（BG）现代广场项目投资立项实施方案（已批复）

乐观是今年盘锦市以住宅开发为主投资速度已经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。

趋势判断随着国土资源日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规颁布，对于房地产市场情况变化趋势，可总结出以下几点城镇居民住房需求十分强劲。

当前城镇居民住房需求正在从满足生存需要向舒适型转变。

盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有居民对现有住房不工单位垫付部分资金，在工程承包价格上给予让利制定科学财务预算控制体系，根据轻重缓急合理安排资金使用。

销售不确定性风险随着客户需求个性化需求不断提高，对产品细分和客户群体细分要求越来越高，如果公司产品在项目定位规划设计销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化需求，可能存在产品滞销风险。

另外，房产价格受到国民经济，供求关系等多方因素影响，对销售收入实现会带来定波动防范措施搞好营销策划，制定详细周密营销方案制定可行招商方案，优先引进有实力品牌经销商主力商店如主力店大卖场大型专业店，给投资者加强信心采取各种渠道大力宣传，树立品牌形象制定有吸引力促销方式，如多种付款方式多种优惠措施高回报返租经营方式可买可租方式等项目开发风险房地产开发项目开发具有开发周期长投入资金大涉及合作方多复杂环节等特征。

从市场研究到土地获得项目策划规划设计市场营销建设施工建材采购广告推广销售服务和物业管理开发流程中，项目开发涉及调研规划设计建筑施工材料供应广告策划等多家公司，同时，更涉及计划规划国土建设消防环保等多个政府部门对每环节审批和监管，任何环节变化，都将影响预期销售和盈利。

防范措施针对项目开发风险，公司须依托实际经验，通过科学决策精心规划设计，降低项目开发风险。

成本控制风险由于房地产市场升温，建筑材料和设备价格近期不断上涨，必将直接增加建安成本另外施工管理出现问题也将造成工程成本增加。

防范措施加强项目管理，采用招投标等方式精心选择好施工单位监理单位和主要建筑材料设备，有效控制工程质量和成本取得政府支持，争取政策优惠，减免相关费用采取把风险全部或部分转移给第三方方案，如在施工方面可以和承建商签定成本协议与材料供应商签定限价协议。

第十章结论及建议结论根据上述对项目整体宏观和微观分析可知，本项目目前前景看好。

项目所处优越地理位置辅以合理设计规划，营造良好商业人居环境，必将成为盘锦市知名集购物居住休闲娱乐为体综合性建筑。

同时从项目经济效益指标显示可知，本项目在财务上可行，具有较高收益率，并具有较好社会效益。

二建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。

鉴于目前房地产市场客观条件及项目实际状况，本报告认为，有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议由于建筑设计，经营方式，施工方案，等系列问题有待确定，实际操作时需要深化由于项目期工程中青少年活动中心和二期科普综合大楼均是为了使青少年科普乐园原有功能得到很好延伸，所以可向政府部门申请合理优惠政策如税费减免等，二期原生态山林改造可向政府申请财政拨款和向社会募集资金形式进行。

本报告测算是在考察盘锦市房地产积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长倍二是空置上升。

全市商品房空置面积万平方米，增长倍。

从空置时间上看，年内占在年至三年内占三年以上仅占。

空置类型以住宅居多，占。

空置面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现空置率上升。

如银苑和明珠房地产小区空置超过万多平方米就属这类情况。

乐观是今年盘锦市以住宅开发为主投资速度已经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。

趋势判断随着国土资源日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规颁布，对于房地产市场情况变化趋势，可总结出以下几点城镇居民住房需求十分强劲。

当前城镇居民住房需求正在从满足生存需要向舒适型转变。

盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出第二位，居民有购房意向。

盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。

只要转变消费观念，改善住房条件愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全可以实现。

加快城镇化进程将创造新住房需求。

加快城镇化进程是建设全面小康社会重要措施。

根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城镇人口将从年万发展到万，新增城镇人口万。

这意味着每年将新增城镇人口万。

大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新住房需求。

产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。

住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。

年盘快城镇化进程将创造新住房需求。

加快城镇化进程是建设全面小康社会重要措施。

根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城镇人口将从年万发展到万，新增城镇人口万。

这意味着每年将新增城镇人口万。

大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新住房需求。

产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。

住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。

年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资比重，占比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展客观需要。

④启动汽车消费将促进住房消费。

截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长，成为金融机构新信贷增长点。

随着汽车走进老百姓家庭，人们居住观念发生了深刻变化，原有居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞优美现代居住空间，住房更新换代加快。

