（项目申请）高尚居住区房地产项目立项分析评估建议书（备份存档）
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因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高美国政府都密切关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场健康发展从正面促进与保证整个经济稳步发展。
我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用市场。
所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。
土地供给政策调整年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展通知国土资发号通知指出，必须严格实行土地供应集中统管理。
必须严格控制土地供应总量。
各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌出让。
通知要求，严格控制高档商品房土地供应。
凡高档商品住房写字楼等商业性用房积压较多地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。
停止别墅类用地土地供应。
严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策土地后用于房地产开发年月日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知国土资源部和监察部，国土资发号通知指出，年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。
通知强调，各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定实施前历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。
要加快工作进度，在年月日前将历史遗留问题界定并处理完毕。
月日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
年月日，国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理紧急通知国办发明电号通知要求清理检查年以来土地占用情况，整顿未批先用征而未用乱占滥用和随意改变土地用途等问题在治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地暂停涉及基本农田保护区调整各类规划修改。
土地供给政策调开发分期安排，各期实施后形成四个相对居住区，各空间既分离又有联系。
项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为年，其中建设期为年，建设期与销售期重叠共年。
项目总体规划指标见下表表。
表项目总体规划指标序号项目单位数量规划用地面积二总建筑面积其中多层小高层高层住宅别墅联排别墅复式洋房公建面积三道路及停车场四建筑密度五容积率六绿化率项目主要建设条件已签订项目开发协议书年月。
土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。
已开始进行项目前期论证分析及立项工作。
并已着手开始进行项目正式规划设计工作。
项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。
项目建设资金已经准备到位。
项目已取得当地政府有关领导和部门肯定，并已取得同意立项批复文件。
项目主要经济指标项目主要经济指标见下表表。
表项目主要经济指标序号项目单位数量备注主要经济结果和数据项目投入总资金万元建设投资不含建设期利息万元其中自有资金万元建设期利息万元销售收入万元销售税金万元销售利润万元所得税万元税后利润万元二主要经济评价指标项目财务内部收益率基准收益率税后项目财务内部收益率基准收益率财务净现值税后万元财务净现值税前万元动态投资回收期税后年动态投资回收期税前年投资利润率投资利税率三项目可行性研究报告编制依据国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版年建设部房地产开发项目经济评价方法建标号国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南计办投资号武汉市城市总体规划年武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报项目开发用地协议书武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。
四项目可行性研究报告研究范围项目开发市场环境分析项目建设初步方案项目定位项目开发经营模式项目环境影响评价项目投资估算与资金安排项目融资方案项目财务评价项目风险分析。
五项目建设存在问题与项目实施建议项目建设存在问题项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。
项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。
项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方具体执行情况，不确定因素较多，此方面风险较大。
项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。
存在预期利益难以兑现可能。
资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。
存在较强市场竞争压力，项目竞争优势和竞争力还需要多方面培育。
项目实施建议对本项目实施建议主要有以下几点宜迅速解决余下部分土地使用权问题。
及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电通讯等工程。
尽快组织国内外优秀规划建筑园林策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定实施前历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。
要加快工作进度，在年月日前将历史遗留问题界定并处理完毕。
月日后，不得再以历史遗留问题为由采用计机构完成项目设计。
集中力量抓紧完成项目规划和立项报批工作，落实项目开工建设各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。
项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽市场调查工作。
既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先市场策略。
临环湖公路期三期项目绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。
项目开发各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入合作伙伴。
以增强承办方自身在特大项目开发上业务能力。
重视项目广告宣传工作，保证足够广告投放量，在广告文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。
二项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目定位运作和最终成效。
项目开发经营机会产生于它所依赖市场环境之中。
同样地，项目开发经营风险，也埋藏在项目依赖市场环境不确定因素集合之中。
项目开发经营政策层面分析由于房地产业是国民经济发展极为重要基础性产业，它是各行各业必须生产资料，又是广大城市居民必要生活条件，所以它波动将对国计民生产生重大影响。
因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高美国政府都密切关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场健康发展从正面促进与保证整个经济稳步发展。
我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用市场。
所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。
土地供给政策调整年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展通知国土资发号通知指出，必须严格实行土地供应集中统管理。
必须严格控制土地供应总量。
各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌出让。
通知要求，严格控制高档商品房土地供应。
凡高档商品住房写字楼等商业性用房积压较多地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。
停止别墅类用地土地供应。
严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策土地后用于房地产开发年月日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知国土资源部和监察部，国土资发号通知指出，年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。
通知强调，各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定实施前历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。
要加快工作进度，在年月日前将历史遗留问题界定并处理完毕。
月日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
年月日，国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理紧急通知国办发明电号通知要求清理检查年以来土地占用情况，整顿未批先用征而未用乱占滥用和随意改变土地用途等问题在治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地暂停涉及基本农田保护区调整各类规划修改。
土地供给政策调性工程风险工程地质可以防范水文地质可以防范工程量可以防范工程质量可以防范资金风险汇率发生概率小利率发生概率小资金来源中断可以防范资金供应不足可以防范政策风险政治条件变化经济条件变化政策调整外部协作条件风险工程建设交通运输供水供电社会风险其它风险由表中可以看出，项目没有什么灾难性风险严重风险很少，且可以控制，或发生概率低项目存在较大风险，只要重视采取有效防范措施，其造成损失项目是可以承受。
二风险防范对策项目可以采取以下几种风险防范对策。
风险回避风险回避是彻底规避风险种做法，即断绝风险来源。
回避风险对策，在种程度上意味着丧失项目可能获利机会。
因此，只有当风险因素可能造成损失相当严重或者采取措施防范风险代价过于昂贵，得不偿失情况下，才应采取风险回避对策。
如不使用高位定价策略，旦价格下楼梯，会造成项目整体滞销，形成死盘。
不采用商业自营模式，自身经验和实力不足，竞争能力低下，往往会造成经营失败，而拖累整个项目。
风险控制风险控制是对可控制风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施，并从技术和经济相结合角度论证拟采取控制风险措施可行性与合理性。
项目需要建立有效风险控制机制，并保持项目全程有效运作，注重专业机构风险咨询。
风险转移风险转移是将项目可能发生风险部分转移出去风险防范方式。
风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。
保险转移是向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担非保险转移是将项目部分风险转移给项目承包方，如项目技术设备施工等可能存在风险，可在签订合同中将部分风险损失转移给合同方承担。
风险自担风险自担是将可能风险损失留给拟建项目自己承担。
这种方式适用于已知有风险存在，但可获高利回报甘愿冒险项目，或者风险损失较小，可以自行承担风险损失项目。
本项目对于严重风险等级以上，尽量不使用此对策。
自担风险也需要纳入项目风险控制体系。
十二研究结论与建议结论本项目建成会极大地改善金山大道沿线居住物业形态，促进区及开发区城市区域结构和投资环境完善，带动开发区居住工业旅游和经济持续发展。
项目地块位置极佳，市场前景看好，开发条件成熟。
本项目财务净现值都远大于零，内部收益率均高于行业基准收益率，在财务上都是可行。
符合项目承办方决策需求。
项目没有什么灾难性风险严重风险很少，且可以控制，或发生概率低项目存在较大风险，只要重视采取有效防范措施，其造成损失项目是可以承受。
综上所述，该项目建设是必要，可行。
但是需要谨慎来推动项目进行，有效防避风险。
二建议对本项目实施建议主要有以下几点宜迅速解决余下部分土地使用权问题。
及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电通讯等工程。
尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。
集中力量抓紧完成项目规划和立项报
