产这轮增长，既有国内房地产热大背景，又有青岛实施东部开发因素支撑，是城市内外环境综合作用结果。青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售竣工等方面均出现了定程度下降。房地产开发投资额分别元序号项目建设期合计年年年建设总投资土地成本建筑安装工程费用其他费用预备费用财务费用二资金筹措自筹资金银行贷款其他第十章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据经济效益评价说明本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售方式所获取收益为基础进行经济分析和评价。地下机械停车库地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。参照社会折现率，项目财务基准收益率定为。二财务基础数据确定销售收入参照青岛市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目销售收入。销售收入计算表表序号项目计算基数平均单价销售收入万元商业裙房元甲级写字楼元五星级产权式酒店元五星级酒店服务产权式国际公寓元商务住宅和公寓元地下商场元合计根据项目实施进度计划，在开工建设同时开展销售工作，计划项目建成后年内全部售出。各年度销售计划见表。销售计划表表单位万元年份项目年年年年合计销售比例销售总收入税金及附加营业税城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税和。土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。所得税企业所得税税率按计算。总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。项目建设总投资为万元。经营费用为项目销售期间发生销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入计算。管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入计算。第二节项目财务分析与评价盈利能力分析利润经过计算得出，项目销售可取得收入万元，实现销售利润万元税前，扣除所得税万元后，税后利润为万元。投资利润率和投资利税率根据损益表表和开发建设总投资计算出投资利润率和投资利税率分别为。销售利润投资利润率总投资销售利润营业税金及附加土地增值税投资利税率总投资损益表表序号项目金额万元备注销售收入销售税金及附加销售收入建设总投资运营费用销售费用销售收入管理费用销售收入增值额土地增值税按超额累进税率分别计算销售利润税前所得税销售利润税后利润财务评价指标根据全部投资财务现金流量表表计算得出，项目各项财务评价指标如下序号指标名称所得税后指标所得税前指标财务内部收益率财务净现值万元万元投资回收期年年全部投资财务现金流量表表单位万元序号项目年年年年现金流入销售收入现金流出开发建设投资销售费用管理费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量二财务评价结论通过上述财务分析可以看出房屋出售后可取得销售收入万元实现利润万元税后，投资利润率达品房销售面积增长均超过，年调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。青岛房地产这轮增长，既有国内房地产热大背景，又有青岛实施东部开发因素支撑，是城市内外环境综合作用结果。青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售竣工等方面均出现了定程度下降。房地产开发投资额分别同比下降，年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降。但由于有青岛东部开发这有力因素支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定发展势头。在经过短期调整后，青岛房地产销售面积在年出现了增长，预示着房地产走势新轮启动。青岛房地产年发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量复苏回升期进入年和年，青岛房地产市场又逐渐升温，年房地产开发投资额分别同比增长，施工面积同比增长，实际销售面积同比增长，市场整体好转，呈现出明显复苏和稳步发展态势。青岛房地产发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量在此期间，年月市政府出台了青岛市深化城镇住房制度改革实施方案，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新住房供应体系，加快了住房商品化市场化进程。购房主体由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度转换，也进积同比增长，实际销售面积同比增长，市场整体好转，呈现出明显复苏和稳步发展态势。青岛房地产发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量在此期间，年月市政府出台了青岛市深化城镇住房制度改革实施方案，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新住房供应体系，加快了住房商品化市场化进程。