（项目申请）高尔夫度假主题酒店项目立项分析评估建议书（备份存档）

二环境风水分析可得背山面水，自然资源丰富，风水环境优良。

三周边功能配套完善性邛名高速在项目区有出入口通过黄坝大桥与主城区相连目前用地无市政管网，无饮用水和燃气接入。

四综合评价结合邛崃市社会经济发展特征和市政府所制定十五发展规划，认为，在邛崃市投资建设五星级酒店有几个方面有利因素是近年来邛崃经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好投资基础条件二是目前邛崃缺乏上星级酒店，存在着投资建设市场契机三是市委市政府及相关部门非常重视这项目建设。

总之，该项目是项能较快占领市场，获取良好回报较佳投资行为。

项目建设是必要且可行。

第三章市场分析市场定位分析本地消费市场邛崃市虽然经济不是特别发达，但是目前广大市民对生活娱乐向往和要求日益提高，特别是在生活中办喜事大事，如生子参军上大学生日乔迁新居老人做寿等都习惯以聚众宴请方式来祝贺，且比较舍得花钱。

目前，邛崃市无上档次场所来承办此类活动，五星级酒店建成，可缓解这供需矛盾。

外地旅游度假市场邛崃市旅游业发展迅猛，到邛崃旅游人数将急剧增加，特别是度假旅游市场快速崛起，以及地震对成都周边其他度假区影响，也给邛崃酒店市场带来无限商机。

高尔夫度假市场初步估计，目前我国中等收入群体比重约为左右。

今后年，我国中等收入群体比重大概以每年个百分点速度在增加。

在秀色上天台天台山旅游环线带有红军长征遗迹，是成都市唯红色旅游区近几年邛崃市旅游接待服务业，随着旅游产业发展虽然取得了很大进步和发展，但是还存在些问题和不足，尤其是旅游设施档次较低，缺乏相对较高规格酒店，且布局不合理，服务功能不到位。

在酒店建设特别是高星级酒店建设还是个空白。

根据邛崃市十方堂片区控制性详细规划，特提出本项目。

二项目区优势分析区位优势邛崃位于川西平原西陲，川藏公路要冲，与成温邛高速相连，距成都市公里，距双流国际航空港公里。

因其地处中国西部旅游中心城市成都二环旅游网络，处于成都市半小时经济圈范围内，丰富自然与人文旅游资源在成都周边市县具有明显比较优势。

项目区位于邛崃城区西南部十方堂片区，南河南岸，是规划发展邛崃城市副中心。

同时，片区以国家级文物保护单位十方堂邛窑遗址为文化中心，背靠中国历史文化古镇平乐古镇和国家重点风景名胜区天台山风景区，位于川西旅游环线上，具有独特休闲旅游区位。

二交通优势航空成都双流国际机场现已开通国内航线条，国际和地区航线条香港澳门新加坡加德满都曼谷首尔东京大阪福冈吉隆坡巴黎等，基本覆盖世六大洲主要城市。

双流机场距邛崃市公里，车程约分钟。

公路现状邛崃处于中国西部旅游中心城市成都二环旅游网络，国道线贯穿全境，成温邛高速公路直抵城区，成雅高速途经邛崃。

已经动工修建邛名高速公路预计于年竣工，可直达项目区从成都出发，还有成温邛快速光华大道延伸线成新蒲快速通道三条快速通道可达邛崃。

其中，按照成都市综合交通体系规划，成新蒲快速通道将于今年启动建设。

铁路规划有成雅城际川藏铁路两条铁路直达邛崃市区。

此外，龙门山轻轨线也规划至邛崃。

项目区交通可达性良好。

三历史人文优势邛崃，古称临邛，巴蜀四大古城之，西汉才女卓文君故乡，具有多年历史，素有临邛自古称繁庶天府南来第州之美誉。

是世界上最早开发利用天然气地方，古南方丝绸之路西出成都第城，历史悠久，山川秀美，有邛窑遗址石塔寺南宋石塔邛崃石窟三处国家重点文物保护单位，以及西汉胜迹文君井为代表成都市级以上文物保护单位处，上点文物达处，其中，紧邻项目区邛窑遗址已经被列入国家十五大遗址保护名录。

