实际是忽略或否定了起码企业家才能。在北京潭柘禅境休闲旅游区项目建议书这样前提下做出分析会大大降低个项目或战略实际价值，从而地否定了本来是可行项目或战略，从而也就不可避免地使企业失去许多宝贵战略机会。在目前条件下本着保守原则对项目进行财务分析后，提请承建单位应主要着眼于项目投资额度及投资节奏收入和成本费用构成及投资回收期等主要指标，对于今后采用传统财务评估方法得出结论及其所体现意义作次要考虑。通过对河套地区生态水产养殖市场生态果蔬花木市场进行调查和分析，充分审视资源条件绿色养殖业和农业生态旅游业产业要素，充分整合科研机构和智慧型外脑机构专业资源，随着项目建设和服务品质提高及知名度提升，本项目将在创造越来越稳定可靠经济效益同时，发挥出良好区域带动效应。农业园出现背景全国农业科研院所在外地建立农业科研基地，出现了大量农业园区。科技部大力推广以科技为先导市场为导向产业化为目标工厂化高效农业示范项目，在示范基地结合工厂化农业园形成了第二代农业园区。年代末至今，随着城市居民生活条件改善，观光旅游需求上升，农业科技园区在原来基础上，结合农业观光旅游，形成第三代农业园区。园区形态农业科技示范园设施农业科技示范基地工厂化农园农业科技园观光农业园主要功能新科技新产品研发与应用示范高效农业开发，农业种植新技术应用集科研生产加工销售于体，实现周年性全天候反季节规模生产。农产品研发与销售，回归自然农业主题观光旅游以市场为导向，以科技为依托，用企业化方式完成了农业科技推广。运作方式纯政府行为政府主导企业运作以农业产业化经营方式运作，产销体化。经营方式政府拨款政府拨款园区自营投资主体多元化运行机制灵活讲究经济效益。典型园区目录第章总论项目基本情况概要项目提要本项目研究程序与方法本项目研究依据项目投资与财务分析第二章项目背景政策与产业经济背景令人振奋优化开发区规划从农业科技园发展层面解读项目地生态养殖与旅游开发市场前景广阔休闲农业休闲农业概念休闲农业基本功能休闲农业，利国利民大力发展旅游业是推进村整体发展战略模式项目承建单位第三章项目地建设条件分析基础建设条件区位与地形地貌气候特征土壤类型水资源电力交通社会经济概况经济条件人口优势条件区位优势地缘优势资金优势资源组合优势第四章市场分析核准通过，归档资料馆康体运动休闲收入元人次生态养生农苑农业休闲与度假综合收入，可长期出租元房次其它功能区滨水休闲中心垂钓及水休闲综合收入元人次拓展训练游乐及氧吧生态休闲收入元人次采摘购物收益休闲收入元人次其它经营收入交通工具收入略游乐设施活动等赞助收入灵活制定价格策略北京潭柘禅境休闲旅游区项目建议书常规经营型项目市场预测将预测期限划分为三个阶段开发运营初期为年，中远期为年。项目全部建成投入运营年后，主要农业休闲旅游产品均呈现出较强市场吸引力。不同营业日顾客数量预测见下表。表常规经营型项目不同营业日顾客数量预测表运营前期营业日分类黄金假期与节事活动节事活动与旺季周末旺季周中淡季合计天数日均顾客人次顾客人次小计表常规经营型项目未来年游客量预测表年份增长率接待人次不同类别游客消费行为预测表常规经营型项目不同类别顾客部分消费行为预测表运营初期收入项目消费人群比例保守型消费随机性消费积极性消费加权人均元人天价格人群比例价格人群比例价格人群比例餐饮类收入农业体验与生态休闲类收入北京潭柘禅境休闲旅游区项目建议书运动游乐类收入住宿类收入购物收益及其他收入合计项目营业收入和收益估算参照我国北方地区同类农业休闲旅游项目，经营成本约占营业收入之，在此取偏高值，比重前高后低,逐年递减。