市政府和旅游部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游特色和传统文化优势与精心布局结果。舟山旅游已成为华东旅游网浙东旅游线重要组成部分，并将成为华东地区最大海滨旅游休闲度假基地。打造业收入静态投资回收期静态投资回收期总投资成本销售收入年营业收入年条件项目建设年交付，同时酒店完成销售率，项目才开始投入运营，并且项目前五年免收租金，故项目静态投资回收期约为年。由此可知，本项目投资开发可行。酒店投资者投资回报率设定客房收入酒店与业主四六分成，产权年限为年，套内建筑面积平方米，经营综合税率按计算。投资者年投资回报率年营业收入间售价套内建筑面积可知，酒店投资者对本项目产权投资回报率，也完全可以接受，项目可行项目敏感性分析根据本项目分析来看，敏感性因素主要来自于两大方面方面是项目销售价格变化，另方面是酒店经营入住率即为全年平均入住率，简称入住率，下同比例变化。因此，在以下两张敏感分析表中，我们按照以下标准进行分析在销售价格单因素变化敏感分析中，酒店可销售面积为，产权式酒店销售价格按元平方米基本价计算，然后按照销售价格增幅进行计算分析。在投资总成本单因素变化敏感分析中，销售价格按照元平方米计算，酒店投资总成本万元基本数据进行计算，然后按照增幅进行计算分析。价格单因素变化敏感分析表项目名称基准数据价格因素变化变化幅度元酒店销售价格酒店销售收入万元酒店配套租赁收入投资总收益总投资成本销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润投资利润率税前投资利税率投资利润率税后投资回收期投资总成本单因素变化敏感分析表项目名称基准数据投资总成本变化变化幅度投资总成本酒店销售收入万元酒店配套租赁收入投资总收益销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润投资利润率税前投资利税率投资利润率税后投资回收期项目投资总评结论上述分析和经济效益指标中项目投资利润率高达税后，上缴各类税金近亿元。本项目赢利性较好，符合舟山市房地产市场发展趋势和社会要求，回报率较高，具有很好抗风险能力。项目符合国家产业政策发展方向，房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会令人满意。项目实施将对舟山市建设和改善旅游居住环境起到积极作用。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从技术方面看项目也可行，因此，综合考虑本项目投资开发可行。建议依据我国国情，普通商品房住宅将在相当场段时间内扮演忠言角色，其生命力取决于是否符合市场经济规律是否能走上自身良性循环发展轨道是否起到与其他类型住宅供给互为补充作用，以促进住宅建设健康有序发展，建议如下在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风旅游区和定海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色旅游产品。挖掘旅游拳头产品舟山旅游产品已从单纯朝圣观光型逐步向特色鲜明内涵丰富多元化方向发展，以不断适应旅游市场日益发展需要。经过多年发展建设，舟山除传统佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜海滨探险海上竞技海洋科普等充满海洋海岛特色旅游项目。其中最具代表性旅游节庆活动有国内首创每年届中国舟山国际沙雕节中国普陀山南海观音节中国舟山海鲜美食节国际海钓节国际航海大赛等。成为发展当地旅游经济三大拳头产品。举办旅游节庆活动，推出和挖掘当地旅游拳头产品，是近几年舟山市委市政府和旅游部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游特色和传统文化优势与精心布局结果。舟山旅游已成为华东旅游网浙东旅游线重要组成部分，并将成为华东地区最大海滨旅游休闲度假基地。打造海洋旅游精品建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。从种意义上说，精品就是标志，精品凝聚人气，精品等于效益。近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌是海洋灾难体验项目二是海钓项目三是邮轮游艇项目四是整岛旅游开发和海景房产项目五是军事文化旅游项目六是普陀山海天佛国品牌七是中国海鲜吃在舟山饮食文化品牌。各旅游区将根据各自功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项目，加快建设进。从种意义上说，精品就是标志，精品凝聚人气，精品等于效益。近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌是海洋灾难体验项目二是海钓项目三是邮轮游艇项目四是整岛旅游开发和海景房产项目五是军事文化旅游项目六是普陀山海天佛国品牌七是中国海鲜吃在舟山饮食文化品牌。各旅游区将根据各自功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项目，加快建设进程。近中期，我市要重点推进普陀山国际佛教文化交流中心中国佛学院教育分院朱家尖国际游艇俱乐部千沙至大青山区域国际休闲区沈家门鲁家峙岛旅游开发嵊泗徐公岛旅游开发桃花岛悬鹁鸪岛总体开发区岱山台风博物馆台风仿真鸦片战争定海军事旅游临城长峙岛旅游城等项目，提升旅游区品位和档次。另外，还对丰富旅游项目文化内容挖掘渔业旅游潜力加快特色旅游商品开发和完善旅游基础设施等进行了规划。我司认为，这个个项目项项扎实有力举措，昭示着舟山海洋旅游希望，展示着舟山旅游业发展美好未来。