十方堂邛窑遗址早在年就被列为了省级文物保护单位，位分析本地消费市场邛崃市虽然经济不是特别发达，但是目前广大市民对生活娱乐向往和要求日益提高，特别是在生活中办喜事大事，如生子参军上大学生日乔迁新居在年被升级为国家级保护单位，并修建了邛窑遗址博物馆。

邛窑遗址在片区中占有极其重要地位。

邛崃政府直在对邛窑现存遗址进行挖掘和保护工作，希望对遗址作到最大限度保护。

年月还做了邛窑遗址保护总体规划。

邛窑深厚历史文化内涵必然也为酒店项目地块发展带来深厚影响。

四自然条件优势十方堂片区依山傍水，自然条件优越。

成都平原水网纵横，多见水乡，难觅片丘，但邛崃十方堂片区位于成都平原边缘，五百米外便是山体，浑然天成，山水体，尤足珍贵。

滨河景观永远是城市中不可复制珍品，景观价值难以估计，而由于城市建设未过多涉及，使得十方堂片区景观线长达公里，滨河景观原生态性保育良好，开发潜力极大。

三拟建地址建设条件项目选址地为十方堂号地块，南河南岸，黄坝大桥侧。

分析可得选址区地表起伏平缓，适宜容纳大体量建筑，为进步规划设计提供更大可能性。

生态敏感性较稳定。

二环境风水分析可得背山面水，自然资源丰富，风水环境优良。

三周边功能配套完善性邛名高速在项目区有出入口通过黄坝大桥与主城区相连目前用地无市政管网，无饮用水和燃气接入。

四综合评价结合邛崃市社会经济发展特征和市政府所制定十五发展规划，认为，在邛崃市投资建设五星级酒店有几个方面有利因素是近年来邛崃经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好投资基础条件二是目前邛崃缺乏上星级酒店，存在着投资建设市场契机三是市委市政府及相关部门非常重视这项目建设。

总之，该项目是项能较快占领市场，获取良好回报较佳投资行为。

项目建设是必要且可行。

第三章市场分析市场定位分析本地消费市场邛崃市虽然经济不是特别发达，但是目前广大市民对生活娱乐向往和要求日益提高，特别是在生活中办喜事大事，如生子参军上大学生日乔迁新居老人做寿等都习惯以聚众宴请方式来祝贺，且比较舍得花钱。

目前，邛崃市无上档次场所来承办此类活动，五星级酒店建成，可缓解这供需矛盾。

外地旅游度假市场邛崃市旅游业发展迅猛，到邛崃旅游人数将急剧增加，特别是度假旅游市场快速崛起，以及地震对成都周边其他度假区影响，也给邛崃酒店市场带来无限商机。

高尔夫度假市场初步估计，目前我国中等收入群体比重约为左右。

今后年，我国中等收入群体比重大概以每年个百分点速度在增加。

在大堂吧等以控制在平方米左右为宜，空间要有迎宾氛围和效果，体现五星级酒店气势。

服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。

工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。

设置适量维修洗衣监控仓库等用房，并附设员工服装间。

办公用房采用集中与分散相结合布置方法。

前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务两类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者设置通道。

④员工后勤区。

酒店初步考虑总员工数约为人左右，男女比例约各占。

应设有员工食堂个餐位更衣室淋浴室员工活动室及卫生间。

员工用房如果设置，应与主楼有封闭式连廊相连。

第五章投资估算土地费用约万元土建工程约万元基础设施建设配套工程约万元公共设施建设配套工程约万元其它约万元总计万元第六章投资效益预测投资收益预测年均营业收入客房收入间套按入住率计算，约万元餐饮收入大堂吧咖啡厅餐厅座按入座率计算，约万元商场收入约万元康乐收入桑拿中心男女约万元足浴保健按摩约万元棋牌室约万元卡拉约万元总计万元美容美发约万元会议室约万元高尔夫练习游泳池网球场等运动休闲项目约万元其他电讯洗衣等元天万元以上合计，营业收入约万元二营业支出营业税金及附加预计约万元营业成本万元工资及福利费用工资人元月月万元福利预计万元管理费用水电气等营业成本万元。

