滨江新城及昆山世茂华东商城 等项目，为世茂品牌赢得了广泛的社会知名度和卓越的美誉度。 年，公司 战略重心转移到商 业地产领域的开发 经营。目前，公司 在中国内地十多个 城市，包括上海北京沈阳南京福州厦门武汉济南青 岛大连苏州徐州常州芜湖昆山常熟嘉兴等，共有十 多个发展至不同阶段的大型商业房地产项目，近万平米的项目规 划开发面积，已成为中国内地最大的商业地产上市公司。未来，世茂 股份将以创新前瞻的商业地产开发经营理念，坚持专业化发展战略， 凭借雄厚的资金实力充足的土地储备以及资深的专业团队等竞争优 势，创建精品，回报社会。 第章市场分析 徐州市宏观经济分析 地区 年地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增 长，增速分别比季度上半年前三季度提高和 个百分点。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业 增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增 长。三次产业比例调整为∶∶，第三产业增加 值占地区生产总值的比重比上年提高个百分点。人均地区生产总 值元按常住人口计算，按当年汇率折算突破美元，达 到美元。城市化水平稳步提高，年末全市城市化率达，比 上年提高个百分点。 地区亿元 地区 年年年年年 数据来源历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 城镇居民收入 人民生活水平持续提高。年城市居民人均可支配收入 元，增长人均消费性支出元，增长，其中食品支 出占消费性支出的比重为。农村居民人均纯收入元，增长 人均生活消费支出元，增长，其中食品支出占生活 消费支出的比重为。城市百户家庭电话拥有量部，百户家庭 电脑拥有量台农村百户家庭电话拥有量部，百户家庭电脑拥 有量台。 城镇人均可支配收入 增长率 年年年年年 数据来源历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 社会消费品零售总额 消费品市场平稳较快增长。年实现社会消费品零售总额 亿元，比上年增长。城市消费品零售额亿元，增 长县及县以下消费品零售额亿元，增长。批发 和零售业零售额亿元，增长住宿和餐饮业零售额 亿元，增长。 社会消费品零售总额亿元 社会消费品零售总额 年年年年年 数据来源历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 从上图可以看出，徐州市社会消费品零售总额呈现逐年上涨的良性 发展态势，消费品市场销售增长较快，商品市场交易活跃。 旅游情况 旅游业蓬勃发展。年接待国内游客万人次，增长 ，国内旅游收入亿元，增长。全年接待境外游客 万人次，增长，其中外国游客万人次，港澳台同胞 万人次。国际旅游外汇收入亿美元，增长。 旅游收入亿元 旅游人数万人 年年年年年 数据来源昆山统计信息网 从上图可以看出，徐州市旅游人数和旅游收入不断增加，并保持平 稳增长的态势。可见，昆山市旅游业正稳步发展。 利用外资 对外开放取得新成效。全年新批外商投资项目个，年末三资企 业家，新增家协议注册外资亿美元实际到账注册 外资亿美元，增长。新签对外承包工程劳务合同额 亿美元，增长，完成营业额亿美元，增长。 私营经济发展 全市民营经济实现增加值亿元，比上年增长，高于 增幅个百分点总量占全市的，比上年提高个 百分点其中私营个体经济实现增加值亿元，增长。年 末工商部门登记私营企业万户，增长，注册资本达 亿元，增长个体户万户，增长 数据来源历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 从上图可以看出，徐州市社会消费品零售总额呈现逐年上涨的良性 发展态势，消费品市场销售增长较快，商品市场交易活跃。 旅游情况 旅游业蓬勃发展。年接待国内游客万人次，增长 ，国内旅游收入亿元，增长。全年接待境外游客 万人次，增长，其中外国游客万人次，港澳台同胞 万人次。国际旅游外汇收入亿美元，增长。 旅游收入亿元 旅游人数万人 年年年年年 数据来源昆山统计信息网 从上图可以看出，徐州市旅游人数和旅游收入不断增加，并保持平 稳增长的态势。可见，昆山市旅游业正稳步发展。 利用外资 对外开放取得新成效。全年新批外商投资项目个，年末三资企 业家，新增家协议注册外资亿美元实际到账注册 外资亿美元，增长。新签对外承包工程劳务合同额 亿美元，增长，完成营业额亿美元，增长。 