（项目申请）高品位高层住宅社区项目立项分析评估建议书（备份存档）

按芜湖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进步拉大，城市人口将大幅度增长，预计年人口将达到万人。

该项目定位于芜湖市中高收入消费群体。

具调查在近年，该类人员需购住房约为万万套以户均人计，以每套平方米计算还需新建中高档住房万平方米，随着老百姓经济条件进步改善，有购买实力，想不断改善居住条件人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析。

芜湖市区可以简明分成三个区域城北经济开发区城中中心生活区城南新生活区。

城市规划有特色，如镜湖广场步行街美食街城市发展思路清晰，如经济技术开发区行政新区南北拓展经济发展快速稳定，芜湖作为长江中下游沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。

同时新建芜湖长江大桥已成为该市沟通四方重要经济枢纽。

位于境内国家级经济开发区吸引了众多国内外商家来芜投资，近两年来，有近家上市公司落户芜湖，年上半年可实现国内生产总值亿元，同比增长，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。

以上诸多因素，为芜湖市房地产业持续稳定发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升经济持续发展支持人们消费需求产品质量上升带动成本上升大量高层住宅带动房价总体水平上升土地转让价格上升建安成本上升。

市场竞争加剧大量楼盘开发必然形成有效客户分流及竞争加剧。

产品差异化定位细分化企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展必然趋势，芜湖市房地产业自年以来发展快速，房价持续上升。

特别是浙江房地产开发公司进入，是推动芜湖市房地产业发展重要场为中心城市东北部和北部经济开发区方向潜在购房者具有较大吸引力，南隔赭山路与赭山公园相临，赭山公园是芜湖市绿肺，赭山公园环境清雅空气清新是不可多得环境优势，将增加项目附加值，九华路赭山路长宁街围合成个金三角，天和苑三面临街建筑，可用于开发现代化大型超市卖场沿街商铺，可满足客户日常购物休闲娱乐等生活需求，对周边区域都可以形成吸引力，人们生活十分便利。

目前城北经济开发区在芜湖市占有重要地位，且发展势头看好，天和苑控守芜湖市中心区域东北门户五广场，是芜湖市中心区域和经济开发区连接必经地段，这必将使该项目板块升值。

项目计划目标设计构思自然与人文和谐共生风景家园天和苑小区设计定位天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要用文化融入江南名城芜湖，从特色上体现芜湖，为城市建设及景观大环境做出自己贡献，以小区独特地理位置，在朝南面对小赭山方向上，建筑群以扇形布局增加与赭山公园接触面，使小区从整体上与自然清新绿色氛围相拥，营造小区良好外部景观氛围。

同时，为了将绿色清新空气引入小区，我们在小区中部面向小赭山设置了绿色景观轴中心花园，使小区内部环境与赭山自然风光融为体，这条景观轴形成了整个小区绿色呼吸系统绿肺，使得小区成为个在优美环境中吐纳生息有机体。

从建筑层次绿化景观空间形态多方面来塑造小区统完整形象，在小区中心景观环境设计上，以水为主题，设计富有丰满优美曲线溪流，清波荡漾绿水中放置弧桥连接沿水两岸，水岸边利用富有层次和韵律草坪系统及色彩鲜艳草间小径，以及立体文化生态系统亭台船阁架等为居民提供个修身养性放飞心情场所。

水岸边绿化景观中，种植含笑桂花栀子等色香俱佳植物品种，提升绿化系统特色和品味。

小区景观轴以南北两个水上广场为始末，同时，这两个广场也正对三个出入口，对于小区形象起到画龙点晴作用。

同时，中心花园三幢点式高层，底部架空，使整个小区优美环境融汇贯通。

为了体现小区景观设计中生态文化园理念，除了在中心花园中进行富有韵味文化营造外，宅间绿化系统也要形成个文化园次中心。

我们在设计中首先赋予每个院落独特优美主题琴苑棋苑诗苑画苑，每块宅间绿地中利用层次丰富绿化植被系统建筑小品亭台和雕塑及不同色彩材质铺地，树草花石各有不同，形成琴棋诗画，派修然自得休闲生活氛围。

住宅群采用层空间轮廓体系，南低北高，既能有利于整个住宅群日照分析。

同时，又能保证对于赭山公园视线顺畅。

住宅群布局，采用点式中间与板式外围相结合组合步行街美食街城市发展思路清晰，如经济技术开发区行政新区南北拓展经济发展快速稳定，芜湖作为长江中下游沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。

同时新建芜湖长江大桥已成式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境融合，使人赏心悦目。

户型设计从均好性角度出发，大开间浅进深宽敞明亮尊贵气派动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。

住宅户型丰富多样，满足各种消费层次需求。

建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅造型，抛弃了以往繁琐欧陆线条，柱式等僵硬程式化构件，转而体现轻快精致及高低错落起伏感和韵律感。

建筑外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感凸窗弧形阳台等体现出技术精美，屋顶设计采用片轻盈片格做为收头，穿插在建筑实体与柱之间，优雅而又飘逸。

建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅建筑风格。

可行性研究结论投资环境分析结论芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸重要口岸，离南京仅小时车程，受上海经济区影响较大，经济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约万人，包括外地在芜湖经商人员共约万人。

