可行性研究报告愚人岛社会主义新农村规划编制协议二研究范围项目规划设计项目建设计划项目经济效益分析项目开发风险分析第二章项目建设必要性分析愚人岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业要求宜昌位于长江北岸三峡东口，古称夷陵，有多年历史，因水至此而夷，山至此而陵得名，是楚文化发祥地。宜昌西接长江三峡，溯流直达巴蜀，东连两湖鱼米之乡，顺江畅达宁沪，自古便是鄂西川东物资集散地和交通枢纽，上控巴蜀，下引荆襄，素有三峡门户峡口明珠之美誉。随着三峡大坝全部竣工，宜昌打造国际水电名城战略目标逐步实现，宜昌作为个国际性旅游目地日渐成熟。宜昌作为鄂西生态文化旅游圈两大引擎之，其旅游业发展对于鄂西生态文化旅游圈，乃至整个湖北省旅游业发展都有积极推动作用。然而，宜昌旅游产品却存在旅游产品种类单产品开发深度不够各种产品缺乏有效整合等问题，以致于对客流吸引力不足，产业效益低下，严重影响地区旅游业发展水平。同时，清江作为长江在湖北境内第二大支流，具有富集人文旅游资源和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省旅游规划中都具有较高地位。在清江愚人岛发展现代生态旅游，方面顺应了旅游发展趋势，改变宜昌旅游结构，推进鄂西生态文化旅游圈发展，提高整个湖北地区旅游档次，另方面保护清江生态环境，实现清江旅游业可持续发展，为清江旅游业今后发展开辟了新页。二愚人岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业可持续发展愚人岛旅游开发对于做强做大清江旅游板块对于推进鄂西生态文化旅游圈发展对于改善宜昌旅游产品结构对于配合三峡大坝观光旅游对于提升湖北度假旅游产品国内外知名度都具有重要意义。主要体现在根据宜昌市旅游业发展总体规划，从观光产品向休闲度假产品转变是未来宜昌旅游产品开发策略之，愚人岛进行度假旅游开发正是这策略体现。无论是宜昌还是湖北，要留住三峡游客最关键点就是要做好以三峡大坝为点以长江中下游和清江流域为线以鄂西旅游圈为面态旅游资源十分丰富，亟待开发清江作为长江在湖北境内第二大支流，具有富集人文旅游资源和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省旅游规划中都具有较高地位。愚人岛位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县清江流域高坝洲库区内，处在中西部交接枢纽，依托三峡，地控鄂渝，辐射全国。愚人岛库汊密布半岛群落山水参半，是清江下游库汊形状最复杂水质最佳人口密集度最小半岛群。山水清幽宁静，植被葱郁，景观优美，生态环境优异。愚人岛所处区域是巴人文化和荆楚文化发源地交融地之，流传于民间各种谜语神话传说山歌舞蹈宅居饮食风俗习惯都透着巴楚文化风韵，具有极高旅游文化价值和欣赏价值。愚人岛与早期人类活动长阳人遗址仅隔公里。该岛紧邻红花套城背溪新石器时代遗址，距今已有万年历史，农耕文化源远流长，愚人岛周边作物耕作方式劳作工具农居建筑风格生活习惯和风俗既有巴人土家风情又有荆楚文化民风特点。愚人岛资源环境具有较好舒适性康益性和安全性，为承载度假旅游开发提供了根本保证。四愚人岛别墅群项目开发有利于生态旅游资源综合利用根据湖北省清江愚人岛生态休闲旅游度假区策略研究报告核心区项目策划及概念性总体规划以下简称愚人岛规划和湖北省清江愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划以下简称控规，愚人岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大总投资亿元人民币建设周期长建设期年，如果不通过分期开发滚动发展，其资金压力是任何家民营企业都无法承受。因此，愚人岛生态休闲旅游度假区开发宜走滚动开发循环利用道路首先开发资金回笼快别墅群项目，通过别墅群项目开发快速回笼资金，以此支撑愚人岛生态休闲旅游度假区长远发展。