企业。第九章投资估算成本构成宗地占地亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成土地费用宗地因历史原因，需投入补偿清算费用万元土地方拆迁等补偿费用万亩万元小城镇建设费用万亩万元农民与乡镇补偿费用元万元其中包含已付土地方费用万元总计投入土地成本万元土地出让金其它投入二项目设计方案以容积率做中高档项目预计万销售按元计，亿元方案以容积率做中低档项目预计万销售按元计，亿元方案以容积率做多层带电梯计万销售按元计，亿元三成本测算以收入最低方案设计项目总额万元标准土地费用土地出让金见上表述以元计建安费用按建安平米造价元勘测费设计费可研方案咨询执照费规划方案咨询基础设施临时水电路元监理费质量监督费标底招标费绿化建设费公共配套费市政公用设施费不可预见费合计固定成本合计万元经营成本项目总额万元标准销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利销售额固定成本经营成本万元以方案设计因费用计算以建安费比率计，故分类为项目总额万元标准土地费用土地出让金建安费用建安单平米元其它综合建安费基础设施费公共配套市政设施费元元元不可预见费建安合计经营成本项目总额万元标准销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利销售额固定成本经营成本亿元以方案计项目总额万元标准土地费用土地出让金以建安平米元计建安费用元计其它综合建安费基础设施费公共配套市政设施费元元元不可预见费建安小计销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利第十章项目经营策划调查区域项目综合评述本区域内在目力求吸收当今国际先进建筑艺术，体现首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅各项使用要求，同时也必须适合北京总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。设施设备材料该项目建设将充分引入国际先进信息网络技术引进先进设备设施。绿化该项目力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住各级客户提供绿色优雅舒适安逸居住氛围。第四章项目建设条件地理条件该项目位于顺义区后沙峪镇马头村。其北邻机场联络高速东邻后沙峪村南邻马头村，占地面积约公顷。地理位置条件非常优越。二市政条件该项目目前大市政条件不足，由于周围已经建成批和别墅项目，特别随着北京市加快绿化隔离地区建设，加大了对该区域市政投资，因此该项目所需水电气热通讯道路交通等设施将会同期得到改善。第五章物料消耗与供应建筑材料该项目建筑内容为及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗建筑材料主要为钢材水泥木材等，根据设计规范和本项目总体规划设计，该项目所需主要建筑材料估算为钢材吨水泥吨木材立方米二主要设备该项目建设内容为及配套设施，在设备设施上将力求采用先进实用设备设施，其所需主要设备有消防灭火设备停车车库排风送风系统应急发电设备通讯电话系统照明系统供暖设备卫星电视接收系统通讯电话系统计算机集成管理系统等。三水电气热供应根据初步计算，该项目水电气热等用量为用电量瓦平方米，则预测项目用电量为千瓦。用水量按升平方米日，用水量为万立方米日。热力量按大卡小时平方米计算，则预测用热量为百万大卡小时。第六章环境保护按照国家环境保护局建设项目环境保护管理办法和北京市实施建设项目环境保护管理办法细则，建设项目要采取严格环境保护措施。该项目建设内容为是北京市建设温榆河绿色生态走廊工程，对环境污染较少。环境保护问题主要是生活污水生活垃圾噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾处理问题，对环境不利影响较少。项目建设及建成后使用过程中，将采取严格环境保护措施，严格遵守国家和北京市环境保护法规。环境保护措施如下污水生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市有关规定和标准。生活垃圾将生活垃圾分类收集，由专门管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。噪声噪声污染源主要是排风机，停车库排风送风系统发电机等，拟优先选择低噪声设备。汽车废气因车辆进出停放造成汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有定容积，采取合理有效以建安费比率计，故分类为项目总额万元标准土地费用土地出让金建安费用建安单平米元其它综合建安费基础设施费公共配套市政设施费元元元不可预见费建安合计经营成本项目总额施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。第七章项目建设周期与日程安排建设方式该项目建设按照北京市有关建设工程招标投标有关规定，采取招标或议标方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理方式进行，聘请有经验建设监理单位进行监理，确保施工质量为优良。二建设进度安排该项目总建筑面积约为万平方米，预计建设周期为年，即从年到年为建设期，项目建设实施进度为年月之前完成前期准备工作。主要包括协议签订搬迁规划设计施工图设计七通平工程招投标等。年月至年月为施工工期，竣工验收。第八章经营管理方式经营设想该项目拟采用目前国际流行建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。该项目建成后将吸收国内外先进管理模式和管理经验，以物业管理公司形式统经营管理。将以现代化设施完善服务，使其成为国内具有流管理水平企业。