（项目申请）香溪谷旅游度假村四星级酒店项目立项分析评估建议书（备份存档）

黄山市现已成为世界著名旅游城市，旅游业已成为黄山市支柱产业。

经过近年来建设，黄山市旅游基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。

现在黄山机场飞机可全天候起降，航班直达北京香港上海广州合肥武汉沈阳昆明深圳海口等全国数十个大中城市皖赣铁路纵贯全境公路四通八达，徽杭黄山杭州合黄合肥黄山黄景黄山景德镇高速建成通车，从根本上改善了黄山市交通条件，密切了与长江三角洲及外省联系，使黄山市旅游业得到快速发展。

年黄山市接待国内外游客万人次，年万人次，年增至万人次，年已突破万人次。

近年来，黄山市宾馆酒店餐饮业发展迅速。

但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约黄山市旅游业发展瓶颈。

随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房在黄山市供不应求。

目前，黄山市三星级宾馆家，客房数不足间四星级宾馆家，客房数不足间。

每年月月和春节前后个月，黄山市宾馆均须提前预约。

进入旺季，来黄山旅游人数日均万人次以上，春节五十黄金周及平常周末日均接待人数近万人。

黄山市现有旅游接待能力远无法满足需求。

目前，黄山市四星级宾馆客房出租率达，且有不断上升之势。

另方面，黄山市四星级宾馆规模较小，般客房数只有间，接待个中型会议或个大型旅游团需家宾馆合作。

旅游接待能力不足给游客带来诸多不变，制约了黄山市旅游业发展。

黟县地处黄山西南麓，境内山峦叠嶂，清溪回流，生态环境绝佳，其地形地貌风土人情与晋代大诗人陶渊明描绘桃花源极为相似，并有陶渊明后裔在此世代繁衍。

年以来，黟县依托黄山，大力开发古村落旅游，取得了丰硕成果，年全县年接待游划公司。

此前成功为众多房地产企业进行全程企划营销代理和广告推广工作。

多年市场经营，该公司取得骄人业绩，拥有良好信誉和雄厚资本。

以其优秀专业管理人才，建立健全了整套科学合理高效管理制度，形成了项目开发工程监理销售经营财务管理等运作体系。

企业在发展中得到了省市各级政府和相关部门大力支持。

公司以提高人居环境走在行业前沿引导大众消费为发展目标，以诚信务实高效为行事准则。

年月该公司董事长王柯获得建设部年中国建设行业百名管理英才称号。

公司积极配合当地政府旅游资源开发，年月日，天成房地产开发有限公司同黟县西递旅游服务总公司共同签署成立了中国黄山西递旅游集团，以品牌共用资源共享统宣传携手共进为宗旨，组建以世界著名景区和旅游休闲度假饮食娱乐等多重资源与服务为体旅游产业集团。

企业在不断发展壮大同时积极回报社会，资助社会公益事业，先后获得黄山市黟县革命老区柯村中学西递中心小学真情助学功在千秋和黟县关心下代工作委员会香溪展宏图情系下代锦旗表彰。

同时，王柯董事长本人资助了多名失学儿童。

该公司快速发展为社会提供了较多就业岗位。

黄山市黟县天成房地产开发有限公司本着弘扬徽文化，做好徽文章和对旅游地产独到见解，经过两年多项目实地考察调研，决定在世界文化遗产地黟县西递开发建设香溪谷旅游度假村旅游地产项目。

项目由清华大学杭州规划建筑设计院人居环境所和合肥工业大学建筑设计院共同规划设计建筑设计。

香溪谷旅游度假村由香溪国际大酒店香溪谷豪华会所香溪谷豪华别墅组成。

占地亩，建筑面积为平方米，总投资亿元人民币。

本项目香溪国际大酒店为香溪谷旅游度假村项目期工程，按四星级标准设计建造，占地亩，于年月日在黟县国土局挂牌获得土地使用权，于年月日次性通过市县建设部门及县政府等有关部门建筑规划评审。

