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奥林匹克花园推出低密度低容积率花园洋房，开盘短短时间，期多套被抢购天湖美镇期开盘销售个多亿。
本项目产品形态定位和价格定位均符合市场对需求，项目期工程和二期工程销售成功即是符合市场需求表现。
项目三期工程继续坚持了低总价低密度低容积率产品和价格定位策略。
二区域房地产市场分析区域概况与区域规划前景江北区江北区概况江北区位于长江嘉陵江北岸，是重庆直辖市主城区之，拥有平方公里土地，万人口，是重庆市规划衡点小于财务内部收益率大于基准收益率财务净现值万元大于基准收益率预期收益率投资回收期年小于项目寿命期贷款偿还期年小于寿命期小于申请期限评价基准参数基准收益率结合项目融资成本及风险大小，并考虑到本项目涉及到房地产开发特征及融资成本提高，确定基准收益率为计算内部收益率。
净现值，项目可行。
净现值项目不可行。
投资回收期大于项目寿命期，项目不可行。
小于项目寿命期，项目可行。
贷款偿还期小于寿命期小于贷款申请期限，项目可行，反之不可行。
二评价结果项目财务内部收益率见全部投资财务现金流量表项目净现值万元见全部投资财务现金流量表投资利税率见损益表投资利润率见损益表贷款偿还期年。
见全部投资财务现金流量表投资回收期年。
见全部投资财务现金流量表盈亏平衡点。
见损益表本项目税后财务内部收益率超过了基准收益率要求，项目可行。
项目财务净现值大于，项目可行。
本项目贷款偿还期为年，小于项目寿命期，小于贷款申请期限，经济合理。
项目投资回收期年，小于项目寿命期，项目可行。
项目盈亏平衡点，小于，项目可行。
通过以上财务分析表明本项目建设投资效果明显，经济效果较好，项目技术可行，经济合理，是可行。
具体数据及计算详见附表项目总投资估算表项目投资进度计划表工程工期进度计划表投资使用计划与资金筹措表销售收入测算表销售计划表损益表资金来源与运用表全部投资财务现金流量表敏感性分析表敏感性分析图五不确定性分析单因敏感性分析通过对影响项目经济效果因素进行筛选，确定项目产品售价项目总投资销售费用和建设期利息三个因素为分析对象，进行单因敏感性分析，以甑别对项目经济效果影响最敏感因素，从而发现项目可以抵抗风险变化范围，提示业主在投资过程中进行相应控制。
本项目敏感性分析所选择敏感因素变化范围设在范围内进行变化，即计算当产品售价项目总投资销售费用三个因素分别变化时，项目净现值结果。
敏感因素售价总投资销售费用和建设期利息在选定敏感因素中，售价因素对项目净现值影响最敏感因素，总投资次之，销售费用和建设期利息是最不敏感因素。
故项目业主可增加销售费用以保证项目达到预期销售水平，同时加强项目总投资额控制。
选定敏感因素变化在正负范围内时，项目净现值仍然大于，故项目抗风险能力较强。
二盈亏平衡分析通过对项目固定成本和可变成本进行分离，然后进行盈亏平衡分析，找到项目盈亏平衡点，从而判断项目在盈利能力上具有抗风险能力。
项目固定成本单方售价项目可变成本总方量总方量静态投资单方售价项目可变成本税金及附加总方量项目均价元平方米，盈亏平衡点为，即项目整体销售达到时，盈亏平衡。
低于时，项目出现亏损，反之则盈利。
项目盈亏平衡点，略高于行业平均水平，盈亏平衡点计算结果主要是产品定价较低引起，根据目前项目期二期工程销售情况来看，定价较低提高了销售速度，反映定价策略是适宜，良好销售业绩也反映了业主提供产品形态符合市场需求，即达到盈亏平衡点容易实现。
通过对项目进行不确定性分析，项目具备较强抗风险能力。