第九章投资估算成本构成宗地占地亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成土地费用宗地因历史原因，需投入补偿清算费用万元土地方拆迁等补偿费用万亩万元小城镇建设费用万亩万元农民与乡镇补偿费用元万元其中包含已付土地方费用万元总计投入土地成本万元土地出让金其它投入二项目设计方案以容积率做中高档项目预计万销售按元计，亿元方案以容积率做中低档项目预计万销售按元计，亿元方案以容积率做多层带电梯计万销售按元计，亿元三成本测算以收入最低方案设计项目总额万元标准土地费用土地出让金见上表述以元计建安费用按建安平米造价元勘测费设计费可研方案咨询执照费规划方案咨询基础设施临时水电路元监理费质量监督费标底招标费绿化建设费公共配套费市政公用设施费不可预见费合计固定成本合计万元经营成本项目总额万元标准销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利销售额固定成本经营成本万元以方案设计因费用计算以建安费比率计，故分类为项目总额万元标准土地费用土地出让金建安费用建安单平米元其它综合建安费基础设施费公共配套市政设施费元元元不可预见费建安合计经营成本项目总额万元标准销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利销售额固定成本经营成本亿元以方案计项目总额万元标准土地费用土地出让金以建安平米元计建安费用元计其它综合建安费基础设施费公共配套市政设施费元元元不可预见费建安小计销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利第十章项目经营策划调查区域项目综合评述本区域内在特点可包装卖点只有点地处北京温榆河绿色生态走廊单体和联体相结合，多种户型适宜不同需要，小到平米经济型，大到余平米豪华型。卖点分为实质内容和概念性感受。实质内容即房屋在实际生活中所真正具备设施，而概念性感受是在该房屋中所带来各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业规划设计和设备选用必须要不断改进，以争取做到最好。使客户真正感到物有所值才是销售根本动力。好产品终归会受到客户青睐，得到市场认可。竞争对策对于竞争对手竞争优势，包括在完善产品中所采用新技术新工艺和独特销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下最佳印象，必须在本项目中整合运用。增加项目附加值如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装卖点。具体地从以下三大方面考虑丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目各项设计，包括会所及样板间装修套餐由酒店室内设计师进行设计。社区室外环境由境外设计公司设计。建筑立面由个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。物管公司由国际知名物业管理公司担纲。使用高品质建筑材料及设备包括卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒摩恩等。厨房采用进口成套橱柜灶具，例如德高丽。外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬五金件。小型集中中央空调，实现小时热水制冷采暖。综合布线，每户强电按空调电器照明三路分线弱电每个房间将电话电视电脑三线均安装到位。铺设光缆，建立社区局域网。家庭安全系统每户设置可视对讲紧急求助按钮煤气泄露监视探头。公共安全系统社区及大楼周界防范系统小区道路楼宇大堂公共保安监视系统公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。卫生电线电视接收系统。智能化物业管理三表远程计量，停车门禁卡系统。采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括咖啡厅酒吧健身房泳池医疗室美容美发室家庭教室等。如此，本项目可增加卖点。高质量物业产品，使客户产生满意和知足心理。与客户心理上价值尺度象吻合，通过提供足够附加价值带来超值感受。建设最现代化都市高级。总之，塑造卖点观点是在设计上投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计品牌品质，名家管理形象。这样才能达到促进预售效果目。第十章效益评价经济效益评价评价方法说明该项目经济效益评价是在通过对本市东北部主要项目销售状况进行了调查，并参照了与该项目类似经营单位经济效益基础上做出。该项目建设内容主要为单体和联体，建成后全部销售，并由物业管理公售项目主要分布在八达岭高速公路立汤路京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程逐步实施，沿温榆河两岸开发项目将具有巨大经济价值。从现有项目销售价格和销售进度情况看，市场需求还有定潜力。二市场需求分析中国正式加入以后，世界强企业有近家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为市场潜在客户群体北京奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店接待能力尚有近缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体随着居民收入不断增加，几年前还只能是富豪们享受豪宅，已逐渐成为中高收入家庭住宅消费品。目前市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次外籍购买群体外交使馆高级外交官及资外大型公司中高级雇员北京作为中国首都，汇集了众多国家大使馆和世界跨国集团分支机构或办事处，这些使馆高级外交官跨国集团外籍中高级雇员对北京市场需求在不断增加。尤其美国欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销。港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学归国创业人士这群体是支不容忽视购买团体。由于国内改革开放政策和投资环境不断改善，国民经济持续稳定发展，大批港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量生活