1、“.....本报告阎良区内主要楼盘大势加以对比分析。年月阎良区住宅平均价格为元平方米左右，比上年同期上涨了多元。进入五月份以来，阎良地区楼盘销售均价增涨了元平方米左右起价，且销售情况良好。四市场定位项目优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有优势品牌规模及文化氛围交通便利现代景观及商务配套，这六大优势集中了当今阎良成功开发楼盘精髓。阎良地区将成为西安市楼价涨幅较大区域，政府每年大量基础设施投资，势必在近期内大大改善该地区居住整体生活条件，创造更多就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所重要因素。西安市住宅市场存在着同质化现象。无论是新概念运用户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作嫌疑。现在西安市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅选购上也非常理智，所以本项目应注重产品制造包括户型设计外立景观及新材料运用等和硬件设施配套......”。

2、“.....所以应适当考虑户型配比，以取得更佳经济效益。此外我们将对我们目标销售区域对本楼盘进行充分宣传，积极抢占当地住宅高端市场。目标市场定位目标区域地块周边数公里半径内主要为单位家属楼自然村，成规模上档次住宅小区较少。新近开盘些楼盘将逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅市场前景。目标客户即物业管理方案由于区域周边迅速发展，该区域居民趋于高学历高知识高素质知识经济产业人群，高新技术企业白领人士欲改善居住条件臵业者以及工作者为业主主要构成。皇城丽都是为了适应附近白领阶层和各类人士购房和适应当地住房需求而开发，具有商务和人文品位高基本特征，进而要求住房具有舒适运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次臵业积极性十分高涨，我市房地产市场已形成了二三级市场联动良好局面。根据西安市政府规划，在未来几年内，阎良地区将建设成为国家流航空产业基地。因此，我公司决定在此区域内合适地段投资建设高品质商住宅小区。而皇城丽都商住房地产项目就是我公司投资首选......”。

3、“.....开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应角度分析，由于土地数量相对稳定性和自上世纪年代末期以来西安市房地产市场逐步发展，西安市土地资源日益减少，在市区内，繁华地段土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发达多万平方米以上大规模住宅区域土地稀缺，土地资源弥足珍贵。所以，区中心繁华地段周边必然成为投资者必争之地。另外，随着土地供应市场秩序日益规范化，为了合理利用城市土地资源，土地获得方式已由过去划拨协议出让方式逐步转化为以拍卖招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对房地产项目开发建设不利。而本项目历史遗留问题土地，不存在招标和拍卖问题。为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。次性获得大面积有开发潜力地块，有利于对项目进行滚动开发。项目周边楼盘开发已经逐渐提升了本地区土地潜在价值，本项目开发可以使潜在价值得到实现......”。

4、“.....总面积平方公里，总人口万，城区人口万。地处关中平原中部，距西安市区公里，是西安市个独具特色现代卫星城市，有中国航空城美誉。是我国集飞机研究设计生产制造和试飞鉴定于体重要航空工业基地。自年建区以来现已形成了飞机制造汽车制造电子电气设备制造建材等工业生产体系形成了以瓜果蔬菜养殖主导产品农业产业结构。城市基础建设设施不断完善。交通便利，西阎高速公路国道省道穿境而过，区内道路三横六纵，村村通油路，西韩西延咸铜铁路在区内交汇。城市建城区面积平方公里水电气暖等条件优良，电气化建设全省各区县之首城市绿化覆盖率达，在西安市个区县中第个被国务院批准为平原绿化达标区。阎良还是渭北地区最大商贸中心和物资集散地。年，西安高新技术产业开发区依托阎良航空资产优势，投资建设航空高技术产业化园区已开工建设。园区规划面积平方公里......”。

5、“.....飞行试验与鉴定，航空教育培训和博览旅游等产业链条完备功能齐全专业化园区，成为国际流亚洲第航空产业基地。阎良区委区政府始终把发展廉洁务实为民作为工作基本要求，充分发挥丰富航空工业资源优势，大力改善投职工政府职员当地经营商户以及周边其它大型企业员工等，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳经济效益。此外我们将对我们目标销售区域对本楼盘进行充分宣传，积极抢占当地住宅高端市场。目标市场定位环境，进部营造亲商扶商政策环境，优质高效服务环境，规范严明法制环境，诚实守信社会环境，增强阎良吸引投资和吸引人才环境优势，使阎良成为全方位多层次对外开放中国航空城。阎良区商品住宅价格走势西安市阎良地区房地产市场自年以来直呈现出市场活跃，交易量放大，价格稳步上涨并逐步走高态势。年季度均价在元左右，并有稳步上扬之势。受房价整体上升拉动，本项目房价必然上升。据统计，本项目楼盘住宅销售均价已在元平方米以上，且销售情况良好......”。

