民进趋势。进入年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场全面形成，实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大获利高，加上政府系列鼓励措施出台，所以吸引了许多在其他领域积累了定资金实力民营企业家转向投资房地产。再加上民营企业具有良好管理机制并重视人力资源开营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于价格在定位时相对平稳，故销售收入最大下降幅度不会太大，当销售收入下降时，财务内部收益率下降，当销售收入上升时，财务内部收益率上升。所以项目对销售收入不太敏感。如果销售收入下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表情况看，财务净现值下降至万元，其值仍大于零，项目仍然可行。敏感性分析结论本报告运用科学统计原理与财务分析方法，基于市北区近年来土地交易情况，根据项目最可能投资成本及销售收益，推导出本项目土地成本合理控制区域，为开发商进行土地报价提供参考。本项目拥有较好投资环境与机遇，国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，青岛市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。通过上述计算分析得出如下结论即本项目可行。在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守标准和数椐，以求得利润水平真实性。在实际操作过程中，如采取科学和严谨态度，其建设成本，资金投入量仍有下降空间，从而获得更多效益。另外从社会效益与主环境效益方面讲，也是个很好投资项目。技术经济分析项目地处青岛市北老城区，该类地段房产资源供求关系为供不应求，形象上大力突出本项目居住条件和高级小区特点。定位青岛中档住宅，城市般富裕阶层富于生活情趣综合性高档居住社区。建成后住宅小区将是个布局合理，配套设施齐全，交通方便，中档住宅小区，纯居住类产品，低层，强调居住宽敞性，多层，强调居住舒适度效果。可向社会出售套商品楼房，户型尺度较为合理，强调舒适性，规格，共计建筑面积平方米。本项目经济指标如下项目占地面积为平方米项目总建筑面积平方米项目总投资万元投资回收期季度项目财务净现值万元项目财务内部收益率季度上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。可以以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款和自有资金作为启动资金。项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。随着工程动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定氛围后，可办理房屋预售许可证，并开盘预售，收入可再投资。资金促使房地产开发商把品牌作为战略竞争个手段，从而使房地产业朝品牌化时代发展在市场供大于求状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有个超越以前竞争优势。要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。所以，房地产业走向以品牌为主要竞争手段多元化纵深化竞争阶段，这既是产业竞争结果，也是市场走向成熟必然要求。房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展要素之外，土地也是房地产公司可持续发展个十分重要因素，拥有大量优质土地储备，是保证房地产企业取得良好经济效益重要因素。为此，各房地产企业正在实施土地储备战略。近年来，随着房地产市场逐步复苏，加之房地产行业平均利润较其他行业来说，还属较高。因此，吸引了民营经济和股份制经济大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长主要动力，大有国退民进趋势。进入年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场全面形成，实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大获利高，加上政府系列鼓励措施出台，所以吸引了许多在其他领域积累了定资金实力民营企业家转向投资房地产。再加上民营企业具有良好管理机制并重视人力资源开发利用，大量吸收国有房地产公司优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退局面。在些沿海发达地区，民营房地府系列鼓励措施出台，所以吸引了许多在其他领域积累了定资金实力民营企业家转向投资房地产。再加上民营企业具有良好管理机制并重视人力资源开发利用，大量吸收国有房地产公司优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退局面。在些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构调整，从而促进房地产业健康快速发展。微观市场分析青岛市位于三大经济圈之环渤海经济圈，属发展起步晚，也是发展潜力最大经济圈。环渤海经济圈,世纪这板块发展潜力不可低估,山东省经济发展将更多地受益于该经济圈活跃和发展。山东省经济增长较快，国内生产总值直线上升。特别是近几年来，发展速度越来越快，增长率以每年到个点速度递增。年山东省在全国各省市排行中位居第三位，增长率在全国各省市排行中位居第四位。青岛城市概况青岛，是中国东部沿海重要经济中心和港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。青岛作为沿黄河流域最大出海口和信息金融货物集散中心之。