特点，已经逐步树立起重庆富人区形象，成为重庆市高档住宅市场发展风向标。主城西进，随着交通条件改善，西城东进已成为重庆市房地产向北后又发展势头。启动九龙引擎，构建和谐人居，九龙坡区万亩土地推出，大渡口打造城市第六商圈，土地资源丰富和政府政策大力支持，都是对房地产投资商极大诱惑。龙湖金科隆鑫等批实力企业进驻，加速西城房地产开发进度，加强房地产市场区域竞争力。本项目处于城市向北大环境下，从政策上，项目所在区域处于城市向北战略中心地带，将是战略政策长期受益者。五进入大盘时代如果说年是重庆市房地产大盘时代到来，那么进入年，重庆市房地产就进入了大盘时代。据不完全统计，重庆市仅北部新区就有个千亩以上大盘供应，其供应总量预计至少在万平方米以上而亩以上大盘，重庆市南岸区至少有个以上。经过年年市场探测与市场论证，年，年重庆市房地产大盘纷纷淀放，融桥半岛二期云满庭奥林匹克花园二期晋渝绿岛棕榈泉国际花园保利高尔夫花园月底亮相融科蔚城月开盘等，大盘大量出现必然要求社区内配套要齐全，品质要高，服务要好，等等这切都必须使楼盘本身定位向中高档楼盘转移。本项目总建筑面积平方米，在回兴组团中有大盘特征，市场供应能力和占有能力较有保障。六三低楼盘持续走俏三低，指低总价低密度低容积率。重庆市城市居民可支配收入水平不断增长，居民居住品质逐步提升，购房者支付能力相应大幅度提高，但低总价住宅项目依然受到消费者追捧。总价依然是重庆居民购房重要考虑因素之。低密度低容积率是高品质楼盘必备标准之，密度是保证业主私密性法宝，低容积率是健康居所基本保证。奥林匹克花园推出低密度低容积率花园洋房，开盘短短时间，期多套被抢购天湖美镇期开盘销售个多亿。本项目产品形态定位和价格定位均符合市场对需求，项目期工程和二期工程销售成功即是符合市场需求表现。项目三期工程继续坚持了低总价低密度低容积率产品和价格定位策略。二区域房地产市场分析区域概况与区域规划前景江北区江北区概况江北区位于长江嘉陵江北岸，是重庆直辖市主城区之，拥有平方公里土地，万人口，是重庆市规划平，盈亏平衡点计算结果主要是产品定价较低引起，根据目前项目期二期工程销售情况来看，定价较低提高了销售速度，反映定价策略是适宜，良好销售业绩也反映了业主提供产品形态符合市场需求，即达到盈亏平衡点容易实现。综上所述，本项目建设投资效果明显，经济效益较好，项目业主能够获得预期回报，同时，该项目能促进渝北区房地产业发展改善城市面貌推动渝北区社会经济发展。项目经济效果较好，社会效益显著，经济合理，技术可行，业主应加快建设速度和资金回笼速度，达到投资目。第二章市场预测与分析重庆市房地产市场简析近三年重庆全市开发情况年国家针对房地产固定资产投资规模偏大投资增速过快过热问题，通过采取了整顿土地市场提高项目资本金比率控制城市拆迁规模上调人民币利率等系列宏观调控政策，重庆市房地产投资增速过快势头逐步得到抑制。房地产投资从年月份高增长速度逐月回落到月份低谷。年，全市房地产开发投资总额为亿元，同比增长，增幅比上年同期回落了。年度，全市房地产开发投资亿元，比上年增长。房屋施工面积万平方米，增长，房屋竣工面积万平方米，增长商品房销售面积万平方米，增长，销售额达到亿元，增长，其中住宅销售增长，占商品房销售额比重为。年度，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长，增速比上年回落个百分点,低于全社会固定资产投资增幅低个百分点，占全社会固定资产投资比重为。其中，住宅投资亿元，增长，比重比年上升个百分点。