（项目申请）高庄镇埠下村公租房项目（一期）项目立项分析评估建议书（备份存档）
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去年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了年住房保障目标责任书，分解落实了年内建设任务。
根据计划年全国将开工保障房和棚户区改造工程万套以上。
依据中共陕西省委办公厅文件陕办发号进步推进保障性住房建设工作，经省委省政府同意，做出如下安排公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业职工和进城务工人员住房困难重要途径。
各市要认真做好需求调查，抓紧编制公共租赁住房建设规划。
力争于年底前，首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭住房困难问题，大中城市将新就业大学生外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。
项目发展概况在省委省政府高度重视下，各市县和升级部门共同努力真抓实干。
截止到年月日，保障性安居工程开工万套，占目标任务完成投资亿元，占年度投资计划，如果加上年度项目在年开工套，年全省总计开工和完成保障性安居万套。
这些指标在全国继续保持前列。
我省确定年保障性住房总任务是万套，总原则是以公租房为重点，各市总任务不低于今年。
保障性住房包括廉租住房经济适用住房公共租赁住房限价商品房类住房。
项目提出背景随着新轮西部大开发全面展开西安国际化大都市建设全面启动以及西域体化深入推进，特别是西咸新区总体规划年在国新办新闻发布会正式发布后，西咸新区建设正式列入国家战略，西咸新区管理委会正式成立，区五城建设随之迅速拉开帷幕。
泾河新城分区规划年即在这样背景下开展编制工作。
为加快落实中共陕西省委办公厅文件陕经济区发展规划年西安国际化大都市发展战略规划年西安市城市总体规划年咸阳市城市总体规划年国家及省市有关经济适用房廉租房和公租房政策法规和文件国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国办发号中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要陕西省人民政府关于进步加快解决城市低收入家庭住房困难若干意见陕政发号陕西省关于加快推进我省保障性住房工作意见陕财办号关于加快保障性住房建设意见陕办发号陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要西咸新区泾河新城分区规划陕西省保障性住房建设标准试行年月项目建设单位提供背景资料项目调研收集有关资料工程咨询报告编制委托书陕西省各类建筑取费标准项目承办单位提供有关设想及基础资料。
研究工作概况本项目是泾河新城居住用地规划中泾河新城高庄镇埠下村公租房项目，租住对象是泾河新城区高庄镇部分乡村拆迁应安置人口外来务工人员企业人员等。
接到委托任务后，可研承担单位立即抽调骨干人员组成专业工作组，由总经理亲自挂帅，人力物力配备到位，立即开始分组工作，市场调研组财务分析组现场踏堪组等平行开展工作，尽快编制报告，配合业主需要。
主要技术经济指标泾河新城高庄镇埠下村公租房项目期主要经济技术指标表序号高庄镇埠下村公租房单位指标总用地面积总建筑面积容积率绿地率总停车数辆户内平均居住人数人户居住户数户居住人数人建设投资万元每平方米建设投资元项目承办单位概况陕西省西咸新区泾河新城开发建设集团有限公司以下简称泾河集团公司是经陕西省人民政府批准同意，由陕西省西咸新区泾河新城管理委员会出资设立大型国有独资公司。
集团公司成立于年月日，注册资本亿元人民币。
公司下设行政部财务部技术合同部投资经营部工程建设部和城乡统筹部六大职能部门。
作为西咸新区泾河新城商业开发和市场化建设经营主体，主要承担泾河新城规划范围内城市基础设施及市政配套设施建设新城跨区交通干线连接土地储备及开发房地产及文化教育场馆开发建设农业项目旅游服务项目物流仓储项目开发建设管理经营房屋租赁物业管理园林景观设计及绿化建设施工区域内招商引资投融资工业商业高科技项目研发等任务。
集团公司将按照国家及西咸新区整体战略市要认真做好需求调查，抓紧编制公共租赁住房建设规划。
力争于年底前，首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭住房困难问题，大中城市将新就业大学生外来务工人员纳入公共租赁住部署，努力打造泾河新城成为西安国际化大都市北部中心，高端制造业现代物流业地理信息产业基地，统筹示范区，并逐步形成以低碳产业为主，重点发展高端制造业测绘新能源现代物流创意产业都市农业等产业发展格局，在发展模式上将采取区多园产业化发展道路，最终实现泾河新城心两廊五轴八组团现代田园城市空间结构。
未来，公司将秉承态度决定切思路决定出路细节决定成败企业精神，按照优质精细高效原则要求，积极进取顽强拼搏，依托泾河新城良好发展平台实现新跨越式发展，为推动泾河新城区域内社会经济繁荣做出贡献。
国家和行业发展规划十二五期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房万套，保障性住房覆盖面达到左右，开局之年已为实现目标打下坚实基础。
年，全国计划开工万套各类保障房，实际开工万套，基本建成万套。
规模之大任务之重，史无前例。
去年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了年住房保障目标责任书，分解落实了年内建设任务。
根据计划年全国将开工保障房和棚户区改造工程万套以上。
依据中共陕西省委办公厅文件陕办发号进步推进保障性住房建设工作，经省委省政府同意，做出如下安排公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业职工和进城务工人员住房困难重要途径。
