1、“.....这些因素，受当地政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标实现。盈亏平衡分析住宅销售部分盈亏平衡假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点销售率为，可见其风险程度较高。二结论本项目之所以住宅销售部分风险较大，而商铺与车位租赁部分风险明显偏小,方面原因是商铺与车位租赁经营期限较长,资金回收较慢,而住宅销售回收资金速度较快,回收资金马上又投入到项目投资中去,减少了商铺与车位资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付另方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位成本价格较低,但本地段商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位租赁风险程度降低......”。

2、“.....据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务内部收益率和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表售价建安工程费变动对财务净现值影响。售价下降，将引起该项目财务净现值分别下降当售价下降时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升，将引起该项目财务净现值分别下降当建安工程费上升时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价建安工程费变动对财务内部收益率影响。售价下降，将引起该项目财务内部收益率分别下降当售价下降时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。建安工程费上升，将引起该项目财务内部收益率分别下降当建安工程费上升时......”。

3、“.....此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价建安工程费变动对投资利润率影响。售价下降，将引起该项目投资利润率分别下降当售价下降时，该项目投资利润率等于基准收益率，到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润排,每流水片达到预售条件时,应在该流水片开工后第二季,达到银行按揭款支付条件是,应是该流水片动工后第三季。销售计划设计按南宁市目前行业惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。根据本项目区位及项目综合竞争力分析,每流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场发展态势及消费者对期房现房不同接受程度，我们设定每流水片从开始预售首季开始，年内完成销售。根据项目开发和销售进程，车库在销售项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片最后个季度中销售......”。

4、“.....假设本项目商铺经营年限无为无限期，则根据公式来求其租赁价格其中月租赁价格元平方米二建议平均月租金为元平方米三商铺出租总收入估算表见表表出租计划和出租收入估算表单位万元序号项目名称建设期经营期可出租面积单位租金元平方米可能毛租金收入万元出租率有效毛租金万元转售单价元平方米转售收入万元合计万元注假设商铺出租在第五年开始,在年末转售,转售单价为元平方米三车库租赁单价确定采用市场比较法确定租赁价格平均价格根据市场价格定位策略部分，我们可知本项目车位月租赁单价为元个售时单价万元个。见表注假设车位出租在第五年开始，在年末转售......”。

5、“.....二损益表与静态盈利分析住宅部分损益表。表住宅部分损益表单位万元序号项目合计建设经营期销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表表本项目住宅销售和商铺与车位租赁每年都有盈余资金，也就是说，每年资金流入大于资金流出......”。

6、“.....故本项目两方案可行。详见资金来源与运用表。表住宅部分资金来源与运用表单位万元序号项目名称经营期资金来源销售收入自有资金银行借款其他收入资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金第六节高层住宅项目不确定性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。这些因素，受当地政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标实现。盈亏平衡分析住宅销售部分盈亏平衡假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点销售率为，可见其风险程度较高。二结论本项目之所以住宅销售部分风险较大，而商铺与车位租赁部分风险明显偏小,方面原因是商铺与车位租赁经营期限较长,资金回收较慢,而住宅销售回收资金速度较快,回收资金马上又投入到项目投资中去,减少了商铺与车位资金投入量,像贷款利息......”。

7、“.....在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位成本价格较低,但本地段商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位租赁风险程度降低。二敏感性分析影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设经营期长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务内部收益率和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表售价建安工程费变动对财务净现值影响。售价下降，将引起该项目财务净现值分别下降当售价下降时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升，将引起该项目财务净现值分别下降当建安工程费上升时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价建安工程费变动对财务内部收益率影响。售价下降......”。

8、“.....该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。建安工程费上升，将引起该项目财务内部收益率分别下降当建安工程费上升时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价建安工程费变动对投资利润率影响。售价下降，将引起该项目投资利润率分别下降当售价下降时，该项目投资利润率等于基准收益率，到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率等于预期基准收益率。建安工程费上升，将引起该项目投资利润率分别下降当建安工程费上升时，该项目投资利润率等于基准收益率，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期基准收益率。由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。除了售价对本项目影响较大外，工期和销售率对本项目影响也值得注意。工期延误了导致资金不能及时回收再投入，和会下降......”。

9、“.....还会影响楼盘信誉和形象，由此而导致延误交楼时间，还要给买家赔偿违约金销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收针对这些问题，现提出两个建议建议在原来租售并举方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用切可利用机会上，为项目经营制定尽可能周密科学详细计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。建议采用全销售方案。在现在商铺与车位租赁市场不太明朗情况下，如果暂且不考虑项目远期收益，而是为尽快回收所有建设投资，降低投资风险，可把商铺与车位跟住宅同销售。平方米,元住宅商铺供电用电负荷费住宅户,商铺百平方米,元住宅商铺其他建安工程费税率物业管理基金建安工程费税率合计不可预见费......”。