六社会效益评价本项目建成后，将有利于改善本项目产品形态定位和价格定位均符合市场对需求，项目期工程和二期工程销售成功即是符合市场需求表现。
项目三期工程继续坚持了低总价低密度低容积率产品和价格定位策略。
二区域房地产市场分析区域概况与区域规划前景江北区江北区概况江北区位于长江嘉陵江北岸，是重庆直辖市主城区之，拥有平方公里土地，万人口，是重庆市规划行政信息金融科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。
江北区交通发达，区中心距重庆港公里火车站公里，乘车分钟即可到重庆江北国际机场。
江北区境内有横贯全区国道直抵北海渝黔高速公路国道滨江路五桂路及建设中渝怀铁路等嘉陵江大桥及渝澳大桥黄花园大桥石门大桥高家花园大桥大佛寺大桥等以及规划建设共座横跨长江嘉陵江公路铁路大桥将江北区和渝中区沙坪坝区等紧密相连，长江上游最大集装箱码头寸滩港重庆新客运站等也将开工建设，使本辖区拥有更完善交通网络。
区域规划前景随江北观音桥步行街工程结束，江北区着重打造江北重庆浦东，江北区沿嘉陵江长江江岸线长公里，拥有得天独厚地理区位优势，正面向国际招标规划设计江北城未来重庆陆家嘴等诸多有利条件，将使江北区在未来重庆北部城区发展建设中，具有极其重要战略地位。
江北城中央商务区中央商务区江北城地区位于重庆城市核心区域，嘉陵江和长江交汇处，面积约平方公里。
渝北区渝北区概况渝北区是全国卫生城区优秀旅游城区文化先进区治安先进区财政先进区和重庆市环保模范区山水园林城区。
有犀牛新华等涉外宾馆有西南政法大学四川外语学院重庆市中等大中专知名学校渝北区是重庆市北面门户，交通便捷，国道主城环线等条高速公路及轻轨号线纵横区境，重庆江北国际机场龙头寺重庆火车客运总站。
区域规划前景年，我区继续努力推进城镇化进程，加快开放开发步伐，两路至龙溪线已成为投资兴业居家热土。
据显示，我区常方公里。
渝北区渝北区概况渝北区是全国卫生城区优秀旅游城区文化先进区治安先进区财政先进区和重庆市环保模范区山水园林城区。
有犀牛新华等涉外宾馆有西南政法大学四川外语学院重庆市中等大中专知名学校渝北区是重庆市北面门户，交通便捷，国道主城环线等条高速公路及轻轨号线纵横区境，重庆江北国际机场龙头寺重庆火车客运总站。
区域规划前景年，我区继续努力推进城镇化进程，加快开放开发步伐，两路至龙溪线已成为投资兴业居家热土。
据显示，我区常住人口继续较快增长，城镇常住人口达万人，比上年万人增加万人，增长，城镇化率达，比上年提高个百分点，全区常住总人口万人，比上年增长。
近年来渝北区全面落实科学发展观，开放开发取得新进展，城乡面貌呈现新变化，社会文明实现新进步，提前年完全了十五计划目标。
年实现地区生产总值亿元，完成地方财政收入亿元，增长，全社会固定资产投资达到亿元，增长。
房地产业是国民经济重要支柱产业，是经济社会发展重要领域，近三年来，中央和市里采取了系列强有力措施，对房地产市场进行了十分有效宏观调控。
房地产业已经成为拉动渝北经济增长重要支撑，通过十五发展，房地产业发展迈入了新发展阶段。
年房地产业投资达到亿元，比年增长倍，房屋竣工面积万平方米，比年增长倍，房屋销售面积达到万平方米，比年增长倍，年均增长。
房屋销售额达到了亿元，年仅增长。
不包括北部新区商品房销售面积达到万平方米，比年增长了两倍，住房均价达到了每平方米元，比年增长。
房地产产业税收达到了亿元，比年增长了倍，渝北与其独特优势和难得机遇，保持着持续快速健康发展强劲态势。
