带动下迅速崛起 壮大。 南康市建有各类综合专业市场多个，总面积万平方米。其中国际家 私城是江西省规模最大的家具专业大市场，占地亩国际服装城占地 亩，建筑面积达平方米南康成衣市场年营业额亿余元建设中的家具配 套市场占地亩，汽车配套市场占地亩。此外，建材大市场竹木大市场 水果大市场等批专业市场正在加快建设之中。 南康市矿产资源种类繁多，品位较高。主要有金属矿非金属矿和地下水 矿泉水大类。已探明储量的矿产有种，已开采的有钨矿锡矿铜矿稀 有金属钽铌矿稀土金属矿钾长石矿石灰岩矿高岭土矿萤石矿等。 南康市森林资源丰富，活立木蓄积量达万立方米，森林覆盖率达 ，果园面积达万亩，被国家命名为中国甜柚之乡。 南康是历史上的商业重镇，境内自然人文旅游资源丰富，全市有古楼隘 四眼桥景福桥文峰龙湫石刻沙角庵旌表坊太窝天主教堂南康 古城墙圩下客家民居大坪南良邓氏宗祠隆木黄石花厅凤岗大塘村董屋九 井十八厅建筑群幸屋村等历史文化名胜古迹，还有南山森林公园生佛寺东 山公园文峰塔莲花山大山脑旅游区等人文景观。 依托南康市的自然资源自然景观及人文环境，南康市政府明确提出大 力实施大开放战略主攻工业战略体制机制创新战略全民创业战略城乡互 动战略和谐平安战略和能力建设战略，加快新型工业化新型城镇化农业现 代化和经济市场化进程，努力实现经济社会追赶型跨越式发展，打造创业南康 诚信南康生态南康和谐南康。经过五年的努力，至十五期末，基本 形成与区位优势和人口大市相适应的发展格局，把南康建设成为赣州主城区的辅 翼和具有明显竞争优势的经济板块。中心城区面积达到平方公里人口达到 万人以上，全市城镇化率达到。这系列的政策实施，必将带动当地城 镇居民生活水平多样化的极大提高，因此，满足其对住房及其相应的生活消费 环境等方面的要求显得尤为重要。 四政府的总体规划 在南康市政府制定的对接长珠闽，融入主城区，争当排头兵，建设新南康 战略指导下，按照赣州市概念规划和城镇体系规划要求，南康市江两岸 城三区的城市规划积极融入了主城区的规划衔接。该市以点带面，全面推 进，努力拓展城区规模，增强中心城区的吸纳集聚和辐射功能，提升内涵质量 文化品位和综合竞争力，努力把南康建设成为赣州主城区的辅翼和具有明显竞 争优势的经济板块。本项目地处南康市政府规划建设中的新城区沿章江地段， 新城区基础设施配套齐全，园内生活设施完善，人居环境优美，区位优势极其明 显，投资环境非常广阔。 第三章项目内容及成本估算 书香花苑商住小区位于南康市迎宾大道西侧。规划总的总面积为 平方米，为商住用地，土地使用年限为年。本项目所在地基础设施齐全，是 集商业文化休闲于体的重要地段。 项目主要经济技术指标汇总表 项目单位指标 规划总用地面积平方米 建筑总占地面积平方米 规划总建筑面积平方米 其 中 地上建筑面积平方米 商铺建筑面积平方米 会所幼儿园建 筑面积 平方米 农贸市场平方米 住宅平方米 地下建筑面积地下 车库 平方米个车位 建筑容积率 建筑密度 绿地率 总户数户 主力户型四室二厅三室二厅 投资成本估算表 项目金额万元备注 土地费用本项折合楼面价元 其中土地出让金，元合同 契税及办证费契税及办证费用按出让金计算 二房地产开发成本本项折合楼面价元 前期工程费本项折合楼面价元 其中规划勘测设计费建筑面积含地下建筑， 元 可行性研究费 三通平费按元计算包括施 工用水电接入，场地平整 规划报建费按照有关规定估算元， 房屋开发费本项折合楼面价元 建筑安装工程费含无偿提供 给政府的农贸市场 建筑面积，土建及安装工 程按元计算根据施工意向合 同估算 室外配套费包括道路下水道绿化路灯等， ，按元估算 其他费用质检监理费用及不可预见费，按建 安费的计算根据当地房地产开发 行业实际情况估算 三房地产开发费用本项折合楼面价元 其中管理费用按二项之和的计算根 据当地房地产开发行业实际情况估 算 财务费用借款万元，每季末付息，年利 率，贷款后第年末还款， 第年末还款，第年末还余款 销售费用按销售收入万元的计算 根据当地房地产开发行业实际情 况估算 合计折合楼面价元 由上表可知，本项目总投资为万元。 第四章项目的市场分析 宏观环境分析 房地产行业宏观发展趋势预测 经济在定周期内波动时现代经济社会不可避免的规律。房地产业属于经济 范畴，必然存在其自身运行规律。从年邓小平南巡讲话开始，房地产 的房价没有虚高迹象。 