宅净用地亩，建筑面积约，每幢生态住宅销售价格万元。双拼住宅净用地分，建筑面积约，每户生态住宅销售价格万元。连排住宅净用地分，建筑面积约，每户生态住宅销售价格万元。销售总收入万元套万元户万元户万元户万元万元税金万元营业税万元万元城乡建设维护税万元万元教育费附加万元万元单位税收元成本估算直接成本万元土地出让费万元前期工程费万元建安装饰费万元基础设施费万元公共配套设施费万元间接成本万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元不可预见费用万元项目总成本万元单位销售成本元单位经营成本单位销售成本单位税收元利税总额利税总额销售收入项目总成本万元利润总额利税总额销售税金万元企业所得税万元企业净利润利润总额所得税万元盈利能力分析从财务分析数据可知，若所建盖生态住宅能按预期目标和价格销售，则本项目有定经济效益和盈利能力。本项目主要静态财务指标如下商品房销售收入万元总成本费用万元利税总额万元税金万元利润总额万元企业所得税万元企业净利润万元投资利税率利税总额项目总投资投资利润率利润总额项目总投资销售利润率利润总额销售总收入投资净利润率企业净利润项目总投资。八环境保护措施由于本项目处于洱海边，位臵特殊，所以在建设之前就认真分析将来可能形成污染因素，并提出相应治理措施，确保项目在建设过程中和新社区形成后，不对周围环境和洱海形成污染。可能形成污染因素生活污水厨房卫生间洗衣等形成生活污水生活拉圾家庭生活拉圾市场道路清扫拉圾汽车噪声汽车喇叭声和起动马达声在宁静社区中显得特别突出烟尘生态住宅区内使用不当燃料小餐馆油烟，建设施工时尘土等都可能形成烟尘污染。保护和治理措施生活污水处理生态住宅区内雨污分流，将生活污水归集到市政地下管网，由市政统进行处理和排放。化粪池建造确保不参漏。生态住宅区雨水通过单独下水道排入小河，通过小河自洁后排入洱海，还可以结合生态住宅区美化修水塘，在水塘经过沉淀自洁后再入洱海。生活拉圾处理在各组团设拉圾归集点，生态住宅区建拉圾清运站，由有关部门统定点处理。汽车噪声汽车喇叭噪声发动时马达声主要对生态住宅区内环境有定影响，可以通过规划设计绿化建立有关管理制度来减少和控制其噪声影响。烟尘治理是在规划设计时，生态住宅区燃料就定为清敞者，才适宜于人们建宅居住。‚风水‛是中国传统民宅选址讲究之，玄学讲究‚藏风聚气‛，求得‚人兴财聚‛。建筑风水学选址法则好风水要后方高起有靠山，前方开阔有水左青龙右白虎两翼有小山丘围绕中央平地，形成‚四神相应‛，坐如龙椅。这是风水学上讲场气微波最好态势，而海湾生态住宅区选址恰好符合建筑风水学上讲条件其地势就是像把龙椅，背靠东南，面向西北，其地形简洁明朗，背风而聚气，是藏龙卧虎，出人才之地。在纵方向上，与自然相融气哈成，可纵观洱海全景，苍山全貌，坐览四时风花雪月。交通便利，符合人们‚回归自然‛心灵追求。对海湾生态住宅区，可用八个字概括‚亲近都市，拥抱自然‛，这正是人类追求居所最高境界。因为它位于大理市繁华与宁静交汇处海东镇下和村，地处机场路右边，环境优美，交通便利距州政府行政中心区仅为里，距开发区管委会拟建办公楼为里，距大理机场约里，距大理火车站和客运中心里，驱车从州政府行政中心区到海湾生态住宅区仅为分钟，从大理市区到海湾生态住宅区仅为分钟，既满足了人们生活工作便利，想享受都市生活种种繁华，又远离都市喧嚣感受大自然沐浴，满足了人性渴望回归自然本真。孔子说过‚智者乐水，仁者。智者动，仁者静。‛论语雍也，南朝宋著名文人谢灵运写有‚山居赋‛宋书谢灵运传详说山居由来，说山居具有‚网罗天地于门户，饮吸山川于胸怀‛景观意识。