考虑到固定资产折旧构成投资回收部分，为便于分析，在此不估算折旧成本，仅对折旧前利润进行分析。营业税及附加按收入计应纳所得税按折旧前利润计公积金公益金骨干员工奖励福利基金和主要用于项目产品完善更新及扩建发展基金，合称四项基金，以项目预期利润计。表项目营业收入及收益估算表单位万元财务分析结论如果不考虑将前阶段收益再进行投入，本项目投资估算为万元。项目类别合计项目区游客人次增长比例人均消费金额增长比例旅游项目营业收入合计营业税及附加经营成本利润总额折旧前所得税以折旧摊销前利润总额之计折旧前利润四项基金可分配利润北京潭柘禅境休闲旅游区项目建议书投资回收来自于农业生产经营收益和休闲旅游经营经营收益两方面。通过对农业生态旅游项目相对地进行投资收益分析，在涵盖建设期财务计算期年计年内，农业生态旅游项目经营利润总额折旧前估算为万元，折旧前利润估算为万元，可分配利润估算为万元，前二者均大于农业生态旅游项目总投资，后者接近投资额。分析表明，项目投资回收期约需年含年建设期。在投资实践中，边营业边建设，将缓解后续开发和运营资金缺口，项目可顺利实现滚动投资。项目具有较强盈利能力和抗风险能力。承建单位能够比较可靠稳定地获得充足资金维持正常经营活动，而且有扩展服务和延伸产品资金实力。项目从财务角度分析是可行。财务分析补充说明般地，建设项目财务计算期越短越可能贴近未来经营实际。长期以来应用折现现金流法作为传统财务评估经典方法，考虑了建设方案形成现金流量时间价值和风险，利用经过风险调整现金流量或资金成本率计算净现金，如果净现值大于，说明方案可行，如果净现值小于，就说明方案不可行。但是传统财务评估存在很大局限性和缺陷用方法评估前提假设是项目经营持续稳定，未来现金。通总占地面积亩，建设鱼塘亩，分为现代渔业示范区休闲渔业区生态渔业区个区，重点发展黄河鲤鱼河蟹等水产品和鸭子等水禽类。项目地即位于村黄河故道形成滩涂，属于优质水产养殖区核心地带。从农业科技园发展层面解读项目地生态养殖与旅游开发农业科技园区是现代农业发展先锋模式和示范样板。纵观我国农业科技园区发展，大约经过三代发展模式。农业科技园发展历程代次第代农业科技示范园第二代工厂化农业园第三代观光农业园出现背景全国农业科研院所在外地建立农业科研基地，出现了大量农业园区。科技部大力推广以科技为先导市场为导向产业化为目标工厂化高效农业示范项目，在示范基地结合工厂化农业园形成了第二代农业园区。年代末至今，随着城市居民生活条件改善，观光旅游需求上升，农业科技园区在原来基础上，结合农业观光旅游，形成第三代农业园区。园区形态农业科技示范园设施农业科技示范基地工厂化农园农业科技园观光农业园主要功能新科技新产品研发与应用示范高效农业开发，农业种植新技术应用集科研生产加工销售于体，实现周年性全天候反季节规模生产。农产品研发与销售，回归自然农业主题观光旅游以市场为导向，以科技为依托，用企业化方式完成了农业科技推广。运作方式纯政府行为政府主导企业运作以农业产业化经营方式运作，产销体化。经营方式政府拨款政府拨款园区自营投资主体多元化运行机制灵活讲究经济效益。典型园区北京中以色列农业示范基地北京锦绣大地农业园区年前珠海农科所深圳青青世界纵观第二三代农业科技园，虽然市场化程度越来越深，但都是以农业产品科技为主导发展模式，而不是以农业产业科技为主导发展模式。新形势下，市场呼唤突破农业产业链从全景产业价值体系来构架全新后现代农业发展模式，其主要存在形式称为第四代农业科技园。农业科技园演替图后现代农业通过其他领域对农业投入或与农业融合，延伸农业产业链，使得农业获得新市场需求，从而