（BG）现代文化商业街及住宅项目投资立项实施方案（已批复）

据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房家庭占。

然而由于经济条件住房体制人口增长，以及老城区可利用开发土地有限等多方面因素制约，加之现有住房中还有不少危漏房亟待改造。

住房区小楼盘，新城区西区大楼盘基本建设发展趋势。

西区大规模楼盘，尤其是那些已创造出品牌效应优质楼盘吸引了众多买家，销售势头良好。

西区云锦苑和新世纪花园楼盘都十分重视环境建设。

景观绿化配套设施等均是开发商形成特色，吸引买家卖点。

本项目所在地附近，目前以住宅建设为主，基本生活配套设施尚不健全，因此，为本项目建设发展提供了有利市场空间。

本项目财务评价结果显示，项目具有可以接受盈利能力和债务清偿能力，但盈亏平衡点低，同时敏感性分析所显示临界点过低，说明本项目具定抵抗风险能力。

结论与建议由上述市场前景开发条件以及项目财务评价结果，我们就项目开发建设可行性得出如下结论性意见和相关建议项目所在地块及周边环境今年尚不具备建设基本条件，同时与本项目相关不确定因素过多，建议暂不急于建设，等待观望段时间，周边条件具备时再作实质性投资决策政府对周边土地出让权基本明确后。

等周边人口居住密度增大，服务性机构医院学校幼儿园公园建设时。

本地块及其周边地区目前是开发商们正在涉足区域，小范围竞争不算激烈，相信随着经七路南北两个大学分校落户，该地块会有定增值潜力。

同时，就地块本身而言，其位于中心，具不可比拟区位优势。

因此，如果公司打算在条件具备时开发，则提出如下建议寻找合作伙伴，共同分担分险。

将该项目作为个长线投资项目，分期分批地进行开发。

首期开发主要以聚集人气，开拓市场，树立品牌为主。

经济效益目标定位于保本微利。

控制成本，加强促销，缩短建设周期，尽快收回投资，把赢利期望放在以后各期。

将项目主要目标客户设定为当地和外来经商人群，及开发区高级白领和管理人员。

同时开拓兰州和宁夏地区市场。

将先进房地产界文化经营和生活方式引入本项目中，尽可能拉大与同区域竞争对手定位概念上差距。

强化高贵而典雅项目形象。

则概念选择应更重于休闲娱乐商业文化等主题。

本项目最大不足之处就是目前其周边自然环境较差，需要投入较多环境改造资金，这点对于个集商业文化休闲型开发来讲可以说是非常不利。

考虑到项目投资部分资金来源是预售房款，为防范分险，应加强营销工作，做好售房资金回收组织工作。

该项目符合国家和产业政策和发展方向，房屋销售价格偏低，预计工程完工后，西区人口数量会有明显增长，商品房销售价格高于现预测价格。

调整国家产业发展重点和这些企业现状看，原有工业未来很难有快速发展。

优势资源锐减现实迫使进行经济结构转型，而发展接续产业必将对经济带来新机遇。

省委十届二次全委会议决定，要在全省形成兰州天水酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，处于中心支点位置。

这为承接省会城市辐射，利用兰州各类要素市场，构建兰白核心经济区，以及利用资源和坚实物质技术基础，从整体上提升经济发展水平，奠定了扎实基础。

近两年来发展势头看好，基础建设步伐加快，招商引资初见成效，大开发大发展势头已经形成。

住宅和商铺市场分析住宅和商铺市场供给情况分析年以来，城市建设规模得到了前所未有发展，各类房屋建筑面积增加了万平方米，城镇住宅和商业铺面大幅度增长，住宅和商业铺面建设投资平均每年以速度增长。

人均居住面积年达到了平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改造，广大城镇居民居住条件和经营环境得到了明显改善。

据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房家庭占。

然而由于经济条件住房体制人口增长，以及老城区可利用开发土地有限等多方面因素制约，加之现有住房中还有不少危漏房亟待改造。

住房供需矛盾仍十分突出。

从市场调查资料可以看出，目前商品房在居民住宅中所占比例仍然很小，大部分为单位分配福利房和租用房，住宅消费潜力和市场善。

据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房家庭占。

然而由于经济条件住房体制人口增长，以及老城区可利用开发土地有限等多方面因素制约，加之现有住房中还有不少危漏房亟待改造。

住房供需矛盾仍十分突出。

从市场调查资料可以看出，目前商品房在居民住宅中所占比例仍然很小，大部分为单位分配福利房和租用房，住宅消费潜力和市场空间还很大。

根据年房屋普查资料显示，在现有经营商铺中，已被购买占。

随着住房分配货币化，消费信贷扩展和二三级市场有序落实。

商品房将成为居民主要房屋来源。

住宅和商铺市场需求情况分析自建国以来，城镇商品房累计投资亿元，建成住宅万平方米，商业营业用房万平方米。

在定程度上缓解了单位和个人用房困难。

从西区看西区规划总人口数约为万人，总户数万户左右，住宅建筑面积万平方米，本项目只占到之中，况且周围又有规模较大住宅小区，对商业发展是有利，将会给商铺销售带来定商机。

调查资料显示，有近居民都选择了在西区购买住房，而购买商铺人只占，并且只选择层商铺。

表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民首选。

同时也要看到，目前房地产开发再升温，而且将出现激烈竞争。

项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临宏观环境具有如下特点是目前省经济发展较为迅速地区之，经济综合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善国民经济发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业发展奠定了有力基础。