香溪国际大酒店内设有套标间商务间商务套间，有中小型会议室个座大会议室个中西餐厅酒吧豪华包厢多功能厅涉外商场休闲娱乐等设施等应俱全，建成后将是黄山市客房拥有量最大四星级酒店。

项目提出背景和项目建设必要性改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。

目前我国人均已超过美元，总体达到小康。

党十六大提出了全面建设小康社会目标。

当人均达到美元至美元时，旅游消费将进入快速增长期。

根据世界旅游组织预测，到年我国将成为世界旅游第大接待国。

目前旅游业已是世界第大支柱产业。

中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足山市宾馆酒店餐饮业发展迅速。

但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约黄山市旅游业发展瓶颈。

随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房在黄山市供不应求。

目前，黄山市三星级宾进步。

政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新增长点。

目前，我国旅游业面临前所未有发展机遇。

随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均达美元之后，消费结构将朝着发展型享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。

黄山市地处皖浙赣闽四省结合部，是安徽省南大门。

全市辖屯溪区黄山区徽州区和黟县歙县休宁县祁门县三区四县，总面积平方公里，人口万。

该市历史悠久，早在商周时期徽州土地上土著先民已相当活跃。

秦置黟歙二县，晋称新安郡，宋改徽州，历以商贾众多，文风兴盛，蜚声海内。

徽商以其雄厚资本称雄明清商界余年，并在故里办教育创书院置祠产建庙宇，明清时成为徽州经济繁荣教育发达鼎盛时期。

为适应改革开放和旅游业发展需要，年月经国务院批准，在原徽州地区基础上设立地级黄山市。

黄山市拥有二处世界遗产地黄山和西递宏村，还拥有众多国家级名胜景点。

黄山市现已成为世界著名旅游城市，旅游业已成为黄山市支柱产业。

经过近年来建设，黄山市旅游基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。

现在黄山机场飞机可全天候起降，航班直达北京香港上海广州合肥武汉沈阳昆明深圳海口等全国数十个大中城市皖赣铁路纵贯全境公路四通八达，徽杭黄山杭州合黄合肥黄山黄景黄山景德镇高速建成通车，从根本上改善了黄山市交通条件，密切了与长江三角洲及外省联系，使黄山市旅游业得到快速发展。

