头良好。四建筑市场进步规范,招投标率占以上工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平工程质量技术水平种行之有效制度。上半年，市建筑市场进步规范，工程招投标率上升，在全市建筑工程中，实行招投标承包施工面积万平方米，比上年增长，招投标率为，同比提高个百分点。其中国有及控股企业招投标承包面积万平方米，增长，招投标率达，同比提高个百分点部负责，房地产销售由经营部组织专门销售班子具体负责。其他部门协助处理有关各项工作。青岛市置业有限公司机构设置及本项目管理系统如图所示劳动定员根据本项目经营规模，为保证公司服务质量，初步确定，定员为人。各部门人员配备见下表公司职员，除了由公司聘请管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和青岛市关于劳动管理方面规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用量才使用。所有被招聘职工都与公司签订劳动合同并报青岛市劳动局备案。经营管理由于本项目为房地产开发项目，因此，经营过程中应着重做好以下几方面工作工程建设管理工程建设是本项目中心工作，这方面管理工作好坏将直接决定项目成功与否及企业信誉和经济效益。因此，从工程规划设计到竣工全过程，必须对工程设计建筑材料质量和价格施工进度和质量等严格把关。为了达到控制工程进度质量和投资，应实行招标施工和工程监理。写字楼租售本项目开发写字楼及商务用房由青岛市置业有限公司负责销售。为了搞好销售，公司除应配备专门销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化信息搜集，尤其是青岛房地产业市场情况，应及时掌握产业市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理价格进行销售，以免积压资金，利于滚动开发。特别要着力在预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金压力，收到好经济效果。物业管理综合体建筑内应实行物业管理。物业管理应根据各期竣工面积和用途制订规划，切实搞好。使小区有个安全舒适环境，同时，公司也可获得定经济效益。武警水电部队青岛项目部作为发起人，在房地产开发各个环节上有着丰富经验，可以胜任项目开发建设工作。为了进步搞好项目管理工作，公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进管理经验，对项目实行标准化和现代化管理。制订切实可行各项管理规章制度，严格劳动管理。做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，赏罚分明。以科学管理创流质量和最佳效益。图项目管理机构示意图办公室财务部预算部经营部工程部项目房地产销售项目开发建设项目有关组织协调工作副总经理董事会总经理第九章项目进度计划项目建设期为个月，计划年月动工，年月完工交付使用。表项目进度计划表序号项目内容年月年月年月项目前期工作立项文件编制及批准规划定点等工程勘察设计土建主体建设建筑装修安装工程竣工验收第十章投资估算与资金筹措投资估算本估算是在前述建设方案基础上，按照国家关于建设项目投资估算有关规定及山东省青岛市有关定额与取费标准编制。本项目建设投资万元，各项投资构成如下工程及设备费用万元占二其它费用万元占三预备费用万元占合计增长上半年,我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达万平方米,同比增长。国有及国有控股企业完成万平方米，同比增长,占全部施工面积。上半年，新开工面积万平方米,同比增长，高于施工面积增幅个百分点，占全部施工面积，同比提高个百分点。其中国有及国有控股企业施工面积万平方米，同比增长,占新开工施工面积，同比上升个百分点。新开工面积放量增长,说明我市建筑业发展势头良好。四建筑市场进步规范,招投标率占以上工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平工程质量技术水平种行之有效制度。上半年，市建筑市场进步规范，工程招投标率上升，在全市建筑工程中，实行招投标承包施工面积万平方米，比上年增长，招投标率为，同比提高个百分点。其中国有及控股企业招投标承包面积万平方米，增长，招投标率达，同比提高个百分点级资质以上招投标面积万平方米，增长，招投标率，上升百分点。五本年新签合同额平稳增长随着市建筑施工企业市场竞争能力提高，承揽施工任务量持续增长。上半年，我市施工企业新签施工工程合同价款达亿元，同比增长。从企业资质等级来看，级企业及以上企业新签合同价款亿元，占全部合同价款，增长二级企业亿元，占三级企业亿元，占。六全员劳动生产率增幅较快在市建筑行业继续推行产业结构优化同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关各种技术和经济资源得到了充分利用，企业技术装备能力进步提高，建筑队伍素质明显增强。今年上半年,全市建筑业企业全员劳动生以上企业新签合同价款亿元，占全部合同价款，增长二级企业亿元，占三级企业亿元，占。六全员劳动生产率增幅较快在市建筑行业继续推行产业结构优化同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关各种技术和经济资源得到了充分利用，企业技术装备能力进步提高，建筑队伍素质明显增强。今年上半年,全市建筑业企业全员劳动生产率万元人,比上年同期增长，其中国有及国有控股及级等规模大企业都达到万元人。目前，全市注册有各类房地产开发经营企业物业管理及服务机构家，其中约半为外商投资企业。房地产从业人员达人。