在中国商 业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。 编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体 情况，本可行性研究报告的编制依据主要有 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 工程建设相关法律法规及设计规范 福州市国民经济与社会发展十五规划 开发商提供的其他有关材料。 研究范围 本可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 工程设计 公用工程 环境保护 节能与节水 劳动安全卫生和消防 项目招标组织 工程进度安排 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析 结论等 在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为 政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可 靠的依据。 第二章项目市场分析 宏观环境分析 福州市位于中国东南沿海福建省东部，东经北纬 之间，与台湾隔海相望。 福州市为福建省省会，现辖鼓楼台江仓山晋安马尾五个市辖区， 福清长乐二个县级市，闽侯连江闽清罗源永泰平潭六个县。总 面积万平方公里，其中城区规划面积平方公里，至年底建成区 范围面积平方公里。现有常住总人口万人，其中市区人口万 人。 福州市经济发展状况 年福州市生产总值达亿元，同比增长。全社会固定资 产投资完成额达亿元，同比增长。社会消费品零售总额达 亿元，同比增长。人均可支配收入达元，同比增长。 经济的稳定增长，促进了财政的增收。全市完成财政总收入不含基金 亿元，增长，地方级财政收入亿元，增长，财政 般预算支出亿元，增长。省市重点项目及重大项目高速增长。 温福福厦高速铁路已建成通车。福永高速公路福泉高速公路福州段扩建 工程，火车南站建设工程，火车北站改扩建工程，江阴铁路支线林浦大桥 螺洲大桥乌龙江大桥改扩建工程，罗源湾万吨级码头建设工程等项目陆 续开工建设，拉动了投资的快速增长。 全年城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素，实 际增长农民人均纯收入元，增长，扣除价格因素，实际增长 。全市居民消费价格指数下降。 年全市工业经济运行逐月回升，总体上呈现出较为稳健的增长势头， 项工业新增长点项目新增产值亿元，南北两翼对工业增长贡献率 为，戴姆勒汽车德盛镍合金等项重大工业项目建成投产。全市完 成全部工业总产值亿元，增长，其中规模以上工业总产值 亿元，增长实现全部工业增加值亿元，增长， 其中规模以上工业增加值亿元，增长。 在外需回暖政策显效价格回升等因素影响下，外贸进出口降幅从年 初到年末呈收窄趋势。全市实现进出口总值亿美元，下降，其 中出口总值亿美元，下降。从出口主体看，外资企业出口达 亿美元，内资企业出口达亿美元，分别比上年下降和。从出 口产品看，高新技术产品出口达亿美元，机电产品出口达亿美元， 分别下降和。全市新批外商投资企业项，实现合同外资金额 亿美元，下降实际利用外资按验资口径亿美元，增长 。全市对台贸易额达亿美元，下降，新批台资项目项。 年末，福州全市常住总人口万人，其中市区常住总人口万 人。全市户籍总人口万人，其中市区户籍总人口万人。在福州 个主要城区中，鼓楼区和仓山区为人口集中分布区域。 从年至今，福州人均可支配收入均保持较高的增速，年，达到 元，增幅为。，居民的消费潜力很大。 近几年，福州持续高速增长，年人均接近万元，房地 产市场已进入快速发展期作为大陆对台开放窗口城市，目前也已经形成初 步的现代产业体系由侨胞当地私营企业主企事业单位及周边邻近区域 投资客等构成的消费群体，收入水平较高。 可以看出，福州经济发展势头良好，近年来经济总量增速明显。年 福州国民经济总值达到亿，据统计，年福州多项经济指标增幅 超过，说明福州经济正步入个快速发展时期。福州经济整体运行良好， 给该项目达到预期目标提供了有利平台。 福州市相关规划 福州市十五发展规划目标 十五期间，福州要立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制， 促进社会和谐，紧紧围绕建设海峡西岸经济区做强做大省会中心城市，努 力开创社会主义经济建设政治建设文化建设社会建设的新局面。 奋斗目标 围绕比全省提前年实现全面建设小康社会率先基本实现现代化的 总体奋斗目标，实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得 全面建设小康社会的重要阶段性进展。