现代景观园林项目投资立项实施方案

住宅面积平方米人均住房建筑面积平方米，同比增长，人均住宅使用面积平方米，比上年增加平方米户均住宅套数套，户均住宅建筑面积平方米住宅成套率达，住宅私有化率，比上年提高个百分点。

这些数据充分说明，随着人民生活水平提高，对人居住房要求越来越高，住房选择也越来越多样化。

见下表年与年相比供求变化表人均住宅面积平方米同比增长人均住宅使用面积平方米同比元项目投资社会效益评价社会效益影响社会效益评价有助于保证项目社会环境相互协调二社会效益评价有利于促进国家社会发展目标顺利实现三社会效益评价有利于减少项目投资短期行为和盲目投资四社会效益评价有利于资源合理利用和社会环境保护。

项目社会参与性目标群体参与性通过对于旁中海水岸馨都调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都明显偏高。

新迁进居民居住面积为平方米平方米居多。

新迁进居民对所居住小区总体感受良好，并未达到最佳居住要求，表明优质产品仍有广阔市场空间。

新迁进居民有更多购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力关注明显高于旧居民小区消费者，购房更趋理性化。

由此可以证明，地理位置不是影响购买行为重要因素，收入高品位高居民认为城市近郊区是理想居住区域。

而且越来越多消费者将房地产开发商知名度和信誉度作为购房选择要素。

受影响群体参与性净月开发区是政府实施城市长远发展规划热点区域，市场潜力巨大。

在未来几年中，净月开发区必然成为房地产热点地区。

随着周边棚户区改造等重点项目启动，越来越多长春市民会关注净月开发区房地产市场。

同时，别墅公寓住宅高层商业综合楼，这样综合商住体规划，在净月开发区必然会吸引各大商家投资者关注。

相信未来几年，长春欧亚集团，远方超市等长春市龙头商业集团必然会在净月区域寻找合适地段楼盘开展经营活动。

我们商业部分，可以面向在长春市场有定影响力长春本土企业，如欧亚集团等。

项目投资风险分析风险定义作用风险分类房地产投资风险涉及政策风险社会风险技术风险自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测规避主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险经营风险和财务风险等｡风险识别风险分析风险规避项目结论及项目市场前景项目结论通过上述计算分析得出如下结论即本项目可行。

在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守标准和数椐，以求得利润水平真实性。

在实际操作过程中，如采取科学和严谨态度，其建设成本，资金投入量仍有下降空间，从而获得更多效益。

另外从社会效益与环境效益方面讲，也是个很好投资项目。

本项目别墅部分市场前瞻别墅市场上真正阻力并非来自于对成本和风险担忧，而是来源于固有成见以及缺少前瞻性和创新精神。

在市场火爆情况下，开发商没有压力，也就不会考虑技术品质和产品升级换代，而且这些单项技术虽然都具有较好节能作用，但在未经过住宅整体模拟设计和配套使用情况下，住宅舒适度指标和整体节能效果很可能完全没有提高。

但是目前市场已发生了大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正卖点。

作为低密度别墅类高科技产品，今后别墅市场上将有更多高科技尝试，技术品质已越来越成为别墅产品真正卖点。

全套采用高科技系统不但可以提供数据化产品性能指标，关键是能较为方便地升级到下代产品。

系列政策都对别墅开发产生了限制以及影响。

促状况表房地产买卖成交量成交面积比上年升百分率成交金额比上年上升百分率套万平方米亿元长春市房地产发展前景预测长春市房地产市场供求未来发展预测年年供求统计表年，长春市城区居住人口万人，总户数万户，户平均人口人。

住宅面积平方米人均住房建筑面积平方米，同比增长，人均住宅使用面积平方米，比上年增加平方米户均住宅套数套，户均住宅建筑面积平方米住宅成套率达，住宅私有化率，比上年提高个百分点。

这些数据充分说明，随着人民生活水平提高，对人居住房要求越来越高，住房选择也越来越多样化。

见下表年与年相比供求变化表人均住宅面积平方米同比增长人均住宅使用面积平方米同比增长平方米住宅私有化率同比增长住宅成套率达户均住宅套数达套户均住宅建筑面积达平方米年供给与成交量统计表工薪阶层为住宅消费主力军，其购房多为次置业，与此相对应是，长春市累计可售商品房万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

在累计可售商品住宅中，平方米以下中小户型占总量平方米中型占总量而平方米以上大户型占总量。

见下表年与年相比供给与成交量变化表名称可销售面积同比增长住宅万平方米其他万平方米合计万平方米房地产市场供需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占，高层占，别墅占比例见下图，低层和高层在购房者地心目中仍占据很大位置，高层电梯公寓由于销售价格公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着定差距。

低层和多层高层别墅市场供需结构统计图成交住宅中，价位在元平方米占总成交量，超过元将近，元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。

高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。

长春市房地产市需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占，高层占，别墅占比例见下图，低层和高层在购房者地心目中仍占据很大位置，高层电梯公寓由于销售价格公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着定差距。

低层和多层高层别墅市场供需结构统计图成交住宅中，价位在元平方米占总成交量，超过元将近，元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。

高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。

长春市房地产市场未来价格走势从长春市房价涨幅情况看，尽管是路走高，但与全国略有不同，早在年全国房价暴涨时，长春房价直处于平稳阶段，直到年底和年，才出现补涨情况，去年房价上涨近。

