房地产业作为新兴产业，带动了建材冶金化工轻工 等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的个先导 性行业。中共中央国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大 内需的重要内容，实现了以市场化为取向的系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更 高更新的层次上发展。曲周县委县政府十分注重本县房地产业的开发和建设工作，为此出 台了系列非常优惠的政策，为我县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强 有力的支持。 项目建设的必要性 曲周县属于内陆县级城市，改革开放二十多年来，政治经济有了快速发展，但比起沿海开 放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展建设过程 中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，市区范围比较小，城区扩大 的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整 个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县发展建设 战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，曲周的 城市建设将会有个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的 改善。 宏观必要性从个城市的宏观上讲，首先表现在土地作为城市的宝贵资源，未能实现其 效用效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益社会效益环境效益其次，城市化 未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中人的地位和作用，不断 满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着 城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非 凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。 项目发展概况 河北众诚房地产开发集团有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与县国土局多次接触，广泛调查和积极运做，得到了曲周县委县政府和人民大众致的支持，我公 司编制了项目建议书代可行性研究报告，是根据国家及县有关规定，编制的本报告。 第三章市场预测与建设规模 市场预测 基本形势分析 近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少 各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建 筑法规进步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。个人已成为商品房的消费主体，据 统计，年月份，全省商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中销售给 个人的商品房面积为万平方米，占商品房销售总面积的，同比提高了个百分点。 个人购房金额达亿元。商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又个亮 点。截止月底，商业用房投资完成亿元，竣工面积达万平方米，销售建筑面积 万平方米，同比增长倍商业用房的销售额为亿元，同比增长倍。 市场供求 石家庄市现今房地产市场的个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单，品质低，但 相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足品质不够地段不好。 在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投 资能力的业主在次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。其次， 符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。其次，尽管石家庄整体指数很高，经济 发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价十很难接受的。所以，开 发高品质低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。另外，还可吸引次二次置业 的业主，进行三次四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。区位优势分析 本项目凤凰城住宅小区在长安区，周围医疗学校商场健身娱乐休闲等配套设施齐全， 属于成熟社区。但项目紧邻工业区，周边环境较差，附近没有为工人们建造的大型生活区。改 造完成后，依托紧邻民心河的优势良好的交通状况，将会出现个设备完善环境优美适 合上班族居住的花园，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。 出售对象分析 省会石家庄目前人均收入仍较低，以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得 首选条件是价位问题，因此高品位适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。 建设规模 项目规划总用地面积亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学幼儿园活动中 心商业等。总建筑面积万平方米。其中住宅面积万平方米，公建面积万平方 米。 第四章建设场址与建设条件 建设场址 场址选择 本项目拟建场址位于我市东北地段，用地南面为丰收路，西侧为沿西小区，北侧为北二环路， 东面是沿东小区，建设场地呈长方形，规划总用地面积为亩。该场址区域位置较好。 自然条件 石家庄市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候， 北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷是本项目总体设计原则。 总平面布置 总平面布置原则 根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。 按照小区组团两级结构概念有机组织居住空间。充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成通而不畅的道路系统河丰富得 步行系统。 在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣有家园氛围得空间序列。 按照可持续发展概念进行规划布局设计。 总平面布置综述 本居住小区规划总用地去为亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为 北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与 城市联系并具有通畅的内部交通。 景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐 喷泉，形成丰富而怡人的环境。 各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成富于变化的室内外环境，为居 住者提供了户外的休闲活动场所，同时加强了邻里交往。并与小区中心有机结合，联系紧密又 互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。 小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。 竖向设计 小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。考虑到基槽余土等情况， 小区内填挖土方量基本平衡。 总平面图布置经济技术指标 规划总占地面积万，亩 总建筑面积万。 其中住宅建筑面积万 公建面积万。居住户数户。 居住人口人。 建筑密度 绿化率。 容积率 工程设计方案 建设内容 本小区建设内容包括住宅楼和公建工程。住宅栋，公建工程包括物业管理中心托幼 文化活动中心小学等。各项工程详细指标见下表 序号项目建筑面积建筑形式备注 物业管理中心框架 文化活动中心框架 商业服务框架 托劝框架结构 居委会砖混 公厕砖混 变电站砖混 泵房砖混 热交换站砖混 垃圾转运站砖混 小学框架结构 建筑设计户型设计 根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。本小区以产品质精品舒适和经济为设计的 主要指导思想，户型多样化，二室二厅三室二厅为主的组合体。 立面设计 小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力求与周围环境和谐，极富家园 氛围和人情味。 内装修 为方便居民，本设计采取高中低档次不同的精装修。开创省城住宅基本无精装小区的先 河。 建筑构造 住宅以上采用短肢剪力墙屋顶保温厚度为，外门密闭性能好，采用塑钢门窗， 气密性为Ⅲ级。 公建设计 外观造型与小区其他建筑相协调，内装修采用中档标准以满足与周围环境协调。 结构设计 小区住宅均为高层建筑，高层住宅设有地下室做为储藏间。所有住宅均采用多肢剪力墙结构， 基础采用筏板，楼板砼全现浇。 公建工程大空间部分建筑采用框架结构，柱基。 给排水工程 设计依据 建筑给水排水设计规范年版 住宅设计规范室外给水设计规范年 室外排水设计规范年 建筑专业及有关专业提供的条件 给水工程 水源及水质 本项目用水水源由市政给水，水质符合生活饮用水卫生标准。可以满足本小区生活及消 防用水的需要。 给水方案及用水量 本项目给水拟采用中水回用，即厨房及洗涤用水由物业管理中心统收集处理后供卫生设 备洗车及绿化浇洒用水。经统计这样可节约近的生活用水。 故小区设计用水量为 生活用水按每人日均用水量人日，小时变化系数取，生活用水最高日用水量 ，最高日平均时用水量，最高日最大时用水量。 商业用水最高日用水量。 公用建筑用水公建用水量按生活用水量的估算为。 采暖系统补水量根据采暖系统补水要求按考虑。 浇洒道路用水量标准按次。每日次计。水源主要来源于中水。 浇洒绿化用水量标准按次，每日次计水源主要来源于中水。 未预见水量取生活用水量的，为。 以上总用水量为 最高日用水量为 最高日平均时用水量为最高日最大时用水量为 消防用水量根据有关规范要求，该小区统时间内火灾次数为次。消防水压由小区二次加 压泵保证，小区内设置室外消水栓，消防用水量按计算，楼内设室内消火栓，室内消防 用水量，消火栓灭火时间按二小时计故消防总用水量为。消防给水由消防水池 集中供给，室外消火栓保护半径为，布置间距不大于，且消防泵出水管设置两条， 分别与室外给水管网干管相连。 给水系统 本项目设置二次加压泵房。生活及消防采用联合给水系统，水由条管道引入小区 内蓄水池，经二次加压后送至各用水点。各用水点厨房洗涤用水统回收经隔油除渣生 物处理消毒处理后供用水点卫生设备及绿化洗