主要目标是经济发展方面，在优化 结构提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值人均地区生产总 值均比全省提前实现翻番，年均经济增长速度比全省平均水平高万人，登记失 业率控制在以内农村居民新型合作医疗参保率以上城镇职工基 本养老保险覆盖人数达万人以上，城镇基本医疗保险覆盖人数达万人 以上。 城镇居民人均可支配收入年均增长农民人均纯收入年均增长 城镇居民恩格尔系数以下农村居民恩格尔系数以下。 围绕上述的奋斗目标和预期目标，在发展过程中，要树立强烈的责任意 识，更加自觉地把福州发展与建设海峡西岸经济区的大局有机对接融合，切 实按照省委省政府提出的要发挥福州省会中心城市的重点作用，增强服 务全省的带头示范效应，要挑起海峡西岸经济区建设大梁，树福建形象 的工作要求，扎实推进建设海峡西岸经济区，做大做强省会中心城市，力争 通过年努力，在全省牢固树立省会中心城市经济排头兵地位通过年努 力，凸显海峡西岸经济区省会中心城市的个性魅力和实力，城市综合竞争 力在全国省会城市中位次不断提升，并进入先进行列。 福州市城市总体规划 福州市以闽江为发展轴线，以中心城为依托，以海港机场为导向，东 扩南进，两岸呼应，依山傍海，以优良绿色空间分隔，以快速便捷交通相联 系的带状组团城市，形成城中心城三组团马尾长安琅岐 沿江发展的空间布局。 福州市东扩南进西拓战略是福州城市化发展的重点。总体目标是将 闽侯连江长乐等县市的些地域以及琅岐经济区全部纳入中心城市规 划区。东扩主要开发闽江两岸经济增长带南进要全面开发南台岛，加快形 成沿福厦高速公路沿线的经济增长带西南拓展至闽侯县和荆溪镇上街镇 和甘蔗镇等。 福州将推进城市三山水向七山二水大福州转变，即在原中心 城和马尾长安琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪大学城峡南长 乐吴航长乐滨海五组团。 城由中心城区鼓晋台南台岛和马尾长安大学城甘蔗荆溪 峡南琅岐长乐吴航长乐滨海等七组团组成，主要发展服务业高科技 产业和居住区。 两翼北翼经济区，由环罗源湾地区的主要城镇工业区及罗源连江 县城组成，建成为福州港的重要港区。南翼经济区，由福清海口城头渔溪 江阴龙田中心城区等个组团组成，建设成为福州市乃至全省经济增长 点的重要产业基地。 双轴沿海发展轴，北起罗源湾，到江阴港区，通过建设沿海大通道把 功能区联为体，使之快速形成滨海经济走廊。沿江发展轴，以福州市中心 城为起点，以闽江乌龙江为依托，重点发展闽江南岸，与北岸形成南北岸 相响应亮丽的沿江城市发展轴。 福州市规划遵循高起点高标准高层次高水平的现代城市发展 理念，充分利用福州独特的生态环境和历史人文景观风貌，构筑两江润城 碧山环城水链织城青峰缀城的山水城市景观。 按照规划，福州市轨道交通线网在主城区将形成有环放射式结构。 线网由条轨道交通线路组成，全长约公里，共设站座，其中换乘 站座，中心城区线网密度达公里平方公里。结合福州实际情况，福 州市城市快速轨道交通建设规划拟在近期至年间建设号线和号线， 其中号线长公里，计划年建成通车号线长公里，计划 年前建成通车，形成城市快速轨道交通十字形构架骨架网。号线， 年前完成建造。 福州城市未来发展目标为经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市， 环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城。 规划远期到年，在此期间，预计年福州市域总共有万人， 中心城区城镇人口为万人至年，市域总人口为万人，中心城 区城镇人口为万人。 福州市地产市场发展分析 福州市年整体房地产市场依然笼罩在浓厚的观望气氛中，成交量较 上年同期下滑左右。年年末央行连续降息中央和地方政府也相应 出台了系列地产新政，以刺激市场需求，年年末到年初，房地产 市场出现了回暖的迹象。年，福州房地产投资额达亿元，增幅为 ，明显上升，但投资额还低于年的历史最高水平。 房地产开发投资情况年以来，除年和年外，福州市房 地产投资保持较高的增速，尤其是年和年，增速均超过了， 但年的急速下降，定程度上影响了这两年的房地产整体供应量。 年，房地产投资有明显的增长。 年以来，福州土地市场成交量快速增加，土地成交金额快速攀升。 年福州市区土地成交量为万平方米，同比出现大幅上涨。 年全年土地成交金额为亿元，而年月土地成交金额已达 亿元。 年月年月近个月来，福州市商品房直处于供不应求 的状态，年至今供求比为，单月供求比最高达到了。 福州市商品房价格由年年初的元平方米，上涨到年月 的元平方米，上涨。 近期，国家出台了系列房地产政策来抑制房价上涨过快，北京上海 深圳杭州等地受新政调控影响较大，市场反映明显，成交量急速下降。随 着线城市房地产投资环境变差，房价上涨动力不足，二线三线城市将