二项目概况项目名称湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目承办单位湖北愚人岛实业有限公司项目建设地点清江愚人岛生态休闲旅游度假区以下简称愚人岛位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县东部清江高坝洲库区，地理坐标为东经，北纬，位于磨市镇龙舟坪镇，县政治经济文化中心和旅游发达区域在龙舟坪镇，由位于磨市镇龙舟坪镇境内清江水域及其附近低山丘陵组成，规划总面积平方千米。项目规划用地面积总建筑面积建筑占地面积建设内容清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群选址于樟树垴皮家包尹家山和花桥群岛，规划别墅栋，总建筑面积，其中单体别墅栋，建筑面积联排别墅栋，建筑面积。投资规模项目总投资为万元，其中第期投资为万元，第二期投资为万元。单位建筑面积投资额为元。项目建设进度本项目分两期开发，累计年完成。第期重点开发皮家包樟树垴尹家山套别墅和基础设施建设，自年月日至年月日竣工验收，年月日销售完毕，历时年第二期重点开发花桥群岛套别墅，自年月日至年月竣工验收，年月日销售完毕，历时年半。三项目投资者概况基本情况湖北愚人岛实业有限公司成立于年月，注册资本亿元人民币，其全资子公司湖北清江愚人岛生态林业有限公司成立于年月。公司经营场所位于长阳土家族自治县磨市。二愚人岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业可持续发展愚人岛旅游开发对于做强做大清江旅游板块对于推进鄂西生态文化旅游圈发展对于改善宜昌旅游产品结构对于配合三峡大坝观光旅游对于提升湖北度假旅游产品国镇黄荆庄村五组，经营期限为年月日至年月日，经营范围包括旅游房地产农业林业水电开发与投资文化教育体育投资计算机网络工程服务工艺美术品针纺织品日用百货塑料制品销售接受委托对酒店餐饮单位进行管理企业形象策划会展服务等。现有职工人，其中管理人员人，占比。公司作为长阳县目前规模最大服务功能最齐全旅游龙头企业，致力于愚人岛生态休闲旅游度假区开发。公司治理公司实行董事会领导下总裁负责制。自成立以来，公司建立了套完善科学管理制度，成立了董事会监督班子和经理班子，权力机构决策机构监督机构和执行机构，职责分明各司其职，既相互，又相互协调。董事会为公司最高决策机构，经理班子作为执行机构，全面负责公司生产经营活动。公司管理力求科学，符合现代企业制度管理要求。四编制依据与研究范围编制依据湖北清江愚人岛旅游度假区控制性详细规划湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划编制协议项目初步设计方案初步可行性研究报告愚人岛社会主义新农村规划编制协议二研究范围项目规划设计项目建设计划项目经济效益分析项目开发风险分析第二章项目建设必要性分析愚人岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业要求宜昌位于长江北岸三峡东口，古称夷陵，有多年历史，因水至此而夷，山至此而陵得名，是楚文化发祥地。宜昌西接长江三峡，溯流直达巴蜀，东连两湖鱼米之乡，顺江畅达宁沪，自古便是鄂西川东物资集散地和交通枢纽，上控巴蜀，下引荆襄，素有三峡门户峡口明珠之美誉。随着三峡大坝全部竣工，宜昌打造国际水电名城战略目标逐步实现，宜昌作为个国际性旅游目地日渐成熟。宜昌作为鄂西生态文化旅游圈两大引擎之，其旅游业发展对于鄂西生态文化旅游圈，乃至整个湖北省旅游业发展都有积极推动作用。然而，宜昌旅游产品却存在旅游产品种类单产品开发深度不够各种产品缺乏有效整合等问题，以致于对客流吸引力不足，产业效益低下，严重影响地区旅游业发展水平。同时，清江作为长江在湖北境内第二大支流，具有富集人文旅游资源和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省旅游规划中都具有较高地位。