综上所述，本项目建设十分必要。 第二章市场分析 市场分析 随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾度低迷的房地产市 场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几 年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳的发展阶段。 改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份量，促 成了对环境优美品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，南京房地 产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合理的商品住宅呈局部 热销供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。 鸿德嘉园住宅小区具有以下优势 项目优势 从项目选址上看，其有下列特定优势 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区 的自然环境的要求日趋苛刻。而鸿德嘉园住宅小区地处栖霞区仙林大学城，环 境优美空气清新，很适合人们居住。 人文环境优势，本项目东侧为已建成的花园，西南侧有南京大学，使西花 园有独特的人文环境优势。 交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与国道相 接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与公司以前开南京工程咨询公司 发的样具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区文苑路商业街， 商业配套条件较为完善。此外，临近鸿德嘉园还有南财邮电大学等教育配套 设施。 与竞争对手的优势分析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两 大优势将能吸引部分特定的消费人群。 项目与栖霞区及仙林地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着 房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。鸿德嘉园将 立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与栖霞区的其他居住区拉开差距。加 上公司的企业形象及其在栖霞区乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢 得市场。 二价格定位 周边楼盘定价调查 楼盘开发商楼盘性质售价元 鸿德嘉园公寓物业现房 江南文枢院江宁房地产总公司多层现房 温泉公寓汤山房地产多层住宅现房 温泉花园别墅汤山房地产联排别墅现房 江宁第城金轮房地产多层住宅现房 湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅 太阳城栖霞建设多层住宅 碧水华庭江苏联骏公寓别墅 中国人家江苏东恒别墅期房 养龙山庄天地房地产多层住宅现房 世纪假日花园世纪房地产多层住宅期房 二楼盘价格发展趋势 栖霞区年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米元逐步上涨至目前南京工程咨询公司 的元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来 年内该区房价仍有较大上升空间。 三综合优势 百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜 出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。此价位与南京市区的同 档楼盘比较仍有明显的价格优势而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格环境房 型等各方面又有定优势。 三销售对象分析 作为江宁区唯的国家级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设，在百家 湖环湖景观带边规划和建设了万的高档大型临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业 管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的道亮丽的现代都市人居栖 区。 中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和市民收入水平的提 高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层经理阶层 和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。 公司早在年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计了维也纳城和罗马城， 这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有 四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之 资本型收入阶层 知本型收入阶层 经理阶层 高知阶层 中产阶层 白领阶层 普通收入阶层 经济适用型收入阶层 鸿德嘉园知本型业主占位图 南京工程咨询公司 分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层 式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主的第二居所，价格定位为 百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。 在市区政府的规划建设和支持下，利源公司已对天然的大湖和百家湖公寓进行 了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公 里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园 个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列的别墅式公寓就座落在此景 之中。 鸿德嘉园近万的各种楼中楼公寓热销空，使公司提前进入了面向更大第二 居所消费群的新型公寓的开盘工作。同时场地四周，配套建设条件齐备，可满 足项目建设要求。具体配套建设条件如下 供水项目东面的利源中路下有自来水管，区内供水由此接入。 水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。 二电信利源中路下的电话通信光缆，能满足本项目要求。 三供电由东善桥变电所和开发区变电所提供二路电源，利源中 路现有路高压线。 四排水该地区采用雨污分流制。雨水汇集后自利源中路下敷设的 雨水管排至百家湖。生活污水汇集后，经污水处理装置进行初步处理后，由利源中路 市政污水管排入开发区污水处理厂处理。 五煤气目前该地区主要使用管道煤气，由梅山冶金公司提供，本项目 设煤气调压站座，煤气供应可保证本项目用气。 六有线电视利源中路敷设有南京有线电视网络电缆，小区有线电视由 此接入。 南京工程咨询公司 第五章建设方案 总平面布置 本基地形状为较规则的矩形，占地面积公顷。小区采用多层跃层住宅，将不同 单元拼接组合，根据南京地区的地理纬度及地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西 的住宅，在不影响日照的同时，改善小区空间景观效果，避免般小区中的兵营列式 单调布局又能增加了组团绿地。 景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式， 在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的 景观。 根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别 设在东面利源中路与太三路天元路的交汇处。入口处设小区中心 广场，广场周围沿太三路布置商业文化娱乐设施小区沿太四路 布置幼儿园小学校绿化街心游园老人活动场地儿童活动场 地体育健身场地等绿化休闲区。 根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港 湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区 有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地晨练儿童游艺等 邻里交往空间。 区内道路将整个用地分为四区。其中区为小区 用地西北部，依据地形布置层的别墅群区为小区用地南京工程咨询公司 东部较为平坦区域，布置跃层式多层公寓区为小区用地西南部， 布置普通多层公寓。 小区道路自由布置，伸向每个住宅群。主要道路宽米，次 要道路宽米，支路宽米。 项目主要技术指标表 项目计量单位数值所占 占地面积万 居住户数户 居住人数人 户均人口人 总建筑面积万 其 中 住宅建筑面积万 公建建筑面积万 规划住宅平均层数层 人口毛密度人 容积率 建筑密度 绿地率 二土建 建筑 居住小区的规划布局要着重处理好路网结构建筑布局及空间 环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建 筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮 挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。 按照人车基本分流的原则进行小区路网停车设施的规划。停 车位机动车按辆户自行车按辆户进行考虑。 小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地绿色走廊南京工程咨询公司 整个小区各部分。 小区绿化系统是由中心绿地景观绿色走廊院落绿地建筑 物立面顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。 小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所农贸 市场超市小学和幼儿园。 小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要， 套型多样，广泛利用新材料新技术改善居住功能。住宅采用院落 式布置，各建筑围合成相对的院落空间。规划设计树立以人 为本的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住 宅设计，采用节能节水环保智能化等住宅建设新技术及其它 新型材料设备，以达到节能智能舒适生态安全的要求。 二套型 跃层式多层住宅面积每套建筑面积平方米不等，面 向较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。 普通多层住宅面积每套建筑面积平方米不等，面向中 等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。 以四六层跃层房型为主，套型以现有的型型型为主，另外增加面积 在平方米左右的跃层公寓。其中型为四层的跃层公寓，面积在平方米左右， 占型为六层的跃层公寓，面积在平方米左右，南入口占，北入口占 型平方米的六层单层公寓，占。面积配比 客厅跃层平方米单层平方米，面宽平方米 厨房加餐厅平方米 主卧平方米 卫生间平方米 次卧平方米 卫生间平方米 层高平方米 南阳台平方米南京工程咨询公司 房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外，要求 客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅 四间卧室中保证有二间是朝南 顶层为屋顶花园 楼梯入