即南部文化产业园区北部经济开发区东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区六大基地即机械制造业基地石油化工基地冶炼建材基地现代物流基地旅游居住基地和花卉苗木基地。城市产业布局农业布局青州市拥有著名花卉产业和瓜果农业。农业布局呈现为黄楼镇花卉苗木种植交易基地东夏黄楼镇优质小麦生产基地谭坊东夏何官王坟镇瓜果蔬菜加工基地弥河东夏镇食用菌基地何官高柳镇蛋鸡生产基地。工业布局工业企业主要分布在城宝通街，将进步增加文化产业园区与主城区和潍坊市区联系，扩大园区经济辐射圈。四分析优势分析文化产业园区处于城市‚体四区‛城市格局重要发展位置，具有良好区位优势文化产业园区周边有云门山风景区东夷文化生态园弥河生态旅游开发区，圣水峪风景区等自然景观，园区环境优美，空气清新，具有良好自然人文景观优势文化园区内道路建设良好，交通便利，范公亭路至潍坊宝通街打通后将会紧密联系文化产业园区。文化产业园区具有良好交通优势目前，青州市没有大规模房产开发项目，也几乎没有别墅区和高端楼盘，文化产业园区房地产建设尚处于启动阶段，可开发地块规模较大，有利于房地产规模化开发，人文自然条件优越，正适合打造高品质居住概念。劣势分析文化产业园区用地为风光秀丽山地坡地，起伏落差大，地质条件复杂，增加施工难度文化产业园区尚处于城市发展新区域，需要兴建生活配套设施。机会分析近年，青州经济逐步提升，城市化进程进步加快推进，青州处于山东省‚体两翼‛发展全局‚中心‛区位，城市区域影响力大大提高。经济发展将进步促进房地产业发展目前，文化产业园区房地产尚属于启动阶段，地价成本较低，随着园区发展和建设，进入成本将增加。当前是介入房地产开发最佳时机青州市房地产业起步较晚，目前住宅房地产业发展层次较低，产品规划设计较为落后，给项目预留了定竞争和发挥空间预计园区内教育园区和卡特彼勒工业园建成后需求余套住宅，为房地产需求带来可靠保障近几年，青州市加大了招商引资力度，并制定了定招商引资政策，如果项目开发抓住当地招商引资这政策，将会为项目发展降低成本。威胁分析当地购房者消费理念有待提高，消费者心理是切从实际出发，住房需求还处于较低层次，消费者对新鲜事物接受能力较弱，只注重质量价格配套等，这为项目提升品质和价格带来定影响。产业园目前处于建设阶段，区域内尚未有房产项目开发，房地产开发若想赢得消费者认可，重点在项目综合性配套规划和营销推广工作。综合分析，我们可以清楚看到，园区房地产发展机会和面对挑战是共存，总来讲，项目发展机会很大，房地产开发关键在于如何把握市场机会，做好项目开发规划，发展集群效应，挖掘环境优势，创建其它建设项目所不同卖点和市场空白点。五园区开发核心价值解析人文与自然优势青州市是历史文化名城，具有浓厚历史文化积淀。文化产业园区周边风光旖旎，古寺护佑，还有文化教育园区。都为文化产业园区内房地产开发增加了文化内涵，增加了项目卖点和附加值。机会劣势优势威胁本项目市场竞争位置交通优势文化产业园区交通十分便捷，使园区内房产开发在未来几年内将有较强区位优势。因此项目客户群定位将具有更大延伸区域。产业发展规模优势文化产业园区内规划教育园区将容纳万师生卡特彼勒工业园区建成后，配套企业将达到家以上，拥有全球供应商余家，提供万个就业岗位。仅教育园区和工业园区建设就保障了园区内房地能是发展服务业。城四区六大基地发展格局城即青州城市中心区四区即南部文化产业园区北部经济开发区东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区六大基地即机械制造业基地石油化工基地冶炼建材基地现代物流基地旅游居住基地和花卉苗木基地。