在清江愚人岛发展现代生态旅游，方面顺应了旅游发展趋势，改变宜昌旅游结构，推进鄂西生态文化旅游圈发展，提高整个湖北地区旅游档次，另方面保护清江生态环境，实现清江旅游业可持续发展，为清江旅游业今后发展开辟了新页。二愚人岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业可持续发展愚人岛旅游开发对于做强做大清江旅游板块对于推进鄂西生态文化旅游圈发展对于改善宜昌旅游产品结构对于配合三峡大坝观光旅游对于提升湖北度假旅游产品国内外知名度都具有重要意义。主要体现在根据宜昌市旅游业发展总体规划，从观光产品向休闲度假产品转变是未来宜昌旅游产品开发策略之，愚人岛进行度假旅游开发正是这策略体现。无论是宜昌还是湖北，要留住三峡游客最关键点就是要做好以三峡大坝为点以长江中下游和清江流域为线以鄂西旅游圈为面游区互为依托关系。最后，愚人岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大总投资亿元人民币建设周期长建设期年资金压力大。因此，公司股东采取开发与保护并进方针，滚动开发，永续利用，首先开发资金回笼快别墅群项目，通过别墅群项目开发快速回笼资金，进行愚人岛生态休闲旅游度假区长远开发，实现可持续发展目标。第十章结论与建议结论湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目坚持保护第，科学规划，滚动开发，永续利用字方针，在具体建设规模建设内容上充分体现了生态环境保护和适当合理开发利用，在项目设置上考虑了宜昌整个旅游区与清江愚人岛旅游区互为依托关系，整体提高了宜昌市旅游区旅游资源利用水平。湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目以合理定位来带动整个项目运作，为清江愚人岛旅游区崛起和房地产开发建设带来全新理念。她建成必将成为清江愚人岛旅游区标志性高尚住宅小区，完全符合发扬愚人岛实业有限公司经营宗旨，更是树立企业文化，塑造高端房产品牌形象定位标杆性项目。通过综合分析，可以看出方面，本项目具有较高财务效益和较强抗风险能力，市场风险较低，另方面，本项目充分考虑生态环境保护，人类与生态环境可持续发展，经济效益社会效益与生态效益实现有机统，具有极高投资价值。二建议湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目与愚人岛生态休闲旅游度假区融为体，实现了别墅群项目开发与生态保护休闲旅游观光度假有机统，循环利用，滚动开发，具有极高生态效益经济效益社会效益。建议湖北愚人岛实业有限公司特别重视清江生态环境保护工作，制订切实可行科学管理目标，做好生态旅游规划，加强环境监测工作。结束语湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目依托愚人岛生态休闲旅游度假区，是个非常具有发展前景别墅群项目。本人非常荣幸接受湖北愚人岛实业有限公司委托编制可行性研究报告，但由于时间仓促，项目规划相关数据不足，本报告难免有未尽之处。敬请公司领导社会同行给予指正。附件附表愚人岛别墅群项目投资估算表项目单价元第期第二期面积金额万元面积金额万元固定资产建筑安装费用土建工程桩以上基础工程给排水工程弱电消防给排水④强电与供水工程社区景观绿化设施工程小计二无形资产土地开发成本小计三开办费项目管理费工程监理费勘测设计费小计四不可预见费五物价因素六销售费用七总建筑成本八流动资金九建设期利息十别墅群项目总投资总建筑面积单位投资元附表二愚人岛别墅群项目投资计划表项目第期投资计划第二期投资计划金额万元年年金额万元年年建安成本使用计划所需资金万元土地出让金使用计划所需资金万元开办费使用计划所需资金万元销售费用使用计划所需资金万元不可预见费使用计划所需资金万元物价因素使用计划所需资金万元建设期利息流动资金万元合计所占百分比