各市要认真做好需求调查，抓紧编制公共租赁住房建设规划。
力争于年底前，首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭住房困难问题，大中城市将新就业大学生外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。
项目发展概况在省委省政府高度重视下，各市县和升级部门共同努力真抓实干。
截止到年月日，保障性安居工程开工万套，占目标任务完成投资亿元，占年度投资计划，如果加上年度项目在年开工套，年全省总计开工和完成保障性安居万套。
这些指标在全国继续保持前列。
我省确定年保障性住房总任务是万套，总原则是以公租房为重点，各市总任务不低于今年。
保障性住房包括廉租住房经济适用住房公共租赁住房限价商品房类住房。
项目提出背景随着新轮西部大开发全面展开西安国际化大都市建设全面启动以及西域体化深入推进，特别是西咸新区总体规划年在国新办新闻发布会正式发布后，西咸新区建设正式列入国家战略，西咸新区管理委会正式成立，区五城建设随之迅速拉开帷幕。
泾河新城分区规划年即在这样背景下开展编制工作。
为加快落实中共陕西省委办公厅文件陕目对社会安定起到积极作用，社会效益明显。
从长远来看，本项目实施对构建和谐社会起积极推动作用。
可见，当地政府和广大人民群众都对本项目有肯定积极支持态度。
本项目与当地社会环境适应良好。
项目直接相关不同群众对项目建设和运营态度及参与程度。
根据调查和现场考察分析，从大部分群体来看，该项目建设既促进了西咸新区城市规范建设，又满足了部分低收入居民居住需求，群众热情高，要求项目建设心情迫切，将会全方位支持项目建设。
地方政府对项目建设和运营态度。
为了贯彻落实党中央国务院关于加快城市住房建设，解决城市低收入家庭住房困难问题，使城镇居民住房成为新消费热点和经济增长点重大决策，落实省政府关于确保本世纪末城镇居民住房达到小康水平战略目标，多渠道解决城市低收入家庭住房需求，西咸新区政府对公租房规划建设制定了明确实施步骤和办法，态度积极，措施得力，有步骤分阶段建设功能齐全设施配套住宅小区，以实现居民居住水平大幅提高。
项目所在地区现有技术文化状况对项目适应程度。
本项目主要建筑均为般民用建筑，项目建设工程方案成熟可靠，在使用新技术新工艺新材料方面当地均有成熟经验，按基本建设程序实施工程招投标工程监理等管理工作已步入程序化，专业设计施工队伍力量雄厚，现有施工技术状况完全可适应项目要求技术条件，项目既定目标是完全可以达到。
第十三章可行性研究结论与建议研究结论十二五期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房万套，保障性住房覆盖面达到左右。
年，全国实际开工万套，基本建成万套。
年全国将开工保障房和棚户区改造工程万套以上。
今年在建项目量有多万套，将达到历史最高水平。
新开工项目最迟要在月底之前全部开工。
本报告从国家大政政策宏观环境市场需求项目定位选择等分析入手，在形成清晰项目方案规划与开发运营规划基础上，经过详细调研评估，对项目技术可行性与经济可行性实施了全面客观分析，我们致认为本项目在泾河新城良好经济发展背景下，结合国家政策变化带来机遇，具有良好市场创新空间，项目开发具有良好经济政策和社会基础。
本项目规划建设与项目特征相符，在进度上具有紧凑高效特点，为提升项目经济性与抵御时间性风险能力提供了可靠保障。
项目建成必将形成实质性供应，使广大低收入住房困难家庭能够早日享受住房保障阳光。
根据对项目条件工程方案社会评价分析研究可知，本项目具备方案合理，社会评价良好建设条件。
从综合分析来看，项目建设可行。
建议办发号关于加快保障性住房建设安排，该项目是泾河新城分区规划中区高庄镇埠下村公租房项目。
项目发起缘由按照省委省政府部署，十二五期间，全省将建设万套保障性安居工程，届时全省住房保障覆盖面将达到国家要求。
泾河新城分区规划要求，对原有自然村要进行拆迁，对部分低收入住房困难原有村民进行安置，解决城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业职工和进城务工人员住房困难问题。
投资必要性加快保障性住房建设，有利于调整住房结构，促进住有所依目标实现有利于引导合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展有利于人才和劳动力有序流动，促进城镇化进程有利于保障和改善民生，促进社会和谐稳定。
投资回收期公租房租金收取标准，需要考虑成本回收租金，以略低于市场租金标准进行确定，般在市场租金左右。
以西安为例，经调研，目前西安市商品住房市场租金均价为元平方米，公共租赁住房按市场租金计算，租金价为元平方米月，按此标准计算，静态测算高层公租房资金回收期为年左右，动态测算资金回收期为年左右。
第二章城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析城市概况城市基本情况西咸新区位于西安咸阳两市区之间，西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中西咸环线，南至京昆高速，规划区面积平方公里，规划建设用地平方公里。
按照组团发展格局，新区分为五个组团泾河新城空港新城秦汉新城沣西新城沣东新城。
泾河新城包括泾阳县泾干镇永乐镇崇文镇和高庄镇部分，总面积平方公里，规划建设用地项目总论项目名称项目承办单位方公里，遗址保护区面积平方公里。
地理位置泾河新城地处陕西省泾阳县东部，关中平原中部，泾河下游。
包括泾干镇崇文镇永乐镇全部和高庄镇部分用地。
东与高陵县交界，南与秦汉新城接壤，西临空港新城中张镇，北与燕王镇三渠镇相交。
县城位于西安市北偏西公里，咸阳市北偏东公里，距首都北京公里。
全区总面积平方公里。
行政区划泾河新城行政范围主要涉及咸阳市泾阳