私营经济发展 全市民营经济实现增加值亿元，比上年增长，高于 增幅个百分点总量占全市的，比上年提高个 百分点其中私营个体经济实现增加值亿元，增长。年 末工商部门登记私营企业万户，增长，注册资本达 亿元，增长个体户万户，增长，注册资金 亿元，增长。 根据宏观经济分析可以看出，徐州市国民经济发展迅速，人民生活 水平提高较快，商品市场交易活跃，旅游业也正稳步发展，在徐州发 展商业项目具有良好的发展前景。 徐州市云龙区概况 云龙区是徐州市主城区的核心区，全区总面积平方公里，人口 万人，辖彭城子房黄山骆驼山翠屏山大郭庄大龙湖 潘塘等个街道办事处个社区个行政村。云龙区为全市政治 文化交通金融商贸和旅游中心。近年来，全区上下紧紧围绕建 设徐州特大城市核心区的奋斗目标，大力实施现代服务业主导 城市化推进和谐社会构建三大战略，经济和社会各项事业又好又 快的发展，连续五年在徐州市综合经济考核中荣获等奖，先后荣获 全国社会治安综合治理先进集体全国社区卫生服务先进区 以及省科技进步先进区等项国家和省级荣誉称号。 本 案 区域定位 云龙区是全市承担城双核两个方面发展任务的唯主城区， 处于徐州特大城市向东向东南发展的主导方向上。随着新城市规划 的实施以及徐州新城的建设，特别是连接徐州新老城区的黄金走 廊和平路东延以及新城号路等工程的实施，城区东部和东南 部的广阔空间必将成为徐州新轮跨越式发展的主战场和重要增长 极。目前，香港恒基兆业香港世茂上海绿地中铁地产等批城 市运营龙头企业已率先抢滩，奏响了徐州新轮城市化的东进序 曲。 交通状况 云龙区西揽老城区，东跨平方公里的徐州新城，辖区内既有以 淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心，又有建设 中的以徐州新城为代表的行政商务中心，京沪陇海铁路以及京福 连霍高速公路分别在此交汇，与建设中的京沪高速铁路徐州新客站毗 邻，距国家民航干线机场观音机场仅有公里。 商贸环境 云龙区是传统的商贸大区强区，也是徐州现代服务业发展的示范 先导区。目前，美国沃尔玛印尼力宝集团等批世界强企 业以及国美电器苏宁电器等区域总部相继入驻被誉为千古繁华 地，徐州不夜城的户部山城已有汉王府等余家知名商业企业入 驻，成为徐州发展晚间经济都市休闲经济的新靓点。中山南路产 业条街彭城南路步行街三环东路汽车销售长廊等特色街区形成 规模，总建筑面积万平方米的淮海综合物流园区首批进入江苏省 十二家重点物流基地。占地平方公里的新城产业园区，重点发 展总部经济园高科技研发基地等现代服务业项目。目前，已有苏宁 物流南京医药物流江苏交广王朝御马葡萄酒等基地型项目入驻。 此外，辖区拥有帝都大厦泛亚大厦天成国贸中心等大型写字楼和 商务楼宇万平方米，在建和即将建设的新城中央活力区中央国际 广场世茂步行街等商业面积近万平方米，发展商务金融总 部经济等现代服务业载体丰富。 自然条件 云龙区因风景秀丽的云龙山而得名，辖区水脉纵横，美丽的黄河故 道穿区而过，奎河三八河贯穿辖区中部，被誉为徐州新城绿肺 的大龙湖及顺堤河景观带，将成为展示徐州新城形象的窗口。云龙山 子房山狮子山拖龙山等绿树成荫，风光怡人，自然山水之间地势 平坦，是典型的山水园林城区，是投资兴业的风水宝地。 人文环境 云龙区文化古迹丰富，尤其以汇集徐州两汉文化精髓而闻名。拥有 集汉代三绝汉兵马俑汉墓汉画像石为体的汉文化景区， 荣获全国首个中国环境艺术示范工程称号，并被评为国家级景 区，成为全市旅游文化的金字招牌，正在努力打造成为全国汉文化旅 游中心。辖区内还有项羽戏马台北魏大石佛放鹤亭显红岛乾 隆行宫李可染故居户部山古民居等名胜古迹，具有深厚的文化底 蕴和鲜明的城区特色。此外，云龙区拥有丰富的科教文体资源，徐州 师范大学徐州医学院工程兵指挥学院等全市的科研机构大专 院校座落在我区，为经济发展提供有力的人力资源和智力支持。目录 前言 第章概况 公司名称 公司概况 公司法人 建设地点 开发建设周期 投资估算及资金筹措 项目效益分析 投资方概况 第章市场分析 徐州市宏观经济分析 地区 城镇居民收入 社会消费品零售总额 旅游情况 利用外资私营经济发展 徐州市云龙区概况 区域定位 交通状况 商贸环境 自然条件 人文环境 项目区位介绍 徐州商业物业市场分析 徐州商业市场概述 徐州市商业市场布局 商场经营差异化大型商场现状 徐州市商业街调研 徐州市在建商业项目推进现状 典型项目分析 结论 第章项目经营内容 项目分析 项目优势 项目劣势项目市场机会 项目市场威胁 项目整体定位 产品组合 发展理念 区位定位 产品定位 项目