受其影响人们在保存并发展现代文明同时，重新将青山叠翠碧水萦绕自然召唤进入人们生活，海湾生态住宅区其依山面水地理区位，既可乐水又可乐山，是智者和仁者必选家园。符合生态环境对人类健康要求。国际上有种颇为流行‚绿视率‛理论，认为绿色在人视野中达到时，人感觉最为舒适。而且森林作为‚城市之肺‛，其独特生态服务功能，早已获得人们充分认可。海湾生态住宅区现状植被好，土层厚，山涧有水，棕树松树已成林，体现着原始质朴本色，环境优美，到处洋溢着烂漫而清幽生活气息。符合时代居住发展主流。大理是个多山城市，依山而居有着十分悠久历史。随着城市迅速发展，人口不断增多，道路畅通为城市居民迁出市中心到城市周边山地建造优美住宅创造了条件，住宅势必向着资源丰富山地移动，山地生态住宅势必成为时代居住发展主流。海湾生态住宅区倡导是自然环境与生态健康低密度生态住宅，有着高绿化率低密度良好通风采光条件，将受到人们青睐。海湾生态别墅建设了符合时代居住发展主流。片区开发已初具规模东北有马尾山别墅项目和在建东海岸国际花园西南有新大陆和云南地矿开发石房子山别墅区，以及已经启动满江住宅片区，把项目和下关城区连为体，区位优势不言而喻。施工期间交通水电供应交通目前已有可供大型车辆进出海湾生态住宅区机耕道和矿山盘山路从海湾生态住宅区山顶通过，施工中材料运输较为方便。电力施工动力用电可从就近引入。施工用水城市自来水管网尚未进入地块，可临时取洱海水用于施工。建筑材料采供现在基本所有建筑材料均已全部取消计划供象，随着商业教育娱乐等各种设施完善，住户入住把各种知识信息技术带进社区，社区将形成独特文化氛围。改善了社区及周围环境质量生态住宅区建设不仅因上述交通条件改善和社区文化形成，给周围村庄居民带来生活环境方面质改善，而且生态住宅区独特建筑和区内绿化将起到示范性效果，使周围居民重视环境绿化，以提高环境质量。经济效益与财务分析销售收入与税金本项目除去各种配套公建设施外，实际销售面积为。销售定价为庭院生态住宅净用地亩，建筑面积约，每幢生态住宅销售价格万元。双拼住宅净用地分，建筑面积约，每户生态住宅销售价格万元。连排住宅净用地分，建筑面积约，每户生态住宅销售价格万元。销售总收入万元套万元户万元户万元户万元万元税金万元营业税万元万元城乡建设维护税万元万元教育费附加万元万元单位税收元成本估算直接成本万元土地出让费万元前期工程费万元建安装饰费万元基础设施费万元公共配套设施费万元间接成本万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元不可预见费用万元项目总成本万元单位销售成本元单位经营成本单位销售成本单位税收元利税总额利税总额销售收入项目总成本万元利润总额利税总额销售税金万元企业所得税万元企业净利润利润总额所得税万元盈利能力分析从财务分析数据可知，若所建盖生态住宅能按预期目标和价格销售，则本项目有定经济效益和盈利能力。本项目主要静态财务指标如下商品房销售收入万元总成本费用万元利税总额万元税金万元利润总额万元企业所得税万元企业净利润万元投资利税率利税总额项目总投资投资利润率利润总额项目总投资销售利润率利润总额销售总收入投资净利润率企业净利润项目总投资。八环境保护措施由于本项目处于洱海边，位臵特殊，所以在建设之前就认真分析将来可能形成污染因素，并提出相应治理措施，确保项目在建设过程中和新社区形成后，不对周围环境和洱海形成污染。可能形成污染因素生活污水厨房卫生间洗衣等形成生活污水生活拉圾家庭生活拉圾市场道路清扫拉圾汽车噪声汽车喇叭声和起动马达声在宁静社区中显得特别突出烟尘生态住宅区内使用不当燃料小餐馆油烟，建设施工时尘土等都可能形成烟尘污染。