按芜湖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进步拉大，城市人口将大幅度增长，预计年人口将达到万人。

该项目定位于芜湖市中高收入消费群体。

具调查在近年，该类人员需购住房约为万万套以户均人计，以每套平方米计算还需新建中高档住房万平方米，随着老百姓经济条件进步改善，有购买实力，想不断改善居住条件人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析。

芜湖市区可以简明分成三个区域城北经济开发区城中中心生活区城南新生活区。

城市规划有特色，如镜湖广场步行街美食街城市发展思路清晰，如经济技术开发区行政新区南北拓展经济发展快速稳定，芜湖作为长江中下游沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。

同时新建芜湖长江大桥已成为该市沟通四方重要经济枢纽。

位于境内国家级经济开发区吸引了众多国内外商家来芜投资，近两年来，有近家上市公司落户芜湖，年上半年可实现国内生产总值亿元，同比增长，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。

以上诸多因素，为芜湖市房地产业持续稳定发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升经济持续发展支持人们消费需求产品质量上升带动成本上升大量高层住宅带动房价总体水平上升土地转让价格上升建安成本上升。

市场竞争加剧大量楼盘开发必然形成有效客户分流及竞争加剧。

产品差异化定位细分化企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展必然趋势，芜湖市房地产业自年以来发展快速，房价持续上升。

特别是浙江房地产开发公司进入，是推动芜湖市房地产业发展重要可行性评价及修改意见规划建筑结构等专家对天和苑小区项目经济指标和技术路线准确性可行性进行了探讨和分析，在肯定了该项目整体规划思路后提出了些修改建议。

单体设计效果要满足城市景观要求，保留建筑立面效果图。

完善竖向及地下管网设计，雨污分流，提出近期过渡措施。

减少外围门面房，增加通透式围墙，并在满足周边红线退让要求基础上，进步完善交通系统。

中部三幢架空层加大层高，与室外绿化互相渗透，减少水面，增加走入式活动空间。

方案中日照分析需要重新分析，考虑影响长宁路对面住宅日照。

部分专家提到楼朝北面设计布局楼梯点加设装饰譬如绿化带，以增加北面立面立体效果，为避免方案中楼部分斜交门面上方问题，在可能情况下予以退让。

以上专家意见将在方案扩初设计中完善考虑对项目投资预算评价经以上资料测算，该项目建成后预计销售收入万元，利润总额万元，项目保本销售量为平方米，保本平均售价为元平方米，从敏感性分析，应加强对项目成本控制和销售管理。

从开发项目近期现金流量分析，项目正稳步进行操作。

由上可知项目财务分析结果显示出项目可行。

建议尤其是自筹资金落实情况，开设项目销售资金专户。

对抵押物应进行有效抵押价值合理评估保险和公证，足值办妥有关抵押全部手续。

同时严格按照工程进度，适时使用贷款，专款专用，加强对项目全过程动态跟踪管理，企业决策层在项目建设经营期内变动及时调整，检查资金使用和回笼情况，注意项目进展和贷款运作以及房地产市场变化情况，计划好还款计划避免项目风险和不良资产产生。

同时注意公司在社会资信，严格按照银行有关规定审查资信情况，并注意项目后期银行与个人住房按揭贷款衔接工作，并在项目完成销售前归还全部开发贷款本息。

建议公司加强对项目工程全面管理，做好开发期内各方面工作，尤其是做好拆迁安置户安置工作，加快进展，提高工效，控制成本，缩短工期和加强销售。

建议加强对项目检查和管理，确保质量。

建议注重宣传及效果，努力扩大卖点，加速资金回笼实现收益。

建议其充分注意营销策略，掌握居民购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展资金和理想收益。

建议该公司对住宅小区加强物业管理和售后服务，以诚取信。

建议公司积极配合贷款银行做好开办个人住房及商业网点按揭贷款等项工作，签定计划还款协议，及时回笼开发资金，恪守信誉，按时归还银行贷款本息，树立公司良好信誉品牌，为企业长远发展打下坚实基础。

对项目实施完成计划内容可行性评价根据报告资料天和苑拟定分两期工程进行，分个组团施工，其中为期工程，为二期，讨论会议上认素。

金融投资环境分析结论由于年央行出台系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上炒作风，最具现实意义几条规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款。

这就意味着房地产开发商进入市场门槛提高，销售回款周期延长，这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬局势，这些政策对未来芜湖房价起到了推波助澜作用加速芜湖房地产企业从新洗牌局面。

因此规避金融机构风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后局面，同时弥补封顶按揭造成消费信贷断裂，具备良好财务状况，以及规范财务操作规程人员是势在必行。

项目定位分析结论芜湖未来几年规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大优势，本项目在中部商贸区中心位置，赭山是位于市中心芜湖十大名景之，它是芜湖市地理中心，神山森林公园与江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者青睐。

目前距离步行街镜湖金鼎花园为市目前价格最高楼盘，楼面地价成本为元平方米，而该项目可销售楼面地价成本元平方米，种种因素决定了我们项目是高档次，我们必须用长远眼光去打造我们