水潭新街口外大街，向西是西直门外大街，向东为三海景区。地块形状为反形。详见附图项目用地性质该项目为西城区规划北京„新街市‟商业文化步行街区部分，它以商业为主，集商业娱乐休闲餐饮办公和商住为体。周边环境商业该项目所在位置是北京市传统商业街区新街口商业区，目前该区域集合了以电子音像和服装专卖店为主其他如餐饮金融文化等为辅商业业态在项目东南角对面是该区域比较大商场新街口商场，但是它经营状况不是很好项目需要拆迁按揭为六成十年按揭，签合同时首付，签合同个月内付，签合同两个月付。备注租金情况，预计为美元平方米月二国英号商住公寓概况国英号位于西二环内中央金融街西南角，距离西直门交通枢纽，距离平安大道。是本次考察项目最具有对比意义楼盘。它总面积平方米，东西向层，南北向层，种户型，外墙为全玻璃幕墙。定位国英号物业形态为商住公寓，它消费者定位于创业型公司和个人，其广告口号为成长型公司企业之原始资本牧场后时代商务牛仔﹠创业英雄商务擂台。配套高级会议中心，视频会议系统咖啡厅，员工食堂康乐设施分体式空调地下车位充足天然气热水和暖气入户每户部电话线部合资电梯等。价格及付款方式商住公寓均价元平方米起价元平方米，底楼商铺价格元平方米据说已经被整买出去。预计租金商住公寓元天平方米物管费元天平方米车位售价万元万元个外加元月管理费租金元月个首付，其余年按揭三其他物业情况项目名称物业类型单价均价元平方米位置备注长远天地写字楼海淀南路与苏州街交汇口东北位置总建筑面积万平方米，商业面积平方米底商层二层三层天兆家园住宅座楼座楼西直门北大街温泉入户，元吨，物管元月平方米。底商部分每层多平方米且整层出售。底商层二层三层远洋风景住宅精装修清水房西直门桥东北米豪迈时代商住两用初装修西直门桥北以交通为诉公寓米求点公交地铁轻轨。威凯星期小户型积水潭地铁以北小西天牌楼向西米户型从到平方米小户型崇文门地铁南总建筑面积万平方米荣丰之非常男女小户型起价均价宣武区广外大街号八区精装修时代之光住宅均价西直门北大街塔楼盛华园住宅均价西直门内赵登禹路西侧华润置地德胜世嘉住宅德胜门桥北米总建筑面积万平方米银都中心写字楼公寓西直门北大街塔楼观河锦苑住宅起价新街口大街板楼均价号官园公寓公寓起价均价官园翠华街号院板楼金晖嘉园住宅均价西直门桥畔东北角万平方米写字楼均价万平方米商业未知，属于第四期开发范围万平方米四综述本项目附近类似项目价格变动范围如下商业三层元平方米二层元平方米层元平方米左右写字楼均价元平方米住宅均价元平方米公寓均价元平方米小户型均价元平方米左右，其中和荣丰之非常男女不属于本区域范围。成本问题成本项目写字楼住宅土地成本元平方米元平方米建安成本土建元平方米元平方米装饰安装配套设备基础设施市政配套元平方米元平方米绿化费元平方米元平方米小计元平方米元平方米前期工程设计费造价元平方米造价元平方米外部监理费造价元平方米造价元平方米小计元平方米元平方米税金元平方米元平方米财务成本元平方米元平方米管理成本元平方米元平方米营销成本元平方米元平方米不可预见成本元平方米元平方米合计元平方米元平方米备注绿化达标费为元平方米。预设本项目为商业地产和商住楼混合复合地产项目。预设商住楼部分为层电梯公寓，纯商业地产为形。详见附图项目用地性质该项目为西城区规划北京„新街市‟商业文化步行街区部分，它以商业为主，集商业娱乐休闲餐饮办公和商住为体。周边环境商业该项目所在位置是北京市传统商业街区新街口商业区，目前该区域集合了以电子音像和服装专卖店为主其他如餐饮金融文化等为辅商业业态在项目东南角对面是该区域比较大商场新街口商场，但是它经营状况不是很好项目需要拆迁部门有家比较大型音响专业商店超音速音响商店。