（BG）环保高档膨化饲料生产技术改造项目投资立项实施方案（已批复）

而周浦板块房地产市场在南汇整体经济发展带动下，依托周康综合经济圈建设产业经济发展，未来增值潜力不可限量。

第二部分周浦镇市场分析周浦镇介绍周浦与惠南是南汇二大重镇，其中周浦地区作为南汇区内距离上海市区最近地区，处于由市区至深水港以及南汇腹地经济走廊核心范围，也是南汇目前规划中唯拥有市级工业园区康桥工业园区城镇。

周浦中心镇由现周浦镇康桥镇组成，集上海地区著名古镇与新兴镇于体，是南汇区综合经济实力较为发达地区之。

周浦镇历史悠久，是上海最著名古镇之，距今已有余年历史，有浦东十八镇，周浦第镇之称。

随着周浦中心镇规划进步完善，城镇不断发展，该区域正逐步成为周康地区政治文化中心，其功能定位为适宜健康生活要求人居环境典范。

目前周浦常住人口万，流动人口万，未来将导入万市区动迁人口。

二区域道路交通状况道路沪南公路为城镇交通性主干道康沈路和秀沿路规划为城镇生活性干道其中康沈路为景观道路秀沿路为区域商业中心交通公共交通申周线周南线沪南线旅游二号线等直通市区和浦东快速干道规划建造轨道交通线，联通市区和海港新城铁路规划建设浦东铁路等。

三周康商业规划周康地区现代旅游休闲商业与服务业集聚区周浦商业繁荣素有小上海之称，未来商业发展中体现古特等特征，小上海旅游文化城通过进步打造，旅游娱乐休闲等现代生活服务业来成为区域性商业特色此外，基于康桥工业区交通公共交通申周线周南线沪南线旅游二号线等直通市区和浦东快速干道规划建造轨道交通线，联通市区和海港新城铁路规划建设浦东铁路等。

三周康商业规划周康地区现代旅游休闲商业与服务业集聚区周浦商业繁荣素有小上海之称，未来商业发展中体现古特等特征，小上海旅游文化城通过进步打造，旅游娱乐休闲等现代生活服务业来成为区域性商业特色此务服务集聚区。

线两侧，有国际医学园区和康桥商务区两大园区，围绕两大园区，发展生产性服务业及综合性商务服务业。

块是在周邓路与线交汇处，发展医药电子汽车等专业性商务服务另块是线与秀沿路交汇处，靠近轻轨站商圈，发展综合性商务服务业。

小结康桥工业区国际医学园区和中国电信产业园区在区内汇聚，促进周浦板块内专业性商务服务配套形成。

康沈路商业已经发展成熟秀沿路商业也初具雏形两街两圈规划设想初具规模。

从周浦商业整体规划可以看出，未来板块内商业规模较大，市场供应略过于求。

主要矛盾凸显在产品形态过于类似，板块区域内供应三个集中，即时间户型面积。

集中商业以及众多新建小区社区底商使未来商业市场竞争激烈，位置与价格产品特性尤其关键。

四周浦区域普通住宅市场及商业市场分析普通住宅市场普通住宅市场概述周浦住宅开发主要围绕老镇区及学区建造，在售项目以老镇区为中心，向四周发散。

老镇区改造商业配套设施建设与浦东住宅市场差价，拉动了周浦住宅市场迅猛发展。

年到年上半年普通住宅市场价格走势分析年份成交均价年年年月分析从上述图表中不难看出周浦普通住宅价格年至今直处于直线上升状态，周浦年普通住宅价格走势年年年月单位元平米年政策调控对地区价格增长冲击不大，年增长率维持在以上，超过上海市整体市场增长率。

而年上半年较年价格拉升超过元，未来区域价格涨势依然看好。

代表楼盘个案介绍分析周浦住宅依据项目整体规模及周边配套差异，价格主要集中在元左右和元左右两个价格段内。

多数个案为大盘开发，整体体量在万平方米以上，规模优势明显，楼盘本身配套设施相对齐全。

但周浦住宅内动迁安置客户较多，这也是住宅价格偏低个主要因素。

随着房产形式转好，周浦住宅市场面临新机遇，区域价格在大浦东带动下，升值空间较大。

楼盘名称楼盘位置成交均价总建面万主力房型绿化率绿洲康城康桥路号房房中邦城市秀沿路弄房房绿地东上海沪南路号房房龙威茗庭沈周路号房房美林小城沪南路号房房日月星城川周路弄房房菱翔苑三期年家浜路弄房房二商业市场分析现有商业市场分析周浦板块商业分布主要在康沈路两侧，目前经营状况已经趋于成熟，主要商业集中于川周路年家浜路路段，此外川周路中大路年家浜路以及康沈公路年家浜路繁荣路段有部分成型时间较长而档次偏低商业，这些商业组成了周浦镇目前商业圈。