旅游设施建设舟山旅游基础设施和旅游接待服务设施日臻完善。食住行游购娱六要素得到了快速协调发展，与旅游产业发展密切相关交通水电通信等基础设施日趋完善海陆空立体交通网已基本形成，海岛与国际间大陆间岛际间飞机邮轮客轮快艇游船等集游览观光于体交通条件大为改善。陆上交通可经多条海上蓝色公路直达上海宁波至全国各地航空有普陀山机场岛际直升机停机坪，航线直达北京上海厦门等大中城市及各岛屿之间，舟山至香港包机也将开通市区海岛和各景区交通便捷，已经动工兴建大陆连岛工程将为舟山旅游与华东旅游网浙东旅游网接轨，为与长江三角洲经济发达城市建立四小时旅游经济圈创造极为有利条件，展示了更广阔前景旅游接待能力不断扩大，服务水平不断提高。全市现有国际国内旅行社家，各类宾馆饭店接待中心酒家多家，近万张床位，其中星级饭店家，正在开发临城新区将成为舟山旅游经济新亮点。但是在接待设施方面，我市目前尚无五星级酒店，制约了高规格接待，这将成为本项目定位切入这市场空白机会。旅游业发展状况旅游业是舟山市最具活力和发展潜力优势产业之。舟山旅游国际知名度逐步扩大，产业规模不断壮大，服务水平明显提高，成为华东旅游圈重要组成部分。月全市旅游收入同比增长旅游业经济效益明显。近年来，舟山旅游产业持续快速发展，已成为舟山市经济重要支柱产业。年，国内旅游收入亿元，增长。年，国内旅游收入亿元，增长。年，实现旅游收入亿元，增长，年，实现旅游收入亿元，增长。年，月旅游总收入亿元，同比增长。月全市国内旅游人数月全市境外旅游人数旅游者层次进步提高，结构进步优化。年，全市国内旅游人数万人次,比上年增长全市境外入境人数万人次，比上年增长。年，受到非典疫情冲击，接待游客数量发生变化，全年共接待国内外游客万人次，比上年增长，全市境外入境人数万人次，比上年下降年，全市共接待国内外游客万人次，增长。入境游客万人次，比上年增长。年月份全市旅游接待人数万人，同比增长，接待国际旅游者人数万人，同比增长。预计年国内外接待人数都经大大超过年。酒店市场舟山酒店调查酒店名称星级总间数年入住率经营价格四星级共家普陀山大酒店元间三星级共家海中洲大酒店标元间标元间华侨饭店豪标元间标元间标元间海力生大酒店元间海天台大酒店元间二星级共家东方大酒店元间华晶大酒店元间沈家门饭店元间新大地大酒店元间统计家间酒店星级越高，规模越大从舟山二三星级酒店经营规模来看，多数为中小规模酒店，四星级酒店经营规模为最大，但是缺少大型或超大型高档次酒店，这不失为本项目开发思考点。各档次酒店入住率均等，总体超过各档次星级酒店全年入住率平均超过，其中部分酒店入住率达到了，这充分说明了舟山休闲旅游城市将为酒店带来源源不断客源，这也大大降低了项目开发之后运营风险。经营价格差异总价销售均价客房面积元亿元经营收入产权式酒店间客房平均价为元，优惠折扣价为元标准间，平均入住率按计，设定客房收入酒店与业主四六分成，产权年限为年，但考虑到酒店委托经营管理经营税费和设备运营费用等，取酒店收益四成作为酒店经营管理公司费用和利润，同时考虑到项目筹备开发销售至经营开始，时间跨度将近五年，以及酒店运营十年左右时间之后就需要设备和装修更新，因此综合考虑酒店营业期限，折合计算为三十五年时间。投资者投资收益初步计算如下每天营业收入为元间元每月营业收入为元天元每年营业收入为月万元则酒店投资毛营业收入为万元年万元。酒店配套租赁收入按照配套建筑面积元平方米天估计，具体如下即开发商每年酒店租赁收入为天元平方米天个月万元个月万元。另外考虑到酒店经营启动，可以免租险，提高相关资源使用效率要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程质量管理，包括规划设计质量工程质量，也包括物业管理服务质量。积极推行招投标建设方式，降低建房成本。在住房设计和建筑标准上强调住宅实用性，着重在设计理念上有所创新突破即在较低价位下，选择适当超前设计标准和建筑技术，以保证在个相当长时期内项目适用性和资源配制合理性并且着力于良好建筑和城市环境空间关系形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体可持续发展。编制单位舟山市鑫鹏实业投资有限公司杭州浩思房地产营销有限公司二五年十月十八日普陀山碧海金沙朱家尖渔港海鲜沈家门桃花传奇桃花岛列岛风光嵊泗蓬莱仙岛岱山古城要塞定海群岛之都新城东极之光东极东方大港港桥旅游区十大功能景区。各功能景区具体发展方向如下普陀山旅游区规划建成集礼佛朝圣游览观光修身养性于体国际佛教圣地。朱家尖旅游区规划建成国际性沙雕城和集游览观光休闲度假海上竞技游艇海钓商务会展高尔夫运动于体国际性海滨休闲度假基地。沈家门旅游区规划建成世界第大渔港和中国海鲜城。桃花岛旅游区规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光渔家风情海上运动休闲度假于体海岛影视拍摄基地和配套海岛度假旅游区。嵊泗列岛旅游区规划建成集休闲度假海上竞技渔家风情游艇海钓海鲜美食海景房产于体国际性海岛休闲度假旅游区。岱山旅游区规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假休闲基地。定目录城市阅读城市概况地理位置行政区划与人口城市交通城市经济运行环境及增长情况产业结构和增长趋势居民可支配收入和社会消费品零售总额固定资产投资城市发展定位城市性质核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,城市规划发展小结二市场环境调查旅游市场城市旅游规划旅游产品开发旅游设施建设旅游业发展状况酒店市场舟山酒店调查酒店经营状况调查酒店消费者构成分析会展业市场会展业调查了解三项目开发分析项目概况地块性质地块四界周边环境项目分析优势劣势威胁点机会点项目发展思路四项目定位分析市场定位功能定位档次定位客群定位高档酒店消费者特征分析产权式酒店购买者特征分析五产权式酒