年黄山市接待国内外游客万人次，年万人次，年增至万人次，年已突破万人次。

近年来，黄山市宾馆酒店餐饮业发展迅速。

但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约黄山市旅游业发展瓶颈。

随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房在黄山市供不应求。

目前，黄山市三星级宾馆家，客房数不足间四星级宾馆家，客房数不足间。

每年月月和春节前后个月，黄山市宾馆均须提前预约。

进入旺季，来黄山旅游人数日均万人次以上，春节五十黄金周及平常周末日均接待人数近万人。

黄山市现有旅游接待能力远无法满足需求。

目前，黄山市四星级宾馆客房出租率达，且有不断上升之势。

另方面，黄山市四星级宾馆规模较小，般客房数只有间，接待个中型会议或个大型旅游团需家宾馆合作。

旅游接待能力不足给游客带来诸多不变，制约了黄山市旅游业发展。

黟县地处黄山西南麓，境内山峦叠嶂，清溪回流，生态环境绝佳，其地形地貌风土人情与晋代大诗人陶渊明描绘桃花源极为相似，并有陶渊明后裔在此世代繁衍。

年以来，黟县依托黄山，大力开发古村落旅游，取得了丰硕成果，年全县年接待游租，年收入万元。

按以上方法估算，达纲年营业收入合计为万元。

以上详见附表营业收入和营业税金及附加估算表及附表。

营业税金及附加营业税营业税税率按。

城乡建设维护税以营业税额为基数，取。

教育费附加以营业税额为基数，取。

水利基金以营业总收入为基数，取‟。

详见附表营业收入和营业税金及附加估算表。

所得税所得税税率按。

按税后利润计提盈余公积金，按计算公益金。

详见附表损益表。

财务分析损益表以计算期第五年计算，年营业收入万元，营业税金及附加万元，总成本费用万元，利润总额万元。

投资利润率为，投资利税率为，资本金利润率为，投资税后利润率为。

资金来源与运用平衡根据计算期每年收支情况编制资金来源与运用表显示，累计盈余资金为万元，盈余足以抵偿投入。

资产负债表该项目计算期各年资产负债率详见附表资产负债表。

现金流量表计算根据逐年现金流入量和流出量编制了现金流量表全部投资。

计算结果为所得税前，内部收益率为，按折现率计算财务净现值为万元，静态投资回收期包括建设期为年，不包括建设期为年，均好于基准对照指标。

清偿能力分析本项目长期借款万元，在经营期用折旧费摊销费和未分配利润偿还，借款偿还期年。

盈亏平衡分析根据正常年营业收入固定成本可变成本营业税金及附加，求得用生产能力表示盈亏平衡点为。

敏感性分析根据该项目特点，选取营业收入经营成本和固定资产投资三项为变动因素，进行敏感性分析，分别就全部投资所得税前情况作出种方案，详见附表敏感性分析表。

从表中可看到，变化比较平稳，在增减幅度内，其内部收益率和投资回收期都是可以接受，说明该项目具有定抗风险能力。

综合技术经济指标及财务评价结论各项技术经济指标详列于附表综合指标汇总表。

从上述分析可以看出，该项目内部收益率高于基准收益率，投资回收期低于基准投资回收期，投资利润率和投资利税率均较高，并且，只要达到生产能力即可保本，风险较小，因此，该项目在财务上是可行。

可行性研究结论与建议结论本项目为香溪谷旅游度假村建设项目期工程香溪国际大酒店。

酒店按四星级标准和徽派建筑风格建设和装修，贯彻科学发展观和可持续发展理念，注重人与环境和谐，营造绿色环保生态酒店。

香溪国际大酒店拥有间客房个床位。

本项目建设将缓解黟县乃至黄山市目前入境游客猛增与接待能力严重不足矛盾。

本项目是已列入安徽省人民政府工程重点项目，符合国家产业政策，得到省市县各级政府重点支持。

本项目建筑方案工程方案设备方案和环境保护方案可行，布客万人次，年万人次，年达余万人次，年已突破万人次，旅游总收入达亿元人民币，成为皖南新兴旅游胜地，年底被评为全国旅游经济强县，安徽省旅游经济强县第名。

西递始建于宋皇祜年间，已有余年历史，村落平面呈船形，占地公顷。

现保存古朴典雅明清民居余幢，大量砖木石雕等艺术佳作点缀其间。

目前，整理开放有绫云阁胡文光刺史牌坊瑞玉庭桃李园东园西园大夫第敬爱堂履福堂青云轩膺福堂笃敬堂仰高堂尚德堂枕石小筑淳仁堂追慕堂等民居古建筑。

西递被誉为东方文化缩影古代建筑博物馆。

年月被联合国教科文组织列入世界文化遗产名录。

迷人自然景观和近千年文化积淀吸引了海内外众多游客。

年来西递游览游客超过万人。

黟县旅游业发展受接待能力制约更为严重。

黟县仅有两家二星标准宾馆，接待能力严重不足，远不能满足游客需求，致使许多慕名而来游客，只能走马观花，匆匆而过，难以细细品味和体会博大精深徽文化精髓，以上客人要到公里外黄山市府所在地屯溪入住，第二天再返黟县其他旅游景点旅游，饱尝乘车劳顿之苦和成本增加。

黟县天成房地产开发有限公司经过两年多充分考察调研，选址距世界文化遗产地西递古民居入口米处环境优美香溪谷，投资兴建黄山市香溪谷旅游度假村。

本项目为香溪谷旅游度假村期工程香溪国际大酒店，按四星级标准建造，有客房间，配套建有大中小会议室个餐饮会议中心及健身娱乐休闲度假设施。

本项目先后被列为黟县人民政府重点工程黄山市重点工程和安徽省重点工程。

本项目建设对改变黟县旅