购房主体由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度转换，也进步推动了青岛房地产市场发展。新轮发展期至今从年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长大背景下，青岛市房地产发展进入了个新快速发展阶段，在这个阶段，在内部和外部两方面因素作用下，呈现出健康令人鼓舞快速发展势头，开发结构日趋合理，开发行为日趋理性，开发过程日趋规范政府监控日趋完善，包括开发商消费者和政府管理部门在内各房地产行业主体日趋成熟。年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资亿元，同比增长,分别比年年房地产投资增幅提高个百分点和个百分点。二青岛市房地产发展情况分析青岛市年房地产开发投资情况图年青岛房地产开发投资额单位亿元从上图我们可以看出，房地产投资增幅明显。年青岛房地产投资额度占固定资产投资总额比重为。房地产业发展势头良好。青岛市年商品房销售情况图青岛市年商品房销售面积单位万平方米从上图可以看出，青岛市商品房销售面积从年开始大幅增加，销售面积持续增长，销售价格大幅上升，直保持较高水平，可见市场情况较好。青岛市年房地产销售价格情况图青岛市年房地产销售价格单位元平方米从上图可以看出，青岛市房地产销售价格持续增长，年前涨幅比较稳定，市场几乎没有太大波动，但年出现较大增长，比上年增长。青岛市年房地产发展情况年，国家出台了系列以遏制投机抑制投资鼓励自住为主题宏观调控政策，对稳定房价起了主导作用。青岛市认真贯彻国家省以稳定房价为主要内容房地产市场系列调控政策，政府和相关管理部门采取房地产销售网上登记备案经济适用房公示摇号出售新版青岛市商品房买卖合同青岛市房地产居间合同等系列规范措施及青岛市城市房屋拆迁管理条例青岛市物业管理条例青岛市城市房地产开发经营管理条例修订，促进了青岛市房地产市场交易与房价理性回归，置业者对房地产市场信心逐步恢复，使得房地产市场进入规范健康有序发展轨道。年青岛市房地产开发投资主要表现出以下特点房地产开发投资增速趋缓年全市房地产开发投资规模快速增长，全年房地产开发完成投资亿元，同比增长。在国家宏观政策影响下，青岛市房地产开发投资年初增幅高开，逐月回落，全年分别比季度二季度三季度，降低个百分点个百分点个百分点。随着青岛市老城区改造步伐加快，居民对商品住房需求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资建设力度，投资结构也进步优化。年住宅投资完成亿元，同比增长，占全部投资额办公楼投资亿元，同比增长，占全部投资额商业营业用房全年完成投资亿元，同比增长，占全部投资额，住宅投资比重仍占全部投资主体地位。从分地域来看，市内四区加崂山区全年完成投资亿元，占全部投资六成以上，五市加黄岛城阳两区完成投资亿元，占全部投资。房屋施工面积小幅增长年青岛市房地产开发受有关土地政策影响，施工面积小幅增长。全年房屋施工面积达万平方米，增长，其中住宅施工面积万平方米，增长办公楼万平方米，下降商业营业用房万平方米，增长。全年新开工面积步伐有所加快，新开工面积达到万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，增长办公楼万平方米，增长商业营业用房万平方米，增长。商业营业用房增幅较快年青岛市房屋开发竣工房屋面积平稳增长，全年累计竣工各类房屋万平方米，增长，其中住宅竣工万平方米，增长办公楼竣工面积达万平方米，下降商业营业用房竣工万平方米，增长。商品房销售面积快速增长年青岛市累计销售各类房屋万平方米，比上年同期增长，其中住宅销售万平方米，增长办公楼销售万平方米，下降商业营业用房销售万平方米，增长。全年商品房屋销售额为亿元，增长，其中住宅销售额亿元，增长办公楼销售额亿元，下降商品营业用房亿元，增长。全年房屋住宅竣工面积仅比销售面积多万平方米，剔除拆迁安置等不做销售住宅外，商品住宅供需基本平衡。资金到位充足结构有所优化近年青岛市房地产开发资金来源构成中，直存在着国内贷款增幅偏高，银行信贷风险较大不合理弊端。年国家出台了系列宏观政策，青岛市金融机构也相应做出了限贷积极举措以降低房地产行业信贷风险，青岛市房地产企业资金来源结构出现调整，资金结构逐步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强。年房地产开发到位资金亿元，比上年增长，其中，国内贷款亿元，增长，占资金来源，所占比重下降个百分点企业自筹资金亿元，增长，占资金来源，所占比重提高个百营管理需要和职能部门设置，物业管理机构约需配备劳动定员人，其中管理人员人，服务人员人。主要管理人员采用公司委派方式，其他人员面向社会公开招聘择优选用。对应聘人员进行考试，加强岗前培训。培训着重培养其职业道德，服务意识以及相应工作职责，做到分工明确责任到人客户满意。尤其对于关键岗位，如设备维修人员，应在设备安装前完成培训工作，熟悉设备性能，掌握处理事故技能，保证设备正常运行。第九章项目进度计划安排项目计划于年月底前完成立项规划勘察设计等前期准备工作，年月开工建设，计划建设工期个月，期间完成土建安装装饰道路绿化等项工程，所有工程于年月份全部竣工。项目实施进度计划见下表项目进度计划表序号项目名称立项规划等勘察设计土建工程安装工程装饰工程室外工程全部竣工投入使用第十章投资估算和资金筹措第节投资估全部投资所得税后财务内部收益率为，远高于财务基准收益率税后投资回收期为年，税后财务净现值为万元。由此表明项目投资效益较好，能够及时偿还银行贷款，项目建设财务上可行。第十二章结论与建议第节结论青岛国际贸易中心建设符合青岛