但绝不是飞涨。

客观地讲，前几年长春市房价低迷并不是市场真正反映，其中原因很多，是政策性因素，主要表现在土地价格不高二是市场性因素，主要原因是些单位集资建房使全市房价整体拉低。

经过调整土地政策，进步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价真实面目逐步展露出来了。

所以现在房价是真实。

年，长春市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速健康有序发展态势。

全年共完成房地产开发投资亿元，同比增长房地产市场交易量交易额双双突破历史新高。

年，房屋成交套，成交面积万平方米，同比增长，成交金额为亿元，同比增长，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长商品房价格指数小幅攀升，长春市未来房地产市场走向将会逐步走向个理性健康状况。

通过对上述房地产市场现状量化分析，可以预测长春市房价，不会有暴涨暴跌可能，今后个时期长春市房价走势将是稳中有升，小幅度增涨。

这种涨幅是在合理区间之内，属于市场需求和品质提高共同作用结果。

项目区域市场分析项目所在区域规划功能定位分析目前长春市政府南迁，直接影响到长春楼盘走向，致使长春楼市转向南部地区发展。

临河街处于南部关键地段，并且交通便利，和城市中心联系紧密。

纵观周边楼盘和周围环境，此地段必将吸引个大房产商眼球。

项目周边几个楼盘价格功能定位均面向长春中高收入人群。

因此，中高档住房必将成为主流。

城市中注重高品质生活客户，将成为我们主要客户群体。

项目相关因素和条件分析项目周边分布有中小学，银行，超市，医院，健身会馆等各种城市配套设施。

项目地毗邻长春职业技术学院在高专院校周边，人文环境佳。

项目地位于长春市临河街东侧，与伊通河遥遥相望，所谓近水者智，必定吸引大部分消费者青睐。

长春人消费流向，以购房旅游文化教育以及餐饮等方面为主。

再从周边几家楼盘销售情况和周围餐饮娱乐设施情况来看，轻轨可直达春城旅游胜地长影世纪城净月潭长春国家森林公园及净月滑雪场等。

因此可确定，临河街地段必然成为未来几年长春市房地产黄金地段。

区域内供求分析年长春市全年居民消费价格总水平上涨。

般预算全口径财政收入完成亿元，增长地方级财政收入完成亿元，增长。

规模以上工业企业实现利润亿元，增长。

社会消费品零售总额亿元，增长。

这些即可证明长春市市民有定房产消费能力。

从该项目附近几个楼盘，中海水岸馨都，富奥花园，中海水岸春城等销售情况来看，均受到广大长春市民欢迎，所以只要保证较高性价比，必然能让长春房产消费者接受我们楼盘。

周边竞争性楼盘分析周边竞争性楼盘简介周边竞争性楼盘简介表案名地理位置规模万建筑形态规划户型销售价格元备注富奥花园期临河街与卫星路交汇处北美风格多层，高层，越层高中低档各种户型齐全中海水岸馨都临河街与南环路交汇处英伦风情多层，高层，越层户型多为两室厅两卫及三室两厅等大户型园丁花园临河街与卫星路交汇处现代风格中小户型经济适用房中海水岸春城临河街与卫星路交汇处西班牙风情多层住宅户型多为两室厅三室厅等中等户型周边竞争性楼盘年销售情况周边竞争性楼盘年销售分析表项目名称总套数剩余套数总销售率对外报价月销售套数月销售套数环比月成交均价月成交均价环比富奥花园期中海水岸馨都园丁花园中海水岸春城周边竞争性楼盘特征分析周边四个项目唯有中海水岸馨都正在建设销售中，其余楼盘销售都进入尾期，因此就中海水岸馨都项目做出相关分析比较。

产品分析中海水岸馨都以英伦风情作为建筑风骨，力求营造出自然淳朴和谐生活方式，既能享受优雅生活又不失都市气息，而且品牌优势强大。

户型多为两室厅两卫，三室两厅等大户型。

价格多在元左右，在长春市场属于高档住宅。

客户群体分析中海水岸馨都主要面向中高端人群，小区可容纳户，同时配有个停车位，表明小区内住户有私家车，从此即可证明中海水岸馨都主要面向中高端人群。

价格分析中海水岸馨都主要销售价格在元，其中多数户型价位在元以上下。

部分大户型及越层售价可达到元，此价格在长春市场属于中高等价位。

从中海地产措及使用详见表项目资金筹措及运用表表单位万元序号名称金额第年第年度第二年度第三年度项目总投资不包含经营税费总成本资金筹措资本金借贷资金销售收入补充项目经济评价项目盈利能力评价项目损益表项目投资利润率投资利税率项目资本金利润率项目各类静态指标详见下表损益表表单位万元序号项目合计第年度第二年度第三年度经营收入销售收入总成本经营税费利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率资本金利润率项目全部投资净现值内部收益率项目全部投资按折现率测算，得出累计净现值税前税后财务净限值财务内部收益率等财务数据。

详见下表财务现金流量表全部投资表单位万元序号项目名称合计起始第年第年第年现金流入商业银行贷款销售收入资本金现金流出总成本除财很多开发商在市场调研产品定位建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，双拼联排等类别墅产品。

别墅产品多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会起