化 率达到以上。目前省以皖江区域为核心，融入长三角，联结中 西部，积极承接产业转移，构筑起个集高新技术产业商贸金融 旅游休闲为体的皖江城市带承接产业转移示范区，而县所在的 市为这示范区的核心之，经过努力，力争使县发展成为皖江城 市带的个重镇。 项目建设符合县政府的旧城改造目的 本区作为县的旧城区，以其深厚的历史沉淀，直承载着的城市中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入社会的进步 经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化复杂化。 旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产 市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥， 优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，可使 城市功能布局更趋合理。 项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境 随着旧城区的改造，县建成了批经济适用房和廉租房用于安 置拆迁户，目前已有部分居民搬进了配套设施完善环境优美的居住 小区。旧城改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉 动了的经济增长激活了房地产市场。 第三章市场分析 皖江城市带承接产业转移示范区核心区域 皖江城市带承接产业转移示范区规划从皖江城市带各市产业现 状资源状况和未来发展趋势考虑，提出了构建轴双核两翼的 产业空间格局的构想，轴包括安庆池州铜陵巢湖 马鞍山个沿江市，这是承接产业转移的主轴线两核指合肥 ，这是省目前乃至今后个时期经济发展最具活力和潜力的两大 增长极，是承接产业转移的核心区域两翼包括滁州和宣城市， 着力打造承接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地带。 市成为皖江城市带承接产业转移示范区核心城市将对全市，包括县的国民经济产生重大而深远的影响，沿海发达地区些劳动密集型 和资源消耗型产业资金开始加速向中西部地区转移，有利于我县发 挥区位资源文化等优势，更多更好地承接产业和资金转移，加速 产业结构调整和升级，越来越多的国内外企业进驻省各城市，这些 利好条件也必将对作为国民经济支柱产业的房地产业产生巨大的影 响。 经济环境良好为房产发展提供了机遇 改革开放以来，的社会经济就直持续稳定的发展，使综合 实力大大增强，社会生产力国民收入人民生活水平也有极大的提 高和改善。十五期间，经济总量不断扩大，综合实力明显增强。 年实现地区生产总值亿元，当年价，比九五末增 长，年平均增长增长按可比价人均由年 的元提高到年的元。财政总收入亿元，比九 五末增长，年平均增长。全社会固定资产投资五年累 计达亿元，是九五时期的倍，年平均递增。 良好的经济运行环境持续增长的国民经济快速提高的国民收 入，为县房地产业的发展提供了极好的发展基础可靠的财政资金 支持和巨大的发展空间。经济越发展，所需的房地产也就越多人民 收入水平越高，改善住房条件的愿望就越强烈，有效需求也就越大， 房地产中的主要领域住宅市场发展的机遇和空间也就越大。 的商品住宅进入个新的换代期 随着新世纪的到来，由于国力增强，人们生活水平的普遍提高，对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住 宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。 全县住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其 中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得 起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。 从旧有住宅的布点看，有相当部分已过早地进入了淘汰期，有 的房屋甚至出现墙体开裂渗水，屋顶漏水，阳台倾斜，钢筋外露等 安全隐患，这也是与经济不发达，早期建造的住宅带湿润季风气候，气候温和，雨量丰沛，四季分明。年均 气温摄氏度，极端最高气温摄氏度，极端最低气温 摄氏度年平均相对湿度，最大年相对湿度无霜期 天，年日照时数为小时，年平均降雨量毫米，日最大值 毫米，时最大值毫米，最大积雪毫米。 土壤地质条件主要持力层为洪积亚黏土，部分地区基岩埋藏很浅，地基耐压力 高，工程地质良好，工程建设成本相对较低。 交通条件 空路距南京禄口国际机场合肥骆岗机场只有分钟左右车程。 水路拥有长江黄金水道公里，沿线多为深水良港，可常年 停泊万吨级船舶。 陆路沿江高速公路沿江高等级公路横穿而过，省道南新线芜铜 线和三荻线淮九路纵贯全境。滁黄高速长江二桥即将建设。 铁路沪铜铁路穿境公里，沿途分设客运站和货运站，扩能改建 复线工程正在筹建。 