房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在局面。

西区住宅空置率达，商铺空置率达。

随着西区人口增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业发展和繁荣。

各楼盘均面临巨大价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘，环境和品牌优势明显楼盘会畅销无阻。

住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征西区化特征随着政治经济文化中心西迁，以及居民对居住环境质量要求日益提高，西区楼盘发展迅猛。

前几年是西区东部东部板块，近两年是西南西南板块和西北西北板块发展引人注目。

主体特征日益明显房地产市场细分日益深化，各类具有明显主题特征楼盘占据明显市场优势。

品牌因素日益走强历经余年房地产业，随着外地房地产开发企业进驻，带入了先进经营和管理理念，近两年已形成了些著名品牌。

如新世纪花园云锦苑等。

这些品牌在消费者心目中留下了深刻印象，成为他们在购买商品房时首选因素之。

大规模商品住宅和商铺主要分布在西区西北板块，纺织路以北，经五路以东线。

东南板块，纬二路与经七路线，多以层是商铺，二层以上是住宅分布。

项目所在地区域环境分析区域定义本项目位于西部经济开发区，经六路直接与兰白高速公路相连，这在距离和时间上把建成兰州后花园成为可能。

鉴于区域交通特点及已经逐步形成西区房地产开发板块，现对本区域内有关规划及房地产供应状况作分析如下。

现状与规划现状所研究区域已经成长为新中心商务区，新城市中轴线穿越其中，是省年批准设立首批省级开发区之，经过十多年逐步发展，已经形成高科技产业基地，工业园区自由贸易区建筑城文化教育城张家岭公园，市民广场旅游度假村等若干各具特色区块。

在西区经济开发区影响和带动下，毗邻西区建立了中科院高技术产业园省稀土高技术产业园等项目。

由于市政府统办楼落成和基础设施日趋完善，本区域目前已成为地产投资热点地区。

区域规划发展方向本项目分析区域可分属四个片区，即东南片区西南片区西北片区和东北片区。

前者属于城市政治文化区，风险。

项目财务风险由项目财务分析报告可以看出，本项目静态与动态盈利能力指标均超过了行业基本标准。

财务评价结果显示是可行，但仍然要看到这其中存在有较大风险。

从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，为减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

资金风险本项目总占地亩，首期亩开发总投资据初步测算约需万元，这不包括为取得后续土地地价款，因此对整个项目开发而言，其所需资金数额较大，按项目开发进度计划贷款计划和销售计划，本项目在开发期第二年上半年资金需要量将达到峰值，旦销售计划未能如期完成，项目将可能面临较为严重资金短缺售前景会令人满意。

项目实施对建设和改善经商购物环境和居民居住条件起到积极作用。

项目内部收益率，六年内上缴各类税金总计达万元。

具有良好社会效益和经济效益，项目选址适宜，从技术方面看项目可行。

附表见下页。

工业有相当基础工业体系。

全市总人口万人，位居全省第九位，城镇人口达到万人。

工业增加值占国内生产总值比重达到，近几年，经济社会发展取得了巨大成就，现代化建设事业取得了长足发展，社会生产力综合经济实力迈上了个新台阶。

截止年底，全市国民生产总值达到亿元，增长，全市固定资产投资亿元，增长，其中房地产开发投资亿元，比年增长。

社会消费品零售总额亿元，比年增长。

城乡居民收入稳定增长，人民生活水平不断提高，年城镇居民人均收入达到元。

比上年增加。

农民人均纯收入达到元，其中区达到元，增长。

城镇居民人均可支配收入元，比上年增加元，增长。

居民储蓄存款万元，位于全省第三位。

国内生产总值年增长，高于全国全省平均水平。

区于年整体实现了小康。

改革开放不断深入，招商引资取得突破性进展，对外开放迈出了新步伐。

年全市个体工商业户户，从业人数人，注册资金亿元，非公有制经济实现工业增加值亿元，占全部工业增加值。

项目基本情况项目概况历史背景地处黄土高原，位于黄河上游中部干旱地区，全区四周环山，境内丘陵起伏，沟壑纵横，形成个山间盆地，盆地地势较为平坦现辖靖远三县，平川两区，总面积万平方公里，其中区平方公里，平川区公里。

是省中部经济区重要组成部分，是国家重要原材料生产工业基地和能源基地，是座具有高原丘陵特色城市。

区是政府所在地，位于省会兰州市东北方向，西部距兰州市公里。

是远古文明发祥地之，是丝绸之路咽喉要道。

经过四十年发展，已经建设成为个以有色金属工业为主，化工煤炭建材纺织加工工业协调发展新型市。

随着国家建设重点西移，为了加快全省开放步伐，尽快缩小内地与沿海发展速度差距，省把列为省重点发展五个经济城市之。

是随着矿业和工业建设而兴起中心城市，是距离兰州最近最大城市。

经规划将建成国家重要有色金属工业基地，核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，省重要能源化工建材工业基地，以有色金属化工和农副产品加工为主环境调整国家产业发展重点和这些企业现状看，原有工业未来很难有快速发展。

优势资源锐减现实迫使进行经济结构转型，而发展接续产业必将对经济带来新机遇。

省委十届二次全委会议决定，要在全省形成兰州天水酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，处于中心支点位置。

这为承接省会城市辐射，利用兰州各类要素市场，构建兰白核心经济区，以及利用资源和坚实物质技术