全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分点。

三区域市场分析双台子区处于盘锦市区东北地带，地价较中心地区低。

相应商业和其他配套环境基础般，该区房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。

另外布局比较分散，不具备规模化。

在以西湖花园为代表中高档楼盘面世后，周边小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在长江路两厢临街。

可以预计在未来两年内盘锦区商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争又沸点。

盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有零售商场面积约万平米，占零售商场总体量约现有专业市场面积平米，占现有专业市场总体量，在租在售零售专业市场面积万平米，占全市在租在售专业市场总体量。

四项目利弊分析优势区位优势项目位于盘锦市中心建设广场西侧，在有序旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。

项目定时期垄断性和地块特质稀缺性是销售率有利保障。

交通优势本项目具备良好区域交通条件，铁路，公路以及航空均十分便捷。

景观优势从空中鸟瞰本项目，高达绿地率和户外生态绿洲勃勃生机本项目沿袭了青少年科普乐园文化气质，使本项目保持着浓厚书香氛围，加之发展商创新理念和别具心裁建筑风格，使项目成为内外俱秀市区标志性建筑物，引领人们种新生活体验。

配套优势本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。

本项目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年生态植物园，儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱乐部，餐饮等功能，使本项目具备良好综合质素和竞争优势。

政策优势本项目经盘锦政府办公会议初步定位为本区重点项目已经开始申报市重点项目，并由区政府组织成立项目协调小组，协助相关手续办理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。

产品优势项目规划及建设规模在荷塘区属领先。

劣势保险公司和中国银行位于项目南北两端，造成定程度视觉障碍，有损项目整体形象。

机会本项目居住规模人口数约人，加上周边学校，汽车站流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。

本项目所在区域目前仅有量贩购物城，居民购物已不局限于此家，大多经常移步至其他区，本项目启动在吸引新星客户分流同时也将吸引其他区域居民前往本项目青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了个多元舞台，同时也给商家带来勃勃商机。

发展商别具匠心建筑风格，造就个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为体商住胜地，将大大吸引市民前来购物。

进入大背景下，随着城市化进程加速，盘锦区物流配送领袖地位将促进经济产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品味将得到极大提升。

周边楼盘开发成功带动了整个区域市场盘活，区域高尚人文居住板块正形成。

威胁周边出现其他新兴商品住宅以及机关单位配套住宅项目将以竞争者姿态出现，并分流部分潜在客户。

双台子区居住环境与超前市政规划对盘锦区地产开发分流影响。

目前盘锦区部分楼盘由于长时间知名度，会在项目住宅部分发售前期吸纳部分潜在客源。

由于紧靠项目，项目启动对本项目而言形成了直接威胁。

企业经营外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境等，处在不断变化经营环境中心内容是市场。

正确经营决策，抓住有利投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。

本项目存在威胁主要来自竞争对手。

第三章项目定位及销售预测项目定位项目市场定位定位地标盘锦区乃至全市特色商住项目定位二城市形象窗口盘锦商业形象典型代表目标市场定位目标区域由于本项目地用万，其他财务费用暂不考虑。

项目总成本费用上述项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为万元。

三项目损益项目利润总额销售收入项目总成本销售税金万元所得税额项目总利润万元税后利润为万万元四经济评价结论投资利润率投资利税率项目静态财务分析损益情况序号项目指标金额万元说明销售收入总成本总投资营销广告费万元财务费用税金及附加利润总额所得税额税后利润投资利润率投资利税率五敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化对利润总额收益率影响敏感性分析，具体分析情况见下表变化率净利润万元投资利润率基本方案投资总额销售价格计算结果表明，投资因素和销售价格对项目投资收益影响都很大。

因此应严格控制建设成本，把握销售价格，尽可能回场基础上，确定其预期售价，这在很大程度上依赖与目前盘锦市房地产市场供求关系和未来几年我国政治，经济，和人民生活水平稳定发展。

鉴于国家对宏观经济进步调控，控制经济过快过热增长，将在今后相当长段时间内左右市场变化。

售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平对在激烈时常竞争中能保持较好售价水平也至关重要发展商除应密切地注意市场，选择合适市场策略外，还应组织支高素质，高水平开发管理队伍，从设计，施工，营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目预期盈利目标，并取得良好社会效益与环境效益。

建筑工程中不可预见因素很多，工期，质量，成本，原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，是要加强施工管理，实行工程监理制二是推行竞投招标，工料包干等系