邮电通讯条件 本区域的光缆线路，电信电缆的长途和程控线路，移动联通的 信息网的覆盖面都达到了城市建成区的标准，尤其是电信宽带网络已 延伸到此。 其它条件 区域内配套设施齐备，服务项目完善。居住环境极佳整个区域 周围学校银行医院等管理服务机构应俱全。 第六章项目的建设方案 第节项目建设的原则 项目要贯彻以人为本的原则。项目要把生态环境与人文环 境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定健康和谐的社区环境。 项目要贯彻高效便捷的功能原则。从规划到建设，从交 通到绿化，都要突出以人为本的思想各区域和功能空间之间形成高 效便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。 项目要贯彻可持续发展的原则。项目要把生态环保放在 重要的地位，从宏观规划到微观设计具体技术的采用都要坚持可持 续化发展要求。 项目要贯彻适用经济在可能条件下注意美观的原则。 突出历史文化，创造建设品牌，成为旧城改造样板工程。区内建筑 力图实现精致典雅，具有美感。 第二节项目的建设内容 项目主要建设高层公寓，采用专业化的园林规划窗口风格建 筑设计，人性化的户型设计建设部分商铺，以满足商业贸易发展的 需求。 区域内将打造步行商业休闲街充分利用原先的夫子庙历史古迹 建设夫子庙广场，形成商业休闲人流的目标点。 沿峨西河打造滨河景观带，进步提升区域层次，吸引人气，并 可成为对外宣传的城市名片之。 第三节项目建设规模 项目占地面积为占地面积亩万平方米， 其中 号地块金路迎路交叉口以南，河以北扇形地块，面积约 亩 二号地块迎路以南，金路以东，沿河北路以北，峨路以西地块， 面积约亩 三号地块春路以南，金路以东，迎路以北，峨路以西，面积约 亩 容积率暂定为，规划开发面积万平方米，其中住宅 面积万平方米，商业铺面万平方米。 土地亩，拆迁房屋约万平方米。 第七章投资估算与经济效益估算 项目投资估算依据 参照市近期同类工程实际造价资料估算 参照国家的有关政策估算 据估算 建筑总面积万平方米 拆迁总面积万平方米 项目总成本亿元人民币销售总收入亿元人民币 故项目若没有相关支持措施而仅按常规的操作方式开发，将有总 额达亿元的亏损，经济效益面临比较大的困难。 第九章社会环境效益分析 产业效益 项目建成后，进行住宅商铺的销售，可搞活当地市场，促进当 地人们增收。建设的住房店铺等不仅可以满足原来居民的居住生 活之需，还可以面向整个县及市的市场，甚至辐射到周边其他地 区。 地租效益 旧改区建成后，将通过市场的集散作用，辐射带动周边地区的开 发，促进县的城市化进程，从而促进土地资源升值，实现资源的有 效配置和效益的最大化。 环境效益 城市的内在价值很大程度取决于环境。本项目的建设，将结合经 济效益社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调， 绿化措施相配套，通过绿化美化亮化县城乡环境，从而提升 自身城市价值，形成环境优美人际和谐的文明城区精品城区。 第十章建议与结论 县旧城改造项目的建设是利国利民之举，它既符合国家提高人们生活质量改善居住条件的思路，同时也符合省市关于进步改 造旧城区的规定，加快城市化进程的精神，更符合城市发展的实际 情况。但项目经估算，将有亿元的亏损，面临着比较大的经济 效益方面的困难，结合这情况建议政府出台以下扶持政策 划拨亩安置小区建设用地或提供万平方米的动迁安置 房 各项配套费及行政规费全免 地方税收县级财政留成部分返还项目公司 其他关于旧城改造项目的优惠政策。 县旧城改造项目在享受旧城改造系列扶持政策后可具备 投资条件，是项前景较广阔的经济投资方式。而项目的社会效 益非常明显，项目建成后，将成为本区经济的新增长点，既带动 产业发展，调整经济结构，又增加居民收入，也改善了环境，推 动了美化优化建设进程。 综上所述，县旧城改造项目的建设是必要的，在各级政府 的大力支持下，必将是抓住无限商机的明智之举。 投资有限公司 第章总论 第节项目的背景及由来 县镇属县城老城区，城市建设的设施完备，人口密集，但 居民住房多数因历史原因造成了居住环境差，房屋是危房，道路是市 场，迫切要求予以改善县委县政府对本改造项目高度重视和大 力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要议事 议程，投资兴建个融商贸居住于体的富有现代化气息的住宅区。 县旧城改造项目位于市县中心位置，拥有优越的地理位 置，良好的人文环境。项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市 品位，提高市民居住质量和改善生活环境的个亮点工程，成为最 为繁华之地。 第二节项目简介 旧城改造开发土地位于县中心，以现有的大戏院为中心，开 发面积约亩。 项目建设主要以高层公寓为主，配备道路绿地生活设施等基 础建设，强调以人为本的原则，实现商业贸易房产开发居民安 置的三大功能，导入专业化的园林规划