（BG）玻璃厂项目投资立项实施方案（已批复）

但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目，取得营业税及所得税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到成本中大小市政配套费人防等政策性收费均按政府规定标准估算，操作中尚存在定减免可能地块中有平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本，但仅考虑平米非营业性公建，操作中，存在调整规划改建成住宅可能若学校改建住宅，增加住宅净用地约平米，按容积率计算，可增加住宅万平米，增加净利润万元。

总体上来看该项目收益水平相当理想。

四项目资金预测资金流量及有关指标年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元销售额回款额，小计，现金流入现值，二现金流出付地价款付工程款开发间接费，期间费用税金小计现金流出现值，三净现金流量四累计净流量五平均资金占用，六资金成本七内部收益率八获利指数九资金峰值比例十地价支付贴现比十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为年季度缺口万元季度缺口万元年季度约万元，公司现有项目不能提供资金支持，希望总部结算中心支持。

第八章可行性结论项目优势政府对梅江宣传导向，以及梅江项目自身炒做，提升了河西区黑牛城道外侧地位，吸引了有效消费群体关注。

宗地临近梅江区位，将有助于今后本案营销推广。

万科品牌已经深得消费者认同，但由于万科在西南部市场直未有开发项目，故造成了定追随万科品牌潜在客群存在，宗地开发，将极充分调动这部分潜在人群。

万科品牌及开发手法在处于流水平，在竞争中处于有利位置。

本案所在区域购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在万元以上产品占本区需求量，占全市该档次产品成交，占全市该档次产品成交之首。

宗地内原厂区植被极其丰富，且种植相对规整，同时在项目周边有大量绿地和水面，在项目规划中便于利用。

二项目劣势但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋绿化均较破旧，同友谊路沿线比较，差别较大，地理位置不占据绝对优势。

项目位于解放南路沿线末端，距离外环线仅公里，位置相对偏远，项目周边临近配套交通都不很完善和便利。

三结论及建议该项目在城市西南部树立了个具有知名华大酒店四星水晶宫饭店四星钢管宾馆二星长青温泉宾馆大型商住楼钢管大厦万顺大厦澳东大厦科技大厦新安大厦深圳发展银行大厦环渤海中心大厦日报大厦综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中心，二是规划友谊路市级行政中心，这些中心设施能辐射为该项目服务。

四项目周边环境现状项目所在区域环境由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城市房地产发展，原来部分工厂企业，由于工业结构调整原因，大多已搬迁改造，象市构件厂等企业建成了如今顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域住宅市场市级迎宾线友谊南路建成通车和梅江居住区开发建设，拆迁了原来许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为市区上佳居住区位。

但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设发展很快得到解决。

项目宗地周边情况该项目宗地南侧为津洋置业公司养殖场，有大量水南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地面，拟规划为保留水域，对该项目环境有定积极油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设发展很快得到解决。

项目宗地周边情况该项目宗地南侧为津洋置业公司养殖场，有大量水南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地面，拟规划为保留水域，对该项目环境有定积极影响。

项目宗地北面现状为津洋置业公司养殖场，规划为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。

项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和津洋置业公司养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于梅江南居住区部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个大居住片区。

卫津河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道，使得该项目周边环境有了根本性改善。

项目宗地东面现状为片空地，原为玻璃厂用地，后被附近村民占用，现以被玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。

西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境主要影响该项目距离规划东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环修建对该项目出行将会带来很大方便，东南半环是市中心市区规划路网中两个半环之，是市规划路网骨架中快速交通体系重要组成部分，其功能是完善市东南半部路网，联系海河东西两岸交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流作用，东南半环建设已列入十五规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划年开始修建，年年底通车。

解放南路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米，并保留现状水面，在项目周边有大量绿地和水面，形成道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来好处可谓多多。

本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目定位和提升档次会有非常积极意义。

目前项目门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站，项目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。

五市政配套道路情况现状情况目前本项目周边现状市政道路只有条解放南路，为市区条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。

项目南侧米宽浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路线。

规划情况解放南路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米。

项目用地北侧谭江道为规划米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在起。

市政管线配套情况总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本市政配套条件，具体分析如下给水在解放南路有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区内现有入珠江道干管，远期在项目用地南侧规划有污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。

电力按照规划，该控规单元电力由区外变电站解决，原玻璃厂两路千伏电力就分别由黑牛城道千伏和小海地千伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需要，还需通过上述电站提供增容。

通讯该项目为梅江电话局服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。

燃气气源为天然气，在解放南路有中压天然气管道，为项目气源源头。

供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。

六土地价格补偿费用与土地方补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。

可建设用地中，住宅用地与配套公建用地补偿价格相同，即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补图等，新城此项造价约为元平方米六公建配套费，幼儿园按平米考虑，每平米土建元，配置费元平米游泳池网球场建造成本及配套物品购置，个标准尺寸网球场为万儿童游乐设施土建设备各项设施，非营业性公建会所居委会等平米，土建元平米，设备及装修元平米七直接费合计八不可预见费直接成本九开发间接费，监理费万元平行政管理费万万每月利息万十开发成本十营销费用，销售收入十二总投资二税务分析地区通过公司争取，般可从政府取得灵活优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税营业税区外项目均为优惠住宅发展公司享受营业税及所得税优惠，目前初步计划以住宅发展公司名义开发该项目，但能否实现税收优惠尚有定不确定性，保守测算，按国家法定税率考虑营业税及附加销售收入所得税税前利品牌高品质高档大型规模社区，为万科在又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。

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线，可根据规划要求拆除。

项目用地西侧有个平方米人防设施，处于规划卫津河绿化带内，对项目建设无影响。

项目用地内有玻璃厂自己打口热水井在地热办有登记，出水温度左右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。

地质情况场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件。

厂内植被玻璃厂正门厂区正门厂区植被厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片三项目周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城汽配城交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站文化设施无体育设施无总来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施。

宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下第章项目决策背景内部因素万科公司项目布局万科自年进入市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部北辰区，面积约万平方米。

世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，万科主要项目集中在城市北部。

反观总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市行政中心南迁和友谊路沿线开发便可看出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在起。

由此看出，万科物业分布与总体规划和城市发展方向不尽相符。

万科自年进入市场以