城市产业布局农业布局青州市拥有著名花卉产业和瓜果农业。农业布局呈现为黄楼镇花卉苗木种植交易基地东夏黄楼镇优质小麦生产基地谭坊东夏何官王坟镇瓜果蔬菜加工基地弥河东夏镇食用菌基地何官高柳镇蛋鸡生产基地。工业布局工业企业主要分布在城北经济开发区和城西峱山经济发展区。城北经济开发区规划总面积平方公里，主要发展先进技术和高新技术产业。目前进区项目已达到个，总投资亿元。初步形成了机械加工业纺织服装业石油化工业印刷包装业等产业集群。峱山经济发展区总控制面积平方公里，期规划占地公顷，主导产业涉及机械加工建材化工纺织等领域，已入驻项目个，其中过亿元项目个。是青州市承接国内外产业转移加快经济发展重要载体。第三产业布局城区是以中百大厦银座商城人民商场大利群王府商场王府购物广场等为主中央商务区，城西是以汽车摩托车配件农机配件为主物流组团，城南是以农产品海鲜干货批发为主市场物流组团，城东是以钢材家具建材批发为主综合性物流园区。在城区北部正在规划建设占地平方公里现代物流中心，是山东省‚十五‛重点服务业项目。旅游业分为以城区为中心古城文化片区以云驼玲风景区为主佛寿文化片区西南山区山地森林休闲旅游片区以及弥河生态旅游区等四大特色旅游片区。以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础。以机械加工石油化工冶炼建材为三大支柱产业，以现代物流花卉苗木旅游休闲为三大优势产业，培市场物流组团，城东是以钢材家具建材批发为主综合性物流园区。在城区北部正在规划建设占地平方公里现代物流中心，是山东省‚十五‛重点服务业项目。旅游业分为以城区为中心古城文化片区以云驼玲风景区为主佛寿文化片区西南山区山地森林休闲旅游片区以及弥河生态旅游区等四大特色旅游片区。以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础。以机械加工石油化工冶炼建材为三大支柱产业，以现代物流花卉苗木旅游休闲为三大优势产业，培育房地产信息服务农业生物工程新型建材文化创意产业等新经济增长点。交通规划青州市地处山东半岛交通枢纽位置，交通发达，规划建设中和即将动工建设系列铁路公路重点项目，更加提升青州城市交通档次。正在建设中胶济铁路客运专线在青州市建设高等次客运站，该项目将在年北京奥运会开幕前建成投入使用，届时从青州乘火车去济南仅需小时去青岛仅需小时分钟长春深圳高速公路是我国高速公路体系‚五纵五横‛网络之，也是国家‚十五‛重点工程，贯穿青州南北，年开工建设，青州设立个出入口，届时青州交通优势更加突出对现有国道省道青州段全部进行升级改造。规划建设新城区外环线，打通宝通街，建设石坊路，延伸青州路等，构建便捷城区交通网络。其中，宝通街与潍坊城区连接，全长公里，道路建成后，到潍坊车程缩短为半小时，青州将融入潍坊半小时经济圈，增强接受青岛辐射能力。文化产业园区紧靠新南外环，与中心城区连成体，新南外环路文化产业园区段已经建成。青州市城市道路网完善，陆运海运空运交通将更加方便，为城市产业快速发展奠定基础，积极拉动房地产业发展。城市化进程研究城市化改造与升级青州市近年来不断加大城市建设力度，积极推进城市化建设。目前，全市城市化水平，城市化进程正处于加速阶段，预测年达到，年达到。青州城市化发展主要动力包括城镇人口增加城镇间相互作用产业空间集聚产业结构转换以及外部资金和技术进入。城乡体系及其发展规划根据青州城乡体系所采取点轴集聚发展战略和青州城镇空间分布特点，形成了‚心两点三轴四片区‛城乡发展空间结构。