珉华银瀑湾项目投资立项实施方案

对银瀑湾项目各类建筑性质与功能内容与规模标准与档次位置与高度体量与体形色彩与风格等均应符合百花岭风景名胜区规划。

环境设计理念总体环境规划在强调整体性和协调性基础上，体现相对均好性，追求自然高雅风格。

把环境设计与建筑单体设计有机结合起来，互相影响互相渗透。

景观规划兼顾平面和竖向变化，丰富空间层次，体系彼此内在联系。

产品设计理念产品设计以提高产品性能价格比为原则，从室内外空间环境营造关键建材等各方面综合考虑，标准明显高于琼中现有酒店标准。

度假居住功能区规划度假居住功能区主要规划是针对旅游度假型房地产项目而言，目是为了接待旅游度假者居住。

度假居住功能区规划项目类型有别墅区酒店区公寓区及其他形式房地产物业区。

前期相关手续办理按相关工作流程，适时逐步办理，具体方案省略。

第七部分起步区经济分析单方成本估算单方成本是指依据珉华银瀑湾项目建设配置说明内容进行单方估算成本，包含单方土地成本核算工程建设总成本核算等。

起步区实际投资估算分析即根据单方成本估算进行逐向分解，具体详见可行性研究报告。

销售价格分析通过前期对海南市场乃至全国整体市场调查与研究，周密项目素质分析，我们有理由得出结论以前面所论述项目定位规划环境设计思路高品质生活配套设施，并辅以高效市场推广策略，起步区产权式酒店平均销价水平完全可以达到元平方米。

起步区成本收益分析起步区总成本土地费用土建工程费用安装工程费用其他费用。

销售收益要注重敏感性分析，本节成本收益分析详见可行性研究报告。

资金预测详见资金流量表详细作好启动资金资金回款计划安排，充分考虑资金需求预测及融资途径，具体详见可行性研究报告。

第八部分起步区安全感要求，使人们在其中自然舒适生活与活动。

对银瀑湾项目各类建筑性质与功能内容与规模标准与档次位置与高度体量与体形色寻求突破，配套环节适度超前，强调高雅与美感，避开价格竞争。

大规模项目操作周期长，规划调整应注意前瞻性。

掌握以我为主开发节奏，从资金量供应量开发间隔创造市场热点等多个角度研究问题。

对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度转化。

在产品开发基础上，注意对项目休闲旅游居住理念提升，要对消费者在生活方式生活理念上有个全心引导。

第五部分总体发展构想项目定位项目基本描述以先进休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主题园林环境高端服务配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜明五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。

客户群定位针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目客户群定位必然是上层次。

总体上看，应明确以高等收入阶层为主流消费群体客户端服务配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜明五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。

客户群定位针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目客户群定位必然是上层次。

总体上看，应明确以高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

高等收入阶层应该是有定经济基础，家庭月收入在元以上，具有较高文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望人群。

市场定位依据项目素质与市场竞争状况，定位于高档市场，产品价格区间为元。

产品定位依托国际养生休闲度假品牌优势，以高等收入阶层为主流消费群体，注重产品高端特性。

形象定位作为高端休闲度假别墅群，珉华银瀑湾项目形象塑造应体现出其应有高雅养生活力，树立珉华银瀑湾在琼中旅游房地产界强势地位，并通过珉华银瀑湾项目进步提升品牌知名度与美誉度，努力打造成琼中不可多得地标建筑。

整体形象包装应以休闲清新自然浪漫为主调，强调珉华银瀑湾品牌幸和力。

发展思路规划生活配套设施环境建筑倡导新休闲理念，在理念指导下，进行规划建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念最有力支撑。

完善社区生活配套服务功能，强化休闲度假及娱乐为体配套设施，充分发挥大规模项目竞争优势。

以产品品质为主导，以舒适性休闲性养生性适度超前为指导原则产品设计思路。

精心打造主题环境，使园林环境成为珉华银瀑湾主要竞争优势之。

总体规划理念通过对百花玲综合服务中心配套设施合理配置，创造新型旅游房产发展模式，体现旅游概念。

通过整和规划设计手法，充分考虑消费者各种需求，强调中心生活服务设施室外公共空间区域节点合理设置，形成有机统城市功能系统。

结合开发节奏逐步完成中心功能发展与延续，实现中心可持续性发展。

综合考虑中心规划结构整体性系统性规律性和可持续性，最终形成集养生休闲度假娱乐购物等各项高尚品质功能于体社区中心系统。

开发计划珉华银瀑湾项目规划产权式酒电面积为平方米，计划年时间全部开发完毕。

第六部分起步区实施计划开发思路及实施计划明确规划总用地红线内占地容积率建筑密度绿化率等规划经济指标。

以上指标均必须严格满足县总体规划及相关规定。

具体实施计划详见可行性研究报告。

目标客户群分析针对项目高等收入阶层客户群定位，主要从以下几个方面对起步区目标客户群进行分析从地域上划分东北广东珠三角港澳台等投资群体。

对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用酒店式公寓及较完善配套服务，对他们来说有极大吸引力。

多数认可琼中地理位置，需要进行二次甚至多次置业富人阶层。

从年龄上划分从权威部门发布信息来看，主要集中在岁之间年龄段，年龄层次比较广泛。

但从发展角度看，年轻人充满活力，消费观念先进，代表了社会发展主流，所以项目主力客户群应定位于岁这年龄段，我们正进行环境设计外檐风格选择形象宣传等方面要注意迎合这年龄段人群特点。