以其所具有港口贸易海洋科研现代工业发达农业金融服务旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力城市之。经济分析年青岛市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业结构由上年同期调整为。城乡居民收入稳定增长，社会保障继续完善。据统计，全年城市居民人均可支配收入元，比上年增长农民人均纯收入元，增长。社会保障继续完善，年末全市参加基本养老保险人数为万人，参加失业保险人数为万人。城镇登记失业率，比上年末下降个百分点。全年物价走势基本平稳，生产价格降幅收窄。全市居民消费价格上涨，除月份上涨外，其余月度涨跌幅度在与之间。房屋销售价格上涨，其中，新建房销售价格上涨，二手房销售价格下降。人文环境分析青岛是中国东部沿海重要经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。青岛是国家个沿海开放城市和个国际会议城市之，也是中国重要外贸口岸之。同时，青岛也是中国重要海洋科研基地和军事基地。蜿蜒连绵浅海海滨，起伏多姿海上山峦，红瓦绿树城市风景，近现代历史文化名人故居，具有典型欧陆风格多国建筑，构成中西合璧山海城交融海滨风景线，是旅游观光度假休闲和商务会展最佳目地。从经济学供求原理来看，青岛房价很难下跌，并且还会涨从需求方面来看第青岛是个移民城市，大批移民来到青岛。第二很多在外地青岛人，有很多打算在外奋斗几年再回青岛安家。青岛还是个相对非常吸引人才地方。第三青岛每年结婚人数比很多同等城市多出倍左右，可以想像青岛房价前景。总之，青岛市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空间。随着购房者需求档次提高发达城市开发和营销经验引入，也会使青岛市房地产开发水平逐步提高。项目市场情况分析青岛各市区市场情况房价呈上涨趋势，楼市初现回暖迹象。今年以来，随着国家和青岛市地方政府各项购房优惠政策效果逐步显现，房地产市场出现回暖迹象，随着青岛两改回迁时代到来，回迁房占比例很大。包括前期推出政策房也到了交房时候，加上整个商品房放大，所以整个成交量放大。数据统计得出，年上半年青岛全市住宅总成交套，同比大增，总成交面积为万平米，比去年同期增加万平米，同比增幅为。其中年青岛市内四区住宅共销售套，比年上半年增加套，同比大涨总销售面积为万平方米，去年上半年增加万平米，同比增加。套均面积平米，与去年平米基本持平。在年上半年青岛住宅市场中，城阳区成交量最为突出，月地购置费用土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用。为简化计算，各种费用并并入单价。青岛沿岸风情项目土地购置费用如下表表土地征地费用估算表土地征地费用估算表序号项目名称单价或标准元，合计万元出让金契税土地总费用工程前期费用估算表前期工程费估算表前期工程费估算表序号项目单价或标准元或费用合计万元地质勘探费规划设计费施工图设计费水文地质勘察费基础设施配套费劳保统筹费工程招投标交易服务费监理费审计费施工图审查费测绘放线费综合管网配套费人防设计费景观设计费给排水道路设计费合计室外配套工程表室外配套工程估算表室外配套工程估算表序号项目单价或标准元，费用合计万元变电配套地上变电配套地下供水排污工程地上煤气工程户数供暖工程地上小区道路工程绿化工程源可以保证。今后人居环境发展主要方向是综合发展，即生态节能环保智能科技体化人文景观环境，将进步地趋向于与人类自身生存息息相关智能型方向发展，并着重体现在环境节能环保生态舒适等方面。本项目完全符合现代人居发展要求，适应青岛市人民需求，可以顺利实施并发挥其效益。天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量资金实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国房地产市场逐步走向良性循环发展轨道。房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，些房地产巨人正在形成。房地产行业是个资金密集型行业，也是风险较大个行业。因此，要想在日益激烈房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大资金实力。世界各国房地产发展历史共同点就是企业规模化和集团化，只有少数十几家几十家大房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年高速发展，目前正处在个结构性转变关键时期。些大房地产公司实力正在急剧增强，市场竞争核心能力正在加速形成，批对市场有较大影响能力房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力房地产企业，在未来几年内将会面临被淘汰出局危险。房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争总论我国房地产形势概述从上个世纪年代，我国开始有了商品房这个定义，在此后近二十多年间，我国房地产业经历了兴起高峰衰退复苏成熟持续发展这五个阶段。从房地产业投资增长速度来看，我国房地产业开发投资规模与全行业发展步调是致。年年是房地产开发投资高峰时期，年以后随着全行业步入调整时期，房地产业开发投资呈现出增速减缓态势，年房地产逐步走向复苏后，房地产业开发投地产业向更成熟化迈进。投资增长率也走向回升，年后，我国房地产行业稳步成熟发展。随着国民经济持续快速增长，推动城市化规模不断扩大，大量农转非人口融入城市，从而扩大了房产市场需求量同时它也使城市中低收入者经济持续增长，增强了城市低收入者购房需求，为房地产持续发展创造了最为广泛消费群体。另方面随着国民经济增长也使原理啊购买力较强消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质不断