住宅投资中，经济适用房建设投资总额为亿元，增长，占房地产开发投资比重为，比年上升个百分点办公楼投资亿元，下降商业营业用房投资亿元，下降。从上述数据可以看出，在国家宏观调控政策引导下，开发商更为理性务实地分析房地产市场，房地产投资在保持稳定增长同时，结构进步优化。从近三年重庆市房地产行业发展统计资料显示，重庆市房地产市场投资与消费均处于稳步增长状态和趋势。二近三年商品房交易情况商品房交易量大副增长，供需基本平衡，住宅市场表现活跃年，重庆市房地产开发施工面积万平方米，同比增长，其中新开工面积万平方米，同比增长房屋竣工面积万平方米，同比下降，其中住宅竣工面积万平方米，同比下降主城区商品房成交面积万平方米，成交金额亿元，分别比上年增长和，其中，住宅商品房成交面积万平方米，成交金额亿元，成交均价元平方米，分别同比增长。说明年，全市实现生产总值亿元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长。增长人均可支配收入增加，极大刺激了重庆市民购买需求和欲望。居民人均可支配收入水平增幅与商品房成交均价增长相适应，在很大程度上不会影响购买者经济承受能力。年全年商品房施工面积万平方米，增长，竣工面积万平方米，增长商品房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长，其中住宅销售额增长，占商品房销售额。商品房成交面积增长远低于成交金额增长，成交面积增长与同期竣工面积增长成反比。方面表明国家宏观控制成效，统计数据反映出销售面积增长速度大于了建设面积增长速度，在另方面说明市场正在消化以前年度竣工空置房屋，表现出重庆市房地产市场还处于相对需求不足卖方市场，市场需求远远大于市场有效供给。三房地产总体价格趋于平稳，中高档楼盘价格持续上升经过年和年上半年房地产价格飞涨，年本项目产品形态定位和价格定位均符合市场对需求，项目期工程和二期工程销售成功即是符合市场需求表现。项目三期工程继续坚持了低总价低密度低容积率产品和价格定位策略。二区域房地产市场分析区域概况与区域规划前景江北区江北半年重庆房地产价格总体趋于平稳。年，受国家实施连续宏观调控政策影响，重庆主城区住宅均价低开高走，第季度，主城区住宅价格均价为元平方米，较季度上涨了元平方米，与季度基本持平。相对整体市场价格平稳，中高档住宅市场价格持续上升，茂业东方时代水晶郦城期金科天籁城财富中心等商务公寓花园洋房均价超过元平方米。年度，商品房价格持续增长，主城区住宅均价为元平方米，较年度上涨了近元平方米。同区位中，由品牌地产商开发楼盘均价比市场均价高出。四城市向北主城西进，区域房地产竞争日趋白热化城市向北主城西进，随着城市运营概念深化，重庆市各主城区房地产开发呈现区域化竞争态势。城市向北，三北江北渝北北部新区区域房地产市场在对外宣传上达成默契，在房地产市场中亮出新城牌发展牌以及富人聚居牌，其具代表性区域房地产片区是人和金开板块。受益于金融办公信息第三产业以及高档住宅小区整体规划定位，这里房地产开发呈现出档次高产品多样化分布集中特点，已经逐步树立起重庆富人区形象，成为重庆市高档住宅市场发展风向标。主城西进，随着交通条件改善，西城东进已成为重庆市房地产向北后又发展势头。启动九龙引擎，构建和谐人居，九龙坡区万亩土地推出，大渡口打造城市第六商圈，土地资源丰富和政府政策大力支持，都是对房地产投资商极大诱惑。龙湖金科隆鑫等批实力企业进驻，加速西城房地产开发进度，加强房地产市场区域竞争力。