现代服务业集聚区铜陵新站物流园项目投资立项实施方案

而在安徽省版图上看，铜陵处在芜湖宣城黄山池州安庆巢湖中心，是最有可能扮演皖南商贸物流中心角色城市。

在不到十年之间，铜陵市已由年亿元上升到年亿元，足足增长了，经济发展在近几年实现了飞速发展。

未来，铜陵将借助交通枢纽建设，产业转移和资源城市转型机遇，加快实现经济结构调整，除传统工业物流需求将稳定持续增长外，商贸流通业和农业物流需求将获得更大增长空间。

项目影响因素园区周边交通条中，税收优惠政策和用地优惠政策是园区建设过程中所涉及主要内容，而且各地区做法不尽相同。

随着时间变化，各地政策也会有相应调整。

我们在综合考虑各地政策基础上，建议政府可以采取以下几个方面政策扶持新站物流园区以推动其发展。

用地政策在用地政策方面，除了国家相关部委发布政策文件如国务院关于促进流通业发展若干意见年月实施等涉及用地优惠政策外，地方政府还可按照铜陵市现代物流发展规划要求，围绕推动物流园区物流中心物流服务站建设，制定财税土地融资通关行政管理等方面激励性政策。

另外，政府也可根据本地实际情况在政策范围内制定其它多种多样优惠政策。

同时，考虑到新站物流园区内物流设施建设需要投入较大资金，其风险大，回收期长，建议按照工业用地执行标准，对其审定后可延期支付或分期交纳。

同时提前搞好物流企业发展用地统计调查，在具体执行时应该严密制定物流建设项目土地平衡计划，坚持节约和集约物流用地原则确保物流项目用地需求。

税收政策在税收方面，除了国家提出相关优惠政策外，为了加快中部物流大型购物中心开发建设步伐，政府也可制定符合当地特色相关优惠政策，如大力减轻现代物流企业收费负担，严禁向商贸物流企业乱检查乱收费乱摊派，依法取消不符合国家相关规定各种收费项目对物流企业发展先进信息系统进口信息设施设备，按高新技术产品进口规定减免相关关税对不同入驻企业，其经营伴随仓储运输等活动，按照物流收入集中纳税，实行统征税，避免重复纳税，减轻物流企业负担。

总之，尽量活用税费相关优惠政策，加强新站物流园区财力，促进商贸物流产业发展。

市场培育政策加强公路运输企业空运企业收费与物流经营企业之间协调鼓励大型商贸物流企业入驻新站物流园区适时设立现代物流发展专项资金，有针对性扶持园区内现代商贸物流企业发展，吸引企业入驻，壮大企业规模。

控制铜陵市内新入住企业特别是商贸流通企业自身物流用地仓储等用地规模，促使企业物流功能外移向物流园区，培育物流市场，促进园区和第三方物流企业快速发展。

同时，在城市市区内市场外迁规划和实施中，优先考虑新站物流园区，促进产业集聚。

其它相关政策融资和信贷优惠政策。

融资扶持政策可组织金融企业对园区内重点物流项目物流企业给予贷款扶持。

用电用水政策。

在用电用水方面，可以给予园区物流企业用电统按工业用电收费，以降低企业成本。

行业准入行政监管等政策。

在行业准入行政监管等方面，应首先放宽行业准入简化行政监管和审批手续，营造物流园区便捷快速政策环境。

二新站物流园区建设保障体系除了积极贯彻国家对物流园区支持政策积极帮助物流园区争取国家支持以外，在地方政府所有管理权限地方资金方面也可制定些优惠措施。

主要在以下方面加强政府与园区建设单位协调狮子山区政府可借鉴外地发展物流园区成功经验，由相关职能部门牵头，提供站式服务，负责协调解决新站物流园区发展中问题，促进新站物流园区发展。