总体上看，青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在个较高发展水平。从中房系统公布城市房地产价格指数看，青岛落后于北京上海深圳广州等城市，与天津大连武汉西安等城市同处于第二层次。目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海线，由于环境质量好交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随着环境差异，同类房地产价格能相差倍。年上半年我市餐饮市场继续走强今年上半年，我市在扩大内需繁荣经济宏观调控政策作用下，城乡居民收入和消费支出快速增长，从上半年住宿餐饮企业经营情况看,全市共实现社会消费品零售额亿元，增长，拉动全社会消费品零售额增长个百分点，呈现企业景气提升住宿餐饮市场发展加快特点。住宿餐饮企业景气度高据青岛市企业调查队年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长收入稳定增加商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿餐饮市场表现活跃，企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为和。其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比季度提高点，企业家信心指数比季度提高点。住宿餐饮企业景气度大幅度提升，表明全市住宿餐饮即期和预期市场发展看好。二餐饮市场消费火上半年，全市住宿餐饮市场在商务宴旅游宴家庭宴婚庆宴等各种宴席带动下，市场热点此消彼长，些餐饮名店大店每天从中午到子夜直呈高峰状态，出现了翻台率高和营业时间延长特点。据统计，上半年全市住宿餐饮市场共实现社会消费品零售额亿元，增长其中家星级及限额以上住宿餐饮企业实现零售额亿元，增长，高于全社会零售额增幅个百分点。上半年全市星级住宿业和限额以上餐饮企业营业收入超过千万元企业达家，占全市限上住宿餐饮企业营业收入位于前位企业分别是青岛海天大酒店有限公司，实现营业收入亿元青岛肯德基有限公司，营业收入亿元，青岛香格里拉大饭店有限公司，营业收入亿元。三非公有制企业实力强从企业所有制性质看，星级住宿业及限额以上餐饮企业中，外商及港澳台投资企业家，营业额亿元，占限上住宿餐饮企业营业额私营企业家，营业额亿元，占国有及国有控股企业家，营业额亿元，占。目前，非公有制企业已在规模与服务水平等方面成为住宿餐饮业市场主要角色，尤其是民营餐饮企业改变了以往单纯数量优势，餐饮业民营经济主体地位已经确立。四市内四区市场建设发展速度快从区域分布看，市内四区住宿餐饮市场发展较快，上半年累计实现住宿餐饮业零售额亿元，市场份额其中星级住宿及限上餐饮企业家，占全部限上企业，实现零售额亿元，市场份额达。五能源消耗总体低速增长上半年，全市星级住宿及限额以上餐饮企业能源消耗主要体现在水煤炭电力汽油柴油煤气等资源，其中电力消费量最高，居其他能源消费量之首。从上半年能源消费情况看，电力消费量万千瓦时，同比增长水消费量万吨，增长汽油消费量吨，增长柴油消费量万吨，下降天然气消费量万立方米，增长煤炭消费量万吨，下降。房地产市场供求分析青岛房地产市场由于年开始开发规模急剧膨胀，引起年房地产业整体大滑坡，年后形势有所转变。实际销售面积在年达到万以上，年开始回落，从销售面积增长幅度看，两年急剧增长，年维持了年水平，年回落已成为必然，销售面积下降，仅为万,年开始反弹,上升,年由于房改实施,销售面积猛增至万,增长率为，年度房屋销售形势继续好转，全年销售房屋万,比年增长。我市在今年迎来大项目建设高峰并非偶然，这得益于旅游规划招商引资和项目建设等工作突破性进展。其中，旅游规划编制工作进展顺利，为旅游业健康发展奠定了坚实基础。市级旅游规划方面，青岛市旅游业十五规划青岛市海上旅游专项规划和青岛市度假旅游专项规装置和消防电话。设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建地下消防水池，配备消防水泵。配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设定数量手提式灭火器。加强消防安全教育，做到人人重视消防防患于未然。可行性研究阶段关于消防安全原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理可靠。第七章环境保护与节能环境保护本项目地处青岛市东部新区，周围高楼林立，政府机关金融机构学校住宅密集。属居住文教区。按照我国环境保护法规定，本项目建成使用后，污染物排放应符合国家规定标准。设计依据主要污染源根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境污染，项目起用后主要污染源为固体垃级废水废气噪声。固体万元投资估算主要依据青岛市同类项目造价测算，工程费用按类比计算，各种收费按青岛市及国家有关规定估算。土地出让费按委托方提供标准测算，外配套费煤气配套有线电视费等含在土地出让费内全部资金按自有资金考虑，未考虑资金利息。资金筹措资金来源根据估算本项目总投资共计万元。主要来源于以下部分注册资本差额投资总投资中注册资本以外差额资金由合作方投入。第十章项目财务评价销售收入本项目销售收入包括写字楼及商业销售收入。销售税金按税法规定本项目应缴纳营业税城维税教育费附加等，综合税率为。利润测算本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。敏感性分析价格波动基本不会导致项目出现亏损。投资增加，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本。评价结论本项目财务收益较好，有定抗风险能力，可使投资各方获得较好收益，因此，在经济上是可行。，年开