6、“.....三竞争分析西安市阎良区房地产住宅市场竞争特点特点市政政策继续带动楼市发展特点二规模性小区将领导潮流特点三户型面积在变小房间在变多特点四多层物业受消费者青睐特点五成规模重环境特点六品牌营销引发楼市新卖点阎良区域房地产竞争分析本项目位于西安市阎良区，周边区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告阎良区内主要楼盘大势加以对比分析。年月阎良区住宅平均价格为元平方米左右，比上年同期上涨了多元。进入五月份以来，阎良地区楼盘销售均价增涨了元平方米左右起价，且销售情况良好。四市场定位项目优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有优势品牌规模及文化氛围交通便利现代景观及商务配套，这六大优势集中了当今阎良成功开发楼盘精髓。阎良地区将成为西安市楼价涨幅较大区域，政府每年大量基础设施投资，势必在近期内大大改善该地区居住整体生活条件，创造更多就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所重要因素......”。

7、“.....无论是新概念运用户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作嫌疑。现在西安市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅选购上也非常理智，所以本项目应注重产品制造包括户型设计外立景观及新材料运用等和硬件设施配套。另外本区物业购买者主要为当地西飞职工试飞院职工政府职员当地经营商户以及周边其它大型企业员工等，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳经济效益。此外我们将对我们目标销售区域对本楼盘进行充分宣传，积极抢占当地住宅高端市场。目标市场定位目标区域地块周边数公里半径内主要为单位家属楼自然村，成规模上档次住宅小区较少。新近开盘些楼盘将逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅市场前景。目标客户即物业管理方案由于区域周边迅速发展，该区域居民趋于高学历高知识高素质知识经济产业人群，高新技术企业白领人士欲改善居住条件臵业者以及工作者为业主主要构成。皇城丽都是为了适应附近白领阶层和各类人士购房和适应当地住房需求而开发......”。

8、“.....进而要求住房具有舒适商铺元平方米，地下室部分按元平方米，总加权平均价为元平方米。按建筑单位成本为元平方米时，当建安成本在之间波动时，对财务指标影响。建安成本变化对利润率变化表建安成本影响估算成本估算成本估算成本单位开发成本元,开发总成本税前利润单位净利销售毛利率销售净利率售价变化对利润率变化假设，建安成本地价保持不变，下表说明各期住宅平均销售价格分别涨或降时，对本项目影响。加权平均售价变化对利润率变化影响表二售价影响预计售价预计售价预计售价销售均价元营业收入均价税前利润单位净利销售毛利率销售净利率第九章研究结论与建议研究结论本项目位于区中心繁华地段，未来发展前景光明，其区域内人口将持续增长，并有较强支付能力。该区域价位合理品质优良住宅将供不应求。该片区售价在平方米之间住宅拥有良好市场空间该片区区位优势明显，发展潜力较大。阎良区为未来国家航空城。近年来随着国家对大西部发展及支持，区域内经济将会在定时期内成上涨趋势......”。

9、“.....预期这价格具有较大市场需求与支付能力支撑，有定价格上涨空间。本项目投资周期约为年，本项目所得税前总利润含剩余物业为万元。本项目含剩余物业销售利润率为。本项目主要风险来自市场变化及项目融资，我公司将通过发挥专业化优势，加强管理，努力提高产品竞争力来抵御市场变化风险。本项目法律手续齐全产权清晰。综上所述皇城丽都项目经济回报比较理想，如果我司能够通过设计创新，将本项目独特配套资源优势商业潜力优势充分发挥出来，进步提升项目综合质素，使本项目在与市场同档次楼盘竞争时处于领先，建议投资本项目。二项目建议本项目建筑工程量大，施工周期适中。工程建设中应该多听取有关专家意见和建议，有关论证设计施工要紧密配合，对于建设过程中出现问题，应该用科学方法进行分析比较论证。在设计和施工中，吸取国内外大型住宅社区建设经验，采用合理可行有效技术手段，确保工程万无失。因为本项目施工质量要求较高，投资又大......”。