从优势上讲渝北地位特殊，市人大，市高院等余家机关相继入驻渝北，渝北交通便捷，渝黔，渝合等五条高速公路在渝北交汇，长江嘉陵江环绕本区东西南，规划轻轨三号线直通机场，渝北环境优良，先后荣获了国家卫生区，全国文化先进区，中国人居环境发展奖，国家环境保护模范城区，渝北区不断调整优化经济结构，多项重要经济指标位居全市前列，连续两年荣获重庆市工业十强区县称号，同时也连续两年获市政府经济社会发展考核主城九区第名。
作为重庆直辖市北部窗口城区，渝北是重庆北移东下主战场，未来十年，渝北，包括北部新区将为重庆主城贡献平方公里新城，这为渝北房地产业发展提供了广阔舞台和空间。
这些优势也为房地产业再攀高峰奠定了基础。
将把房地产业作为渝北支柱产业，积极打造龙溪北部新区这条城市主干线，着力把龙溪地区建成现代服务业集群区，把两路城区建成最佳环境宜居区。
渝北区房地产发展优势和特点。
渝北区是重庆重要主城区，也是主城区通向三峡库区个枢纽，是重庆市通向川东南区北大门。
近几年渝北区房地产发展势头良好，大批优秀，名字响亮楼盘都在渝北区，通过房地产发展不仅改善了当地住房条件，增加了政府财政收入，也改善了渝北区城市风貌。
年房地产开发施工面积，年渝北区达到万平方米，这个比例占整个主城区另外开发竣工面积也非常大，渝北区年开发竣工面积达到了万平方米，完成投资额，在年完成了个亿房地产开发投资额，占整个主城九区，这个比例是很高。
渝北区有几大优势，是交通优势。
现在到渝北区非常方便，不管是机场大道，金开大道，包括下步八条辐射高速公路。
第二是地形优势，重庆是个山地，很大部分是深丘，渝北基本上属于浅丘，土地相当平坦。
第三条是人居环境优势，渝北区和北碚区都是重庆主城中间，自然条件比较好，风景比较好，环境也比较好地方，现在正在争取国家园林城市。
渝北区得天独厚自然条件，也同时为渝北区房地产发展创造了良好环境。
第四是经济优势。
渝北区经济总量发展很大，现在有个空港开发区也在开发之中，渝北区在着力打造空港经济，这样经济发展态势，也给渝北区房地产市场发展带来了良好条件和机遇。
第五个优势是区委政府对这个房地产发展重视，把房地产业作为渝北区个支柱产业，近几年来他们不断改善投资环境，招商引资也取得了明显成效。
渝北区很快突破了重庆人区域居住情节，吸引了众多外地和本市其他区域消费者在此购房置业。
这个趋势已经在目前销售当中表现得非常明显，项目竞争将上升为区域层面竞争，因此可以使渝北房地产企业在面临新机遇和新竞争环境当中目标更加明确。
今年是国家第十个五年计划第二年，渝北区房地产业又面临个非常好发展机遇，从年开始创建人居生态环境，政府投入了大量人力物力，目前无论是城市卫生各个方面都是名列全市前茅，随着市人大，和中央数重庆数十家单位入驻渝北，将加速渝北区发展。
渝北区除了目前拥有机场火车站和五条高速公路以外，还将有四条轻轨穿过渝北，现代发达高速交通将缩短渝北和各区域距离。
渝北区空港工业园，两路工业园体现了产业化发展思路，重庆航空城规划方案已经出台，规划占地平方公里，将聚集航空物流，航空商务。
项目所在地回兴是重庆重点规划区域两路工业园区重要组成部分。
重庆市两路工业园东区规划面积平方公里，分回兴石坪两大组团，其中回兴组团规划面积平方公里，石坪组团规划面积平方公里。
园区以服装和物流为主导产业，大力发展电子餐饮出口加工等产业，现已引进企业余家，现已开工建设余家，建成投产家。
重庆服装城作为重庆服装产业基地，规划面积平方公里，分设服装加工市场交易研发会展及相关配套区域，现已成功引进朝天门服装企业协会重庆服装服饰协会广东重庆商会香港皇洋成盛有限公司等服装企业余家，预计全部建成投产后建成后将年产中
（BG）金香林小区住宅、小区配套商业、会所、车库、幼儿园及配套设施用房项目投资立项实施方案（已批复）