本项目处于城市向北大环境下，从政策上，项目所在区域处于城市向北战略中心地带，将是战略政策长期受益者。五进入大盘时代如果说年是重庆市房地产大盘时代到来，那么进入年，重庆市房地产就进入了大盘时代。据不完全统计，重庆市仅北部新区就有个千亩以上大盘供应，其供应总量预计至少在万平方米以上而亩以上大盘，重庆市南岸区至少有个以上。经过年年市场探测与市场论证，年，年重庆市房地产大盘纷纷淀放，融桥半岛二期云满庭奥林匹克花园二期晋渝绿岛棕榈泉国际花园保利高尔夫花园月底亮相融科蔚城月开盘等，大盘大量出现必然要求社区内配套要齐全，品质要高，服务要好，等等这切都必须使楼盘本身定位向中高档楼盘转移。本项目总建筑面积平方米，在回兴组团中有大盘特征，市场供应能力和占有能力较有保障。六三低楼盘持续走俏三低，指低总价低密度低容积率。重庆市城市居民可支配收入水平不断增长，居民居住品质逐步提升，购房者支付能力相应大幅度提高，但低总价住宅项目依然受到消费者追捧。总价依然是重庆居民购房重要考虑因素之。低密度低容积率是高品质楼盘必备标准之，密度是保证业主私密性法宝，低容积率是健康居所基本保证。奥林匹克花园推出低密度低容积率花园洋房，开盘短短时间，期多套被抢购天湖美镇期开盘销售个多亿。本项目产品形态定位和价格定位均符合市场对需求，项目期工程和二期工程销售成功即是符合市场需求表现。项目三期工程继续坚持了低总价低密度低容积率产品和价格定位策略。二区域房地产市场分析区域概况与区域规划前景江北区江北区概况江北区位于长江嘉陵江北岸，是重庆直辖市主城区之，拥有平方公里土地，万人口，是重庆市规划衡点小于财务内部收益率大于基准收益率财务净现值万元大于基准收益率预期收益率投资回收期年小于项目寿命期贷款偿还期年小于寿命期小于申请期限评价基准参数基准收益率结合项目融资成本及风险大小，并考虑到本项目涉及到房地产开发特征及融资成本提高，确定基准收益率为计算内部收益率。净现值,项目可行。净现值项目不可行。投资回收期大于项目寿命期，项目不可行。小于项目寿命期，项目可行。贷款偿还期小于寿命期小于贷款申请期限，项目可行，反之不可行。二评价结果项目财务内部收益率见全部投资财务现金流量表项目净现值万元见全部投资财务现金流量表投资利税率见损益表投资利润率见损益表贷款偿还期年。见全部投资财务现金流量表投资回收期年。见全部投资财务现金流量表盈亏平衡点。见损益表本项目税后财务内部收益率超过了基准收益率要求，项目可行。项目财务净现值大于，项目可行。本项目贷款偿还期为年，小于项目寿命期，小于贷款申请期限，经济合理。项目投资回收期年，小于项目寿命期，项目可行。项目盈亏平衡点，小于，项目可行。通过以上财务分析表明本项目建设投资效果明显，经济效果较好，项目技术可行，经济合理，是可行。具体数据及计算详见附表项目总投资估算表项目投资进度计划表工程工期进度计划表投资使用计划与资金筹措表销售收入测算表销售计划表损益表资金来源与运用表全部投资财务现金流量表敏感性分析表敏感性分析图五不确定性分析单因敏感性分析通过对影响项目经济效果因素进行筛选，确定项目产品售价项目总投资销售费用和建设期利息三个因素为分析对象，进行单因敏感性分析，以甑别对项目经济效果影响最敏感因素，从而发现项目可以抵抗风险变化范围，提示业主在投资过程中进行相应控制。本项目敏感性分析所选择敏感因素变化范围设在范围内进行变化，即计算当产品售价项目总投资销售费用三个因素分别变化时，项目净现值结果。敏感因素售价总投资销售