以上合计，营业支出约万元三营业纯利润营业收入营业支出万元二项目投资回收项目总投资约万元，年均纯利润约，约万元，预计年收回成本。

第七章项目投资方式该项目建设可采取独资合资或合作方式对外招商。

第八章结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是从旅游市场发展需要建设条件以及工程技术可行性，还是从酒店日后经营效益和投资风险等方面来看，建造十方堂五星级高尔夫度假主题酒店项目都是比较有利，预计经营效益良好，虽然投资回报期会较长，但还是值得建造。

从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金万元，此外酒店还能为当地提供人左右劳动就业岗位，在就业压力趋紧政府压力逐渐加大今天，这无疑是对当地政府巨大支持和帮助。

邛崃市区目前仅有座三星级酒店，不能适应邛全面实现小康阶段即年，中等收入群体比重将达到左右。

发达国家高尔夫运动，每个人或每个人就有个人打球。

在我国中等收入群体当中，如果按照每个人就有个人在未来年参与到高尔夫运动中来，那么粗算目前潜在高尔夫人数将达到千万至千万人。

如果年中等收入群体按来估算，潜在高尔夫人口将达到千万人以上。

随着经济社会全面转型，中等收入群体比例不断提高，我国有可能在若干年以后成为世界高尔夫人口最多国家之。

据了解，成都现有高尔夫人口大约在人左右，且近两年增长速度非常快，跟北京上海深圳等地相比，虽然有着较大差距，但在西部地区，成都高尔夫球市场火爆却有目共睹，重庆高尔夫人口大约在人左右，仅为成都三分之。

尽管重庆球场比成都多，但人气却远不及成都。

常常都能见到重庆商界人士开车赶到成都打球。

可以预期是，随着西部开发深入与成都经济发展，成都高尔夫人口将迎来爆炸性增长，应该会高于专家测算全国每年增长率。

目前成都高尔夫球场分布表名称规模简介地址距中心城市距离四川国际高尔夫俱乐部期投资亿人民币，占地约亩，洞国际标准球场，大型练习场，俱乐部会所，休闲中心及宾馆，高尔夫别墅等四川省成都市双流县牧马山开发区距成都市区公里四川美仑青城占地约亩，四川省成都大观镇距山高尔夫俱乐部洞杆世界锦标级高尔夫球场市都江堰市青城山脚下大观镇都江堰公里，都江堰距成都公里四川麓山国际高尔夫乡村俱乐部占地余亩，球道总长度超过码人民南路延线公里处麓山国际社区距成都市区公里根据邛崃实际接待情况和发展趋势分析，邛崃建设五星级高尔夫度假主题酒店目标客源市场定位为省内外中产阶级经营市场定为地方政务商务接待及活动等二商务会展及海内外客商休闲度假等三高尔夫运动俱乐部。

二市场前景分析邛崃丰富自然与人文旅游资源在成都周边市县具有明显比较优势，是成都市旅游重点区域之，年成功创建为中国优秀旅游城市，境内有个世界自然遗产，个级旅游景区，个国家级风景名胜区，个国家森林公园，个国家重点文物保护单位，个国家级历史文化名镇个省级历史文化名镇，个全国农业旅游示范点，个级旅游景区，个级旅游景区。

丰富旅游资源，不断发展旅游事业，使得邛崃旅游人次逐年增长，年接待游客总人次为万人次年接待游客总人次为万人次，其中，商务会议度假游客占到左右。

但目前我市旅游接待服务设施明显滞后崃仅有座三星级酒店，远远不能满足高端旅游市场对高星级酒店需求，五星级酒店建设将填补这市场空缺。

同时，