心，指青州城区，位于全市辖区几何中心。两点，为市域两个中心镇，分别为东部谭坊镇和西南部庙子镇。三轴，胶济铁路和济青高速公路构成东西向运输大通道，是山东省经济发展重要轴线和四大联系通道之，这同样也是目前青州市域城镇经济发展主轴线。胶济轴线覆盖了市域中部和北部大部分地区。以济青通道为依托，以庙子镇为端点，形成了条由市区向西部山区辐射二级轴线。以济青高速公路通道为依托，沿长深高速公路向北延伸，以高柳镇为次节点形成另条由市区向北辐射二级轴线。四片区，是中部城镇群，以中心城区为中心。二是东部城镇群，以谭坊镇为中心，包括谭坊黄楼和东夏。三是西部城镇群，以庙子镇为中心，包括庙子镇王坟镇和邵庄镇。四是北部城镇群，以高柳镇为中心，包括何官镇高柳镇。城乡体化发展研究青州城乡体化进程，通过结合市域产业结构和产业布局调整，促进人口和产业向城镇集中，逐步形成具有较强社会经济凝聚力职能分工明确城镇特色鲜明市域城镇体系，加快城镇化进程。特别是采取了系列措施，鼓励农民放弃宅基地和承包田，到城镇或市区居住，由农民变为市民，加快城乡体化进程。近期规划到年城镇化水平以年均个百分点速度提高远期规划到年按年均个百分点速度提高。预测近远期城镇人口总数分别为万人和万人。城区改造进程青州是个传统工业城市，随着经济社会发展，原有城市布局正在发生很大变化。在新轮城市总体规划中，青州市以建设‚鲁中商城‛为目标，发挥地理位置优越交通便利优势，不断培育和完善市场体系。全市先后在城区规划建设了海天水产干货批发市场摩托车批发市场东方商贸城等大型批发市场。对城区开通条商贸街，形成山东省目前最大副食品专业批发市场。青州市结合旧城改造提升，确立了‚以路带项目以河带项目以公共事业建设带项目，成片开发集中建设‛原则。目前重点工程有占地亩城东安置区占地亩北城花园占地亩开发区综合服务区占地亩尧王老年休闲文化社区，及海岱前营子南燕都等小区建设。随着青州市推进城市化进程，中心城区也开始扩张，功能强化，具有鲜明人文自然景观特色南部文化产业园区，将成为城市中高档区域。三青州在区域城市体系中作用与定位山东半岛城市群发展规划山东半岛城市群是由济南青岛烟台淄博威海潍坊东营日照等个设区城市构成城市地域空间组合，土地面积近万平方公里，人口万，是全省经济发展重心。改革开放以来，山东半岛成为全省经济发展重心城市分布密集区对外开放门户。为了进步提升山东省社会经济发展，山东省提出了‚促进山东半岛城市群崛起‛新战略，年山东半岛城市群总体规划年实施。根据这规划，半岛都市群将以青岛为龙头，以青岛和济南为区域发展双中心，形成六个等级城市规模结构，依托‚胶济线‛‚沿海线‛等四条发展轴线辐射作用，推动以韩日为主要方向经济国际化战略等六大发展战略。在台，零部件销售亿元，总销售收入突破亿元，成为国内同行业领袖企业，卡特彼勒工业园也将成为国际性机械制造基地。工业产业引进和工业园发展是文化产业园区发展重要经济支持之，将带动区片内基础配套教育服务业发展，并直接增加对房地产开发需求。综合配套服务区综合配套服务区位于文化产业园区中心地段，规划面积亩，为各园区提供居住医疗教育商业休闲娱乐等多角度综合性全方位服务，主要规划建设居民小区商业购物中心餐饮娱乐等服务场所和设施。广福寺风景旅游区广福寺位于文化产业园区西侧，原创于北魏末年，称岩势道场，后改名胜福寺，隋文帝时安放佛祖舍利，自唐以后易名广福寺。年，广福寺重修工程启动，规划占地面积近千亩，建筑面积二万多平方米，总投资亿元，主要景点有大雄宝殿念佛堂龙王庙僧房居士楼往生堂滴水观音斋堂塔林等。该景