（项目申请）高档社区房地产项目立项分析评估建议书（备份存档）

中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策进步出台和落实，线城市土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性房地产公司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格上涨同时这些区域土地价格本身随着当地经济和建设迅猛发展，房地产市场逐步升温，也会呈上升趋势。

由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来淮安地标国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域大规模建设和发展，周边环境巨大变化，地价升值将蕴藏着较大空间，从而在定程度上推动房价上升。

市委市政府领导重视淮安市区域规划具有推动经济发展前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度重视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目尽快启动。

目前该地块土地先期拆迁已基本完成。

市场存在风险市场容量局限性。

因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买本项目潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较大瓶颈。

另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目成功开发经营具有定影响。

由市场容量有限所带来开发周期较长，从而体现政策多变性无法预见性和较差延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长段时间才能完成整个项目建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大变化，在定程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润预期。

房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未来十年销售中也会出现房价下降走势。

同时国家宏观调控在进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售产生巨大影响，地产开发投资亿元，比上年增长，增速下降个百分点。

十五时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。

年淮安全市房地产开发完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长市区完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比下降。

而年季度，全市房地产开发完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长。

其中市区施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长。

楼市价格分析淮安市年全市销售面积万，全市商品住房销售均价元，同比增长，市区商品住房销售均价元，同比增长年第季度全市商品住房均价元，比去年同期增长，其中市区商品住房均价为元，比去年同期增长。

从淮安网上楼市可以看出，年月份住宅类商品房近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为元，增长为。

淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

根据淮安网上楼市提供数据，截止年月日全市入网销售项目个，入网总面积，可销售总面积入网总套数，套。

当日住宅成交套数套，当日住宅成交均价元，从淮安网上楼市年度月中旬全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名销售面积累计为销售套数，套，销售金额，万元，平均销售均价元，市场容量及承接力有定局限性。

本项目区域竞争分析本案地块南北西面被三个大盘所包围。

南侧路之隔为花城，万多层住宅社区，容积率，年土地出让，价格不超过万亩，目前销售均价元，期七幢多层余套房屋已售完。

北侧为今年年底开盘高层社区，号称打造淮安最高档大型公园美宅，占地亩，容积率，总建筑面积万平方，以幢高层建筑为主。

土地出让价格为万亩，出让时间为年月，期项目已开工，万分两步上市，首期套房源，已在十国庆期间排队拿号。

期多层均价元，高层均价元，有卷烟厂银行国税局等单位团购，将是本案未来年内最强有力竞争对手。

西侧地块为天城小区，拟拆迁后开发。

该项目从地理位臵上被楚秀园钵池山公园及里运河环围，有双公园概念，离市中心更近，比本案有明显区位优势。

占地亩，将建成超过万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性竞争楼盘。

本案东侧为清河区工业园区和开发区。

根据淮安市最新总体规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房地产开发。

未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

销售收入预测基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估元，商业用房暂估元，总销售额为亿元，至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。

市场机遇城市经济快速发展年淮安人均已达到美元，根据经济发展规律，淮安已大盘，总建筑面积大，须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目成功开发经营具有定影响。

由市场容量有限所带来开发周期较长，从而体现政策多变性无法预见性和较差延续性。

因处于工业化初期向中期迈进阶段和快速发展转折点。

十五期间，淮安全社会固定资产投资将达亿元。

城市居民收入增加，生活水平提高近年来，淮安生产总值均以两位数速度增长。

年实现地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收入亿元。

随着人均经济收入不断增长，居民潜在购买力也将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住宅产业将处于快速增长期。

城市规模扩容提速淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到，城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到以上。

本案独特性地理位臵独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上巨大优越性，加之宏伟大社区规划，定是未来淮安高档居住区，并使具购买力购房者趋之若骛。

中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策进步出台和落实，线城市土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性房地产公司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格上涨同时这些区域土地价格本身随着当地经济和建设迅猛发展，房地产市场逐步升温，也会呈上升趋势。

由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来淮安地标国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域大规模建设和发展，周边环境巨大变化，地价升值将蕴藏着较大空间，从而在定程度上推动房价上升。

市委市政府领导重视淮安市区域规划具有推动经济发展前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度重视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目尽快启动。

目前该地块土地先期拆迁已基本完成。

市场存在风险市场容量局限性。

因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买本项目潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较大瓶颈。

另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目成功开发经营具有定影响。

由市场容量有限所带来开发周期较长，从而体现政策多变性无法预见性和较差延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长段时间才能完成整个项目建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大变化，在定程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润预期。

房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未来十年销售中也会出现房价下降走势。

同时国家宏观调控在进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售产生巨大影响，金由两部分组成。

部分由项目法人注册资本金构成总额万元，剩余部分由项目法人通过自筹解决，自筹资金部分由上级母公司南京房地产开发有限公司借款，另部分由银行贷款构成。

根据项目法人对经营方式设想，本项目工程建设投资估算中，包括建筑结构及安装装修以及工程建设其它费用，总计约亿元。

投资估算编制依据项目法人提供基本设计方案和部分基础资料。

根据国家有关政策规定，应计缴有关税费。

本项目工程造价估算参照近期本市部分同类工程竣工决算主要指标，并考虑费用调整因素。

工程建设投资估算定义和假设建造费用参考同类房产建造成本。

设备及安装工程以参考同类工程进行估算。

总体工程包括室外管线系统道路围墙大门及绿化等。

建设投资估算表级编码二级编码单位数量单价元合计万元土地费用土地出让金拆迁补偿费用拆迁许可证土地契税，办理土地证其他费用合计前期工程费土地七通平勘察设计费工程招标费放线测绘费图纸审查费质监费工程监理费报建规费，其它合计，建安费用桩基工程费，地下室工程土方工程费土建安装工程费公共装饰简装，公共装饰精装外墙工程费，电气工程费设备安装费，供热工程费，燃气工程费给排水工程费，消防工程费合计基础设施工程费室外供电工程费，室外给水工程费燃气工程费电信电视网络费室外排水排污工程室外景观工程其他合计，其他费用涨价预备费不可预见费，物业前期管理费合计，成本小计销售费用售楼处样板房建设费销售佣金及广告费，房屋面积测量费产权交易费其它合计，管理费用开发间接费，合计，财务费用利息支出，合计，总计用款计划根据项目建设进度安排，用款计划见下表序号项目年份合计期初现金余额二本期现金流入，主营业务收入，资本金投入银行贷款，三本期现金支出，投资支出，经营税金及附加，销售费用，管理费用，企业所得税，归还股东投资归还银行贷款，支付银行贷款利息四本期净现金流量，五期末累计现金流，第章财务效益分析项目损益表及投资回报率日期年年年年年年合计项目名称主营业务收入，减主营业务成本，主营业务税金及附加，营业费用，管理费用，财务费用二利润总额减所得税，四销售毛利润率五销售净利润率六总投资回报率主要财务指标税后财务内部收益率税后财务净现值万元静态投资回收期年含建设期敏感性分析从建设投资售房价格等二因素对项目进行敏感性分析详见敏感性分析表，在建设投资增加销售价格降低情况下项目财务内部收益率受到较国家贷款利率进步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。

第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。

自行车位个建筑设计总平面布局本工程总体设计注意周围城市景观资源利用和营造恬静优美小区环境相结合。

在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境关系。

基地南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑天际线由北向南降，从而形成良好日照通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。

同时，总体布局采用围合状总体布臵，通过规整高层住宅布局和曲线高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣内园空间，使本小区成为里运河沿岸处景观。

里运河两岸是名人故里美食之乡，