为新站物流园区审批提供高效优质服务，对于在园区新办现代物流企业，工商管理部门视其为新兴产业提供方便，在对其办理注册时，除国家法律和行政法规规起中发挥更大作用。

而在安徽省版图上看，铜陵处在芜湖宣城黄山池州安庆巢湖中心，是最有可能扮演皖南商贸物流中心角色城市。

在不到十年之间，铜陵市已由年亿元上升到年亿元，足足增长了，经济发展在近几年实现了飞速发展。

未来，铜陵将借助交通枢纽建设，产业转移和资源城市转型机遇，加快实现经济结构调整，除传统工业物流需求将稳定持续增长外，商贸流通业和农业物流需求将获得更大增长空间。

项目影响因素园区周边交通条件特殊，不适合发展大进大出类工业物流园区向东可通过学士路或沿沿新路南北上铜芜路和北京东路进入主城区，向东可沿铜芜路上高速，往上海方向。

但由于靠近新客站和商贸集聚区，将形成巨大人流量，若大量大型货运车辆进出园区，必将造成较大交通压力另外，根据新站物流园周边交通情况分析，由于园区周边有铁路线，车辆要进出园区都需要通过下穿道路，因此大量大型货运车辆进出容易造成交通堵塞，这也意味着项目地块不适合开展大进大出物流服务。

远离港口和工业集中区，发展工业物流市场受限铜陵大部分工业制造业都是原材料采购和产成品市场两头在外，并且以上都是采用船运。

若这类企业将仓储中心设立在物流园区，将形成从工厂园区港口三角形走势，会增加装卸和运输成本。

所以这类企业不适合作为园区服务对象。

而以铜材深加工装备制造冶金化工电子基础材料及纺织服装为主铜陵几大产业，但大部分集中于铜陵经济技术开发区及周边，主要采用公路运输。

且其中大型制造企业区域内基本都是自建厂房和仓库，仓库面积充足，对仓储需求非常弱，只有运输需求超大型企业甚至有自己物流公司，运输需求也难以向外部释放部分规模较小企业特别是出租厂房企业，目前没有自己仓库，对仓储和运输都有定需求，但这部分需求比例较小。

同时这些企业距离新站物流园较远，在各铜材深加工装备制造冶金化工电子基础材料及纺织服装为主铜陵几大产业，但大部分集中于铜陵经济技术开发区及周边，主要采用公路运输。

且其中大型制造企业区域内基本都是自建厂房和仓库，仓库面积充足，对仓储需求非常弱，只有运输需求超大型企业甚至有自己物流公司，运输需求也难以向外部释放部分规模较小企业特别是出租厂房企业，目前没有自己仓库，对仓储和运输都有定需求，但这部分需求比例较小。

同时这些企业距离新站物流园较远，在各开发区及周边都有仓储设施情况下，吸引其仓储设施进入新站物流园区也存在定阻碍。

城市发展和新区建成将形成商贸聚集随着双百远景规划逐步实施，未来铜陵将发展成为百万人口百万平方公里现代化城市，按人口增长计算，其消费量还将在现有增长趋势基础上获得至少以上额外增长空间，潜力巨大。

同时，项目所在铜陵市车站新区主要功能定位为交通枢纽商贸金融仓储物流居住休闲旅游，未来将有万人口规模。

这座新城建设必将使该区成为客流物流信息流资金流重要集散地。

同时，铜陵市日益完善立体交通网络将对城市城际配送提供基础硬件设施，都将极大促进商贸流通业发展，更重要是，随着新火车站建成，项目区域将聚集大量流动人口，从而具有不可比拟优势及潜力使之发展成为铜陵市重要商贸物流区。

尤其是对日用品建材机电服装家具汽车零配件等需求增长空间巨大。

项目潜在市场通过前文对皖中南区域及铜陵市经济情况项目所在区域所受外在影响因素初步分析，我们认为铜陵新站物流园不适合主要服务于大进大出生产制造业，而服务于商贸流通业则有巨大发展空间。

故现将新站物流园区所服务业态范围主要锁定在商贸流通业。

二铜陵城市商贸流通业物流需求分析铜陵城市商贸流通业概况近年来，铜陵市商贸流通业规模不断扩大，经营主体多元发展，对提高全市综合经济实力和社会繁荣稳定做出了定贡献，也为承接产业转移实施东向发展战略创造了定市场条件。