在市场经济条件下，决定商品房价格的主要原因是需求拉动二是成本 推动。从南康市的实际情况看，由于南康市商品住宅直处于较低水平，加上诸 多因素的影响，南康市商品住宅价格走势仍将呈现稳中有升的态势。其理由除城 市化进程城市总体规划的修编等因素外，还包括是随着国家宏观经济的好 转，房地产支柱产业的地位不会改变二是城市建设的不断加快，城市品位得到 提高三是随着人民生活水平的提高，对住房需求的品质也越来越高四是银行 存款利率较低，社会资金缺乏其它投资渠道，纷纷挤向房地产，房地产投资热情 不减五是房地产成本的增加，包括土地价格建筑材料价格上扬收费项目的 增加等将引起商品房价格上涨。据调查，年到年南康市城区商品住宅 均价分别为元平方米元平方米元平方米，年均增长。 近年来上升的幅度稍大点，原因是各方面的，包括地价的大幅度上升建材价 格上涨项目品位城市品位的提高等，但不存在经济过热现象。 截止年月底，南康市小高层住宅均价已突破元平方米，最高 价已接近元平方米新南康中学周边楼盘。以现均价为基价，按住宅 年均增长幅度推算，预计年本项目上半年产品上市阶段，小高层均 价将在元平方米以上。 南康房地产业的发展潜力分析 南康房地产开发业的发展后劲十足潜力巨大。理由有二是随着城市化进 程的加速，为房地产业提供了广阔的发展空间。年，南康市的城市化率为 ，城镇人口万人，到年全市城市化率达到以上，城镇人口达到 万人以上，三年时间要增中万以上城镇人口，按照人均住房平方米，需 要增加万平方米住宅，每年在万平方米以上，等于年竣工验收面积 的倍，这还没有计算危旧房改造以及城市居民改善居住条件需要新增住房面 积。二是城市总体规划的修编，为房地产业的发展提供了广阔的舞台。随着新编 城市总体规划的实施，特别是江两岸城三区的规划，为房地产开发提供了 大量土地，仅南水新区规划城市建设用地面积亩，尚未确定项目用地 亩，规划总建筑面积万平方米。年新开工面积为万平方米，如果 按照每年的增长比例计算，需要年以上才能完成 南康市土地交易价格分析 年由于当地政府加大了对土地供应的控制，土地供应量大幅减少，土地价 格大幅上涨，当年达到万元亩，年均价达到万元亩，年均价达 到万元亩，年均价达到万元亩，预计年年交易均价 在万元万元亩之间。 南康市经营性土地供用情况表 单位万元亩 年度土地平均交易价格 年 年 年 年 年预计 年预计 另外，据对南康市房地产市场的调查，还呈现以下几点特点 住宅小区规模偏小，容积率高，密度高，环境差，配套不齐全 物业管理严重滞后 二手房市场有待完善，居民投资意愿薄弱等。 三南康市居民收入结余情况对市场的影响 南康市人均收入分析表 年年年 年人均可支配收 入 居民储蓄存款余 额 亿 元 亿 元 亿 元 人均储蓄存款元 从上表可看出 南康市居民生活水平不断提高，可支配收入指标值持续增长。 年，南康市城镇居民人均可支配收入，最近三年平均增速， 按平均每户人计算，年家庭可支配收入元左右根据此指标分析得出， 南康市居民在年本项目产品大部分推广年度家庭年均可支配收入 元左右，以家庭可支配年收入倍作为购房款计算，则家庭可以承受购房总价 在万至万以平方米三房两厅的家庭标准居住面积计算，可承受单价为 元 居民储蓄增幅较大，住房及商铺消费潜力巨大 年年南康市每年的民间储蓄存款余额及人均储蓄平均增幅相当，约在 该增幅高于同样年度的人均可支配收入的增长幅度并且年度，两 项指标的增幅均超过 储蓄成为民间资金的主要流向，居民有较强的危机感，同时南康居民可投资 渠道缺乏，投资意识较弱从另侧面反映出住宅及商铺作为投资渠道的潜力。 四书香花苑周边楼盘分析 楼盘名称恒辉大景城阳光康城 开发商南康市建辉房地产开发有限公司江西丰凯置业有限公司 地理位置坪岭转盘东侧蓝田大道 规划用途商住商住 占地亩 建筑面积 其中商业用房面积 住宅面积 建筑结构钢混钢混 主要户型三房二厅三房二厅 开盘时间 竣工时间 多层住宅均价近期元 高层住宅均价近期 商业用房均价近期 书香花苑商住小区项目用地平方米约亩，座落于南康 市迎宾大道西侧，南临米规划路，东为米规划路，北与商住安置点相隔 米规划路，西面与商住安置点相隔米规划路，规划用地较为方整。东西向长 米，南北向长米。项目所处地段交通便利，周边配套服务设施齐全，环 境优美，通过与上述楼盘价格对比分析，结合项目所处的位置特点和规划设计的 独特之处，考虑南康未来房价的增长趋势，本项目年销售价格定位为高