它南面是北京市最著名三大重要商圈之西单商业中心，不过这两个商业区中间有西四段商业氛围断断续续它西面是以通讯产品为主西直门商业区北面还连接着以产业为主中关村商业区，南面还连接着金融街商业中心东面是正在规划建设什刹海烟袋斜街传统文化商业步行街。景观它东面什正在规划和建设什刹海金丝套民俗风情旅游区，其中包含了西海后海和前海三大景区，还有宋庆龄故居四合院景观。地块周边还有徐悲鸿纪念馆汇通祠广化寺得感景观。文化教育在项目围绕桃园二期危改项目中间，有教育学院西区分院及其附属中学新街口电影院等。交通状况现状该区域地面交通很发达，但是比较拥挤，东西和南北路面宽度大概为四车道。它西面是西直门交通枢纽北面在新街口和二环交汇地方是德胜门公共汽车站和地铁积水潭站。北面二环路离该项目很近便。从北面西面去往西单公共汽车绝大部分都要经过此处。它也是中关村商圈和金融街商圈连接点。但是目前它主干道还是个丁字路口，往东去往三海前海后海西海风景区路面还是很小胡同。规划未来在年必须完成交通规划有贯通南北和东西现有路面扩建为米宽，地铁四号线经过于此，并且在该项目拐角处有个站口出入口。根据原有方案现在丁字形路口向东要扩展为十字形，也就是说要把新街口和三海区域连接起来，但地铁积水潭站。北面二环路离该项目很近便。从北面西面去往西单公共汽车绝大部分都要经过此处。它也是中关村商圈和金融街商圈连接点。但是目前它主干道还是个丁字路口，往东去往三海前海后海西海风景区路面还是很小胡同。规划未来在年必须完成交通规划有贯通南北和东西现有路面扩建为米宽，地铁四号线经过于此，并且在该项目拐角处有个站口出入口。根据原有方案现在丁字形路口向东要扩展为十字形，也就是说要把新街口和三海区域连接起来，但是目前什刹海周边整体规划方案需要调整，调整后方案要年底才能得知。本项目规划说明按照上报北京市规划委员会初步方案地下二层为车库和卸货区地下层为商业区下沉式广场货区仓库和酒店机房区地上层为办公楼大堂酒店大堂商业中庭步行通道地上二到五层标准层为商业酒店餐饮娱乐游泳池五层以上为写字楼和酒店分区说明区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积平方米区域限制高度米用途为酒店建筑面积万平方米区域限制高度米用途为娱乐建筑面积千平方米区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积平方米区域限制高度米为办公建筑面积平方米区域限制高度米用途为商业建筑面积平方米区域限制高度米用途为商业建筑面积万平方米以上占地面积平方米，建筑面积平方米区域为幼儿园，占地面积平方米，建筑面积千平方米现有规划方案评析按照原规划方案，本项目商业部分可能要达到万平方米以上，是否有这么大市场容量来支撑这么大体量是个问题，而且商业部分大部分都规划到五层，更增加了项目难度和风险。按照原规划方案，其中规划了万平方米宾馆，如果再运作前期能够引入整体购买者或者整体长期租赁者，则是可行。但是如果在建成之后再去出售或者作为公司固定资产进行招商和管理，无疑会大大增加项目风险。原规划方案中商业娱乐宾馆以及办公用地性质是否能够作大变更是个很重要因素。因为按照原规划方案，其中物业形态配比很不合理，必须对其进行大调整以降低风险。