统计显示，年铜陵市全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长其中，在限额以上批发零售业零售额中，食品饮料烟酒类增长，化妆品类增长，体育娱乐用品类增长，金银珠宝类增长，日用品类增长，电子出版物及音像制品类增长，服装鞋帽针纺织品类增长，石油及制品类增长，汽车类增长。

虽然铜陵由于人口只有万，整体消费规模较小，只是全省第位，皖中南大城市第位，处中下水平，但人均消费强劲。

铜陵市城镇居民可支配收入居皖中南地区首位，超过芜湖，其中城镇居民人均消费性支出元，增长，占可支配收入，并以食品类消费最高。

年铜陵城镇居民恩格尔系数为，比上年增长个百分点。

另外，年，铜陵全市在岗职工年平均工资元，增长。

城乡居民人均人民币储蓄存款余额元，比上年末增加元。

消费潜力还有望进步提升。

由此我们可以得出结论铜陵市社会消费总额较低，但居民消费水平很高，消费重点当前以食品日用品消费品为主。

而通过对铜陵消费市场调研分析，铜陵市消费者消费习惯呈现出以下特点购买力强，以消费中高档品牌为主乐意到能提供站式购物商场或大型购物中心购物寻求享受，看重品牌价值，很多人愿意驾车到高档购物中心去买乐意到服务好地方去买喜欢好购物环境希望买到物超所值商品农村消费向城市集中这说明铜陵市进入了个全新快速发展阶段，人们生活方式将由生活型逐渐向享受型转变注重品质购物环境和服务，将直接推动城市形态由低级向高级转变，现代服务业将处于发展黄金期。

未来，食品衣着类家庭设备及服务类支出将成为常态，而交通通讯文化娱乐教育居住和其他享受型消费品等其他消费比重将迅速上升。

这现象，也和世界经济发达国家人均各阶段发展经验相吻合。

铜陵商业业态分析百货商场过于集中，大多处于转型期百货商场经营档次多元化主题商场较少从铜陵现有超市多分布于居民和商业区内，超市向东南方扩张趋势明显超市运营状况参差不齐对现代化仓储配送需求大铜陵城市商贸流通业发展趋势及物流需求根据铜陵市城市商业网点规划，铜陵市将加快资源型城市经济转型，实现在皖江城市带中率先崛起，把铜陵市建设成为皖中南区域性商贸中心城市。

规划将实现全市商业中心金字塔形结构，商业零售网点布局到年规划布臵大型零售网点个，城区平均每万人拥有个大型零售网点。

规划到年铜陵市拥有条商业街，构筑东郊商贸园市场群包括农产品批发市场座和农贸市场座生产资料市场座消费品专业市场座汽车交易市场座旧货市场座。

从铜陵市城市商业网点规划来看，铜陵市商贸流通业将成为城市经济新增长点，成为提高三产比重重要途径，成为吸纳社会劳动力就业重要渠道和地方财政收入重要税源。

以上述规划为基础，结合铜陵市商贸业发展现状和趋势消费方式转型，消费者消费习惯及分析，我们得出第，集购物餐饮休闲娱乐旅游为体，以综合性经营模式与完美环境配套设施为特点大型购物中心将可能在铜陵掀起商业经营方式新浪潮第二，连锁超市将获得进步迅速发展，未来将建立遍及城乡销售第三方物流企业通过规模化体化运作降低物流成本，提高对顾客服务水平，从而增强企业竞争力，进而提高区域经济效率和水平。

六风险识别与风险防范园区管理者采取各种措施和方法，防止消灭或减少风险事件发生各种可能性，或者减少风险事件发生时造成损失。

项目组建议采取以下措施，并在日后经营中寻找方法和措施，尽可能防控风险。

预防建议如下企业资金回收风险很大程度上取决于企业决策和管理水平高低。

而这种风险，是