保护和治理措施生活污水处理生态住宅区内雨污分流，将生活污水归集到市政地下管网，由市政统进行处理和排放。化粪池建造确保不参漏。生态住宅区雨水通过单独下水道排入小河，通过小河自洁后排入洱海，还可以结合生态住宅区美化修水塘，在水塘经过沉淀自洁后再入洱海。生活拉圾处理在各组团设拉圾归集点，生态住宅区建拉圾清运站，由有关部门统定点处理。汽车噪声汽车喇叭噪声发动时马达声主要对生态住宅区内环境有定影响，可以通过规划设计绿化建立有关管理制度来减少和控制其噪声影响。烟尘治理是在规划设计时，生态住宅区燃料就定为清洁天然气或使用电炊，不准使用木材和煤等固体燃料二是对区内餐馆进行定限制。必须有油烟油污等处理系统三是建设施工过程中先修区内道路，勤洒水，减少尘土飞扬。九综合评价与结论该项目是大理市满江规划区项目之，符合国家发展房地产业政策和大理城市规划要求。从现代居住观念和长远发展眼光来看，本项目具有定自然环境优势和市场潜力。项目总投资为人民币万元。建设规模平方米，规划用地亩，建设期年，分为二期建设。项目建设部分条件已具备，但还需政府解决规划用地林业基础设施配套等问题。本项目销售定价为庭院生态住宅净用地亩，建筑面积约，每幢生态住宅销售价格万元。双拼住宅净用地分，建筑面积约，每户生态住宅销售价格万元。连排住宅净用地分，建筑面积约，每户生态住宅销售价格万元。投资利税率和投资利润率分别为和。按预期计划销售完全部住宅，企业可获净利润万元，投资净利润率为。从目前房地产业平均获利基准收益率水平看，本项目从经济效益和财务上是可行。销售价格和建设成本对项目经济效益影响较大。销售时机对企业内部收益率影响更大。项目存在定价格风险和市场风险。需要在大理市政府和海东镇大理海东片区开发办积极支持配合，创造良好投资环境和市场环境，降低投资成本和经营风险，实现预期效益目标。大自然美姿，尽量按山地等高线设计，既使建筑高低错落有致，又尽量保持原来地貌。海湾生态住宅区在开发过程中强调选择地形保护地貌，通过艺术眼光，因地制宜种植相适应建筑，营造出具有诗意栖居之地。景观先行，做到人工与自然和谐。园林设计与景观设计是两个不同概念，景观设计在我国还比较陌生。在海湾生态住宅区开发中，我们提出了‚先造景观，后盖房子‛建设思想。在景观设计中提出‚园林与自然和谐，景观与文化交融‛设计理念，注重回归自然，以构筑幅阳光清风绿意与蓝天美景，追求种‚天人合‛意境，留下将是‚人在画中居，画作长卷观‛并与山河同存建筑。人自然建筑完美融合。海湾生态住宅区讲究以人建筑环境完美融合作为设计理念，以人生活及生活感受为设计主线，以简约形式细腻细节灵活丰富空间，给人予强大冲击力，环境设计上更是以亲近自然，以人为本，体现人文关怀。为客户描绘了种独具魅力生活方式，通过项目背景与建设必要性项目背景按照规划，大理市城市性质确定为滇西经济区中心城市，大理白族自治州州府所在地，国家级历史文化名城和与国际接轨风景旅游城市，大理市作为滇西地区交通枢纽，滇西商贸旅游中心，滇西经济区中心城市。为使大理成为最适宜天下人居住和投资创业城市，城市人口向万人发展城区面积将达到平方公里，大理市住宅市场仍在不断产生新需求。无论通过何种途径增加，城市发展都需要相应配套建设和住房。在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，大理市每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房