市场分析基于西城区城建开发公司上报北京市规划委员会初步方案，可以把本项目业态作个基本分类，它可以包括商业商铺或商业中心写字楼商住公寓住宅以小户型为主四种基本物业形态。以下就是对这四种物业形式北京市市场分析商业部分北京市商业房地产开发综述随着北京房地产市场再度升温，本市底商商场购物中心超市批发市场等用于商业用途房地产开发越来越富有吸引力。据悉，北京有家大型购物中心正在筹建中。另外，还有其他商场等商业房地产正在建设之中。交通带旺商业房地产。列入北京十五规划四条环线二环三环四环五环构成北京城市商业开发四条金带。二环路带来大量车流，车流能带来人流。百盛华普华联万通官园等商场通过二环带来了大量客流。三环路是家居用品个环型商圈，许多家居用品，包括各种各样家具家庭摆件家庭装修材料都在这个商圈。三优家具城环三环家具城城外城立泽桥家具城等在这个区域内。四环路沿线则构成了厨房用具个商圈，是为居民家庭厨房里各种各样用具和用品提供服务。五环路被称为批发配送带。因为从外省市往北京调运商品，远远高于从北京往外出商品。北京近商品都是从外进京。为了使大量物流不至于导致城市交通堵塞。许多批发配送中心物流中心靠近五环。从物流角度来讲，从城市外环带往城市中心进行疏散，从理论上叫最佳直线距离，不存在回流运输，货远运输，重复运输。另外，北京市规划还有多公里地铁沿线。到年将建成公里，从而形成地下运输网。许多商家将地铁与商场进行了连接。贵友大厦城乡贸易中心国贸等都采取了相关策略，将地铁站与商场连通，从而对吸引客源产生了积极影响。住宅郊区化刺激商业房地产。北京城市规划确定了北苑酒仙桥东坝定福庄阀头南苑丰台石景山西苑清河等个边缘集团。北京市人口重心将集中在个边缘集团。这些边缘集团，正在进行大规模房地产开发，到了年，十个边缘集团人口总量将达到万。这些区域也是未来社区商业发展个重心。其次，北京市城市规划涉及到个卫星城。包括通县亦庄黄村良乡房山镇长辛店门成镇沙河昌平延庆县城密云县城平谷县城和顺义县城等。个卫星城是未来休闲工业发展主要地带。休闲商业也将在这个地带发展。北京商贸学院教授王希来指出对于商业经营而言，人口聚集是种稳定商机，这种商机对于商业房地产开发提供了可观前景。商业房地产开发注意事项。专家指出目前，对于商业房地产开发而言，北京存在区域结构与商业服务配比问题。比如说天通苑回龙观望京，不管是住宅还是商业房地产，开发规模都是很大。但是，在这样区域，要开发什么样商业地产多大面积商业地产，商业服务实际需求和商业地产开发面积即商业服务配比还要进行仔细调查和测算。此外，要从商业房地产买家角度去分析。买家通常要考虑三个条件，是人口数量。人口数量不够，开发商是不愿意去开发，投资商也不愿问津。二是人口流向。团结湖小区在文革以前就形成规模了，但到七十年代中期，小区中商业设施大部分都亏损，就是没有考虑到人口流向。袖珍住宅产品市场状况和产品缺陷年北京春季房展会再次显示，小户型楼最好卖。而其中套面积为平方米袖珍小户更是夺人眼目，在展会头天开盘便被抢光。由于北京房价始终居高不下，低总价小户型实际上近两年在北京直成为人们追逐热点。像今典花园小户型二代九龙花园和中关村地区出现非常宿舍等项目都卖得非常快。但以往市场上小户型大体都在平方米至余平方米之间，总价多在万元至万元之间。绿景苑袖珍户型推出，使北京市场上出现了建筑平方米以下低总价房，这市场现象引起了业界广泛关注。在如今住宅产品供过于求市场情况下，些开发商已经意识到，如今房地产市场最大卖点是抓住万万元房价需求缺口，以小户型迎合市场需求，巨大市场需求也在期盼着低总价房涌现。