从收入上划分主力客户群应是拥有稳定未来收入职业经理层和百领阶层，这部分人群事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，社区文化与自身品位相符项目。

置业用途改善型购房为主，并有相当部分为二次置业甚至多次置业，在满足居住需要同时兼顾房产投资目。

购买特征具有适度超前消费观念，追求生活品位及售策略及实施方案销售目标珉华银瀑湾项目将作为琼中县届时第产权式酒店，销售目标就是通过全新开发理念优秀管理团队创新营销手段，冲击相对落后琼中楼市，形成万众期盼翘首以待热销场面，创造开盘即封盘楼市奇迹，创造琼中楼市第品牌。

目标分析以我们对市场认识和经验来判断，此目标近乎神话，要实现上述目标就必须仔细分析研究，以便采取措施完成。

在仔细研究销售指标基础上，我们认为珉华银瀑湾项目在规模上回款压力上完全不同于集团以往开发任何项目，必须在销售模式上打破固有定式，进行大胆创新。

营销思路指导思想强化产品综合性价比产品性价比是决定客户购房关键因素。

由于珉华银瀑湾项目地价等客观因素，造成成本较高。

对此，我们采取同意酒店式精装修成品房合理制定价格体系加大环境景观投入优化产品配套完善生活配套等方法，从不同角度提高房屋品质。

主题推广在项目推广上，将依托优越区域位置宜人气候条件良好环境景观丰富资源种类独特民族文化等元素作为主题进行推广。

具体问题实施方案本节省略，详见相关策划方案第九部分起步区推广策划方案推广策划思路展示价值度就是充分提升和展示项目土地价值以及珉华银瀑湾所带来高附加值，如度假理念生活方式。

创造知名度用创新营销手段，冲击相对落后琼中楼市，形成万众期盼翘首以待热销场面，创造开盘即封盘楼市奇迹，创造琼中楼市第品牌。

形成美誉度让珉华银瀑湾成为业界同行踩盘首选，学习样板，成为琼中县大盘开发行业标准。

培育忠诚度让新老客户形成对珉华品牌消费忠诚。

对珉华老客户进行充分挖掘，对珉华银瀑湾目标客户进行深刻分析。

推广要点本节省略，详见相关策划方案推广方案本节省略，详见相关策安全感要求，使人们在其中自然舒适生活与活动。

对银瀑湾项目各类建筑性质与功能内容与规模标准与档次位置与高度体量与体形色寻求突破，配套环节适度超前，强调高雅与美感，避开价格竞争。

大规模项目操作周期长，规划调整应注意前瞻性。

掌握以我为主开发节奏，从资金量供应量开发间隔创造市场热点等多个角度研究问题。

对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度转化。

在产品开发基础上，注意对项目休闲旅游居住理念提升，要对消费者在生活方式生活理念上有个全心引导。

第五部分总体发展构想项目定位项目基本描述以先进休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主题园林环境高端服务配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜明五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。

客户群定位针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目客户群定位必然是上层次。

总体上看，应明确以高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

高等收入阶层应该是有定经济基础，家庭月收入在元以上，具有较高文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望人群。

市场定位依据项目素质与市场竞争状况，定位于高档市场，产品价格区间为元。

产品定位依托国际养生休闲度假品牌优势，以高等收入阶层为主流消费群体，注重产品高端特性。

形象定位作为高端休闲度假别墅群，珉华银瀑湾项目形象塑造应体现出其应有高雅养生活力，树立珉华银瀑湾在琼中旅游房地产界强势地位，并通过珉华银瀑湾项目进步提升品牌知名度与美誉度，努力打造成琼中不可多得地标建筑。

整体形象包装应以休闲清新自然浪漫为主调，强调珉华银瀑湾品牌幸和力。

发展思路规老客户进行充分挖掘，对珉华银瀑湾目标客户进行深刻分析。

推广要点本节省略，详见相关策划方案推广方案本节省略，详见相关策划生活配套设施环境建筑倡导新休闲理念，在理念指导下，进行规划建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念最有力支撑。

完善社区生活配套服务功能，强化休闲度假及娱乐为体配套设施，充分发挥大规模项目竞争优势。

以产品品质为主导，以舒适性休闲性养生性适度超前为指导原则产品设计思路。

精心打造主题环境，使园林环境成为珉华银瀑湾主要竞争优势之。

总体规划理念通过对百花玲综合服务中心配套设施合理配置，创造新型旅游房产发展模式，体现旅游概念。

通过整和规划设计手法，充分考虑消费者各种需求，强调中心生活服务设施室外公共空间区域节点合理设置，形成有机统城市功能系统。

结合开发节奏逐步完成中心功能发展与延续，实现中心可持续性发展。

综合考虑中心规划结构整体性系统性规律性和可持续性，最终形成集养生休闲度假娱乐购物等各项高尚品质功能于体社区中心系统。

开发计划珉华银瀑湾项目规划产权式酒电面积为平方米，计划年时间全部开发完毕。

第六部分起步区实施计划开发思路及实施计划明确规划总用地红线内占地容积率建筑密度绿化率等规划经济指标。

以上指标均必须严格满足县总体规划及相关规定。

具体实施计划详见可行