商业区域商业属性建筑形态分布特征档次段川周公路至关岳西路社区商业住宅底商围合式中档段关岳西路至年家浜路社区商业综合商业住宅底商商业广场围合式集中式中档段年家浜路至繁荣路社区商业住宅底措施整个供燃气系统均采用符合消防要求材料和设备，在各用气点处及管道经过处均设有燃气泄漏报警及切断装置，并设有良好自然或机械通风系统。

第五章弱电设计通信系统住宅部分在期设处面积为平方米电信机房，每户设两对电话线和超五类八芯双绞线根。

公建部分相应设电话终端若干电信局电缆由小区外电信局人井埋地引至。

同时采用当前先进带大容量服务器微电脑，实行信息处理传输管理智能化。

本系统将采用智能化大厦综合布线系统，该综合布线系统采用综合配置型，用光缆和铜芯对绞电缆混合组网。

二系统住宅部分电视电缆直接由市有线电视网引来，本工程电视网络系统采用宽带双向信号传输技术。

三安保监控系统住宅部分小区入口及周边设有摄像机和红外光束报警器。

在电梯轿箱内车库出入口等地设有摄像机监控上述地区，部分营业税总费用万元投资利润率利润总额总投资额六资金筹措项目预计总投入成本约为亿元，开发商自有资金在以上，则自筹资金约亿元银行贷款约亿元合计亿元第七部分结论年世博盛会带动世博经济发展大浦东规划建设两港新城建设市场刚性需求释放房地产大环境回暖等众多利多因素，为本项目开发带来超强市场机遇。

本项目地块位于周浦镇中心区位置，是周浦镇仅有核心地段，是商家必争宝地。

且项目选择在此时段开发，无论上海市房地产大环境还是周浦镇房地产市场小环境均处于市场回暖阶段，市场刚性需求释放，房价路看涨。

在产品规划设计上，秉承以人为本，从市场实际需求出发，即满足现阶段客户需求，又能做适当超前设计，引领市场需求。

本项目开发占据天时地利人和，项目期开发投资回报率可达，因此信诚丽都苑项目是个风险较小，回报率高理想投资项目。

上海海若房地产开发有限公司二七年五月影响，年价格回落近元，年受股市楼市整体大环境影响，惠南镇楼市有所回暖。

仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住位置太偏。

惠南板块距人民广场单程至少个半小时公交车程，区域内可供选择公交线路也只有些郊区线路，如此远距离，使得市区购房者鲜少问津，其购房群体以本地居民和机场工作人员为主。

配套成熟发挥卫星城效应。

板块内由市区至深水港以及南汇腹地经济走廊核心范围，也是南汇目前规划中唯拥有市级工业园区康桥工业园区城镇。

周浦中心镇由现周浦镇康桥镇组成，集上海地区著名古镇与新兴镇于体，是南汇区综合经济实力较为发达地区之。

周浦镇历史悠久，是上海最著名古镇之，距今已有余年历史，有浦东十八镇，周浦第镇之称。

随着周浦中心镇规划进步完善，城镇不断发展，该区域正逐步成为主要参照绿地东上海美林小城。

项目名称绿地东上海美林小城本项目地段交通环境品牌周边配套项目规模整体规划景观设计房型面积社区配套物业管理加权指数项目均价评估由以下几步算出比较系数项目评估得分比较项目评估得分可调均价每个比较项目比较系数比较项目均价项目评估均价每个比较项目可调均价之和比较项目个数楼盘名称均价元加权指数比较系数可调均价评估均价绿地东上海美林小城本项目通过对项目综合比较，考虑项目建设期，其上市时间约在年，房价伴随定自然增长率按增张计算，预计其未来销售均价定为元平方米左右。

商业本项目期商业定价主要参照小上海商业广场美林商业休闲广场。

项目名称小上海商业广场美林商业广场本项目地段人气主力店业态定位商业氛围项目规模建筑形态房型面积设施配套物业管理加权指数项目均价评估由以下几步算出比较系数项目评估得分比较项目评估得分可调均价每个比较项目比较系数比较项目均价项目评估均价每个比较项目可调均价之和比较项目个数楼盘名称均价元加权指数比较系数可调均价评估均价小上海商业广场美林商业广场本项目通过对项目综合比较，考虑项目建设期，其上市时间约在年，房价伴随定自然增长率按增长计算，预计其未来销售均价定为元平方米左右。

第六部分项目投资分析项目期基本经济技术指标项目数量单位规划用地面积总建筑面积地上总建筑面积其中住宅建筑面积其中多层建筑高层建筑商业建筑面积自行车库面积地下停车库及地下辅助设施新建住宅户数容积率建筑密度绿地率机动车停车位辆其中地面停车辆地下停车采用双层机械停车辆自行车停车辆二项目建设期项目将于年月份动工，预计年年底竣工。

三项目投资分析直接成本开发成本序号项目计价万元土地契税大配套附属设施配套小区内配套规划设计质量监督房屋维修基金合计动拆迁成本安置费用外购房等万元建筑安装工程费序号项目取费标准取费基数建筑面积计价万元住宅多层建安费元建筑面积住宅高层建安费元建筑面积公建配套建安费元建筑面积地下车库等元建筑面积合计其他及不可预见费序号项目取费标准