（已批）2009年玉溪市福安康颐养中心项目建设投资立项申报方案（打印版）

是玉溪经济社会发展需要玉溪市经过几年快速发展，经济和社会各项事业取得长足进步，但总体上讲，社会福利事业相对滞后于经济发展，多年来，政府承担经济社会各项事业建设任务较为繁重，压力巨大，从而导致投入不足。

因此，引导和利用民间资本投入，探索社会福利事业市场化运作，解决社会福利问题，是当前政府探索重要课题。

玉溪市福安康颐养中心项目建设正是探索福利事业社会化排头兵。

是玉溪生态城市建设需要老年社会服务业是生态城市建设重要内容。

项目是个老年人颐养中心，环境规划和建设布局是以花溪秀河茂林修竹亭台水榭假山奇石山水浑然天成为主题，项目建成可为旅游小镇建设形成强力互补，充实文化内涵，环境相得益彰。

旅游小镇建设又可为项目提供强有力外部环境支持，使碧玉清溪发挥环境效应，也是生态城市建设根本目。

第三章市场分析预测及营销方案社会福利事业市场化发展前景老年社会服务事业市社会福利事业部分，它存在和发展是社会文明进程中有益产物。

截至年月底，玉溪市共有岁以上老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人。

站全市人口总数岁之间老人人，岁以上老人位。

红塔区共有岁以上老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人岁之间老人人，岁以上老人位。

据统计，玉溪市老龄化比例以每年增长率递增。

以上数据显示，开办养老机构有着庞大客源，为项目建设运营奠定了坚实市场基础，加之市区两级人民政府部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。

玉溪是适宜人类居住地区之，曾有版纳昆明元江易门等离退休人员电话询问是否有较好老年公寓。

因此，我们投资老年颐养中心本着以以人为本服务完善环境优美设施齐全建设原则，将展示较好社会效应和环境效益。

据此，我们对玉溪现有两个老年福利中心作了相关调查夕阳红托老院占地约平方米，共有两幢简易两层楼房，有床位个，现入住老人幼儿共计人。

夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位内设三人间和单人间食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲康体设备，连基本电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为左右星光公寓占地约平方米，总体环境良好，设有单间双人间和三人间，约个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。

星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有把按摩椅和个脚底按摩器，娱乐设施仅有个麻将室，院子较小，老人活动范围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住人员标准上比夕阳红更高些，等待入住人也较多，星光公寓缺陷是床位少面积小。

据调查，老人希望环境好玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告代项目建议书玉溪市福安康颐养中心项目筹备组二九年三月机密材料请勿外传项目概述„„„„„„„„„„„„„„„„项目名称及项目承担单位情况„„„„„„„可行性研究报告编制的依据和研究范围„„„主要技术经济指标„„„„„„„„„„„„第二章项目建设背景及必要性„„„„„„„„„„项目提出的背景„„„„„„„„„„„„„项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„第三章市场分析预测及营销方案„„„„„„„„„社会福利事业市场化发展前景„„„„„„„营销方案„„„„„„„导平等民主为宗旨，实现人性化管理目标。

第四章项目建设地点及建设条件项目建设地点本项目拟建于州大河沿岸以北工实行绩效考核，充分调动员工积极性，体现多劳多得分配原则。

要求所有从业人员，从自身岗位做起，从小事做起，注重学习，形成高效团结务实关爱企业文化内涵氛围。

所有员工必须签订劳动合同，并享受国家规定相关养老医疗保险等福利待遇。

第九章项目实施进度项目建设期中心建设本项目建设期十八个月，控制时间年月至年月，其中年月完成筹备及规划和建设设计，年月完员配置等其他工作，年月完成主体工程建设，年月完成竣工验收并试营业。

建设期前期时间分配可行性研究和初步设计编制审批时间需个月。

初步设计审批个月。

施工图设计招标个月。

基础设施建设个月。

主体工程完工个月。

设备采购和安装个月。

人员配置个月。

竣工验收试营业个月。

以上各建设阶段可根据情况有所交叉，具体实施进度见计划表。

项目实施进度计划祥见项目实施进度计划表项目实施计划进度表时间项目年年年完成可行性研究并上报前期工作建设场址四通平工程方案设计及施工招标管理操作人员进行筛选培训主体工程收尾试运营正式营业第十章工程组织管理工程组织管理本项目严格按基建程序进行申报审批，控制好建设规模，合理安排资金，积极充分扎实地抓好前期各项准备工作。

遵循国家财政部建设部关于资金管理暂行办法和基本建设投资管理要求，项目建立严格财务工程监理制度。

为„„招投标„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章投资估算及资金筹措„„„„„„„„„„投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„第十二章经济效益分析及评价„„„„„„„„„„主营业务收入„„„„„„„„„„„„„„成本费用估计„„„„„„„„„„„„„„盈利综合评价„„„„„„„„„„„„„„第十三章研究结论„„„„„„„„„„„„„„„第章项目概述项目名称及项目承担单位情况项目名称玉溪市福安康颐养中心项目承担单位名称玉溪市汇海房地产开发有限公司项目承担单位通讯地址联系人联系电话通讯地址玉溪市红塔区玉兴路汇溪大厦室项目承担单位简介玉溪汇海房地产开发有限公司是专业从事房地产开发经营管理，以及物业管理装饰装修等业务企业，公司成立于年，年轻且充满活力，注册资本三百万元，目前已经成功投资开发了多处市场以及住宅，包括目前正在建设尚品高层建筑磊山大厦，对于房地产开发等方面经验丰富。

公司自成立以来，直秉承塑物为美，树仁成林，以人为本，回报社会经营理念。

在社会各界支持下，经营发展取得了好成绩，拓宽了市场渠道，步入了多元化发展时期，公司事业蒸蒸日上。

为回报社会，致力于开发优质房产，现倾力打造流老年人颐养中心。

项目宗旨以建立和谐社会为目标，结合市政府建设生态城市指导思想，大力发展社会福利事业以管理价格齐备功能提供社会所需求全方位优质服务。

项目理念以人为本，无微不致温馨和谐，功能完备。

项目经营方针夕阳无限好，永留人间美承接美德，忠于职守，热爱工作，强化交流注重关爱创意和环境。

完善医疗保健功能，建立和谐老年社区，健全颐养居住设施，消除老年孤独，创建美好社会制定合理通畅管理制度和工作流程注重国情，引领潮流，健康向上，不懈追求同心协力，融入社会，全面发展。

项目建设地点项目选址方案方案聂耳文化广场州大河北岸，占地亩方案二州大河北岸代井村以南，占地亩可行建设又可为项目提供强有力外部环境支持，使碧玉清溪发挥环境效应，也是生态城市建设根本目。

第三章市场分析预测及营销方案社会福利事业市场化发展前景老年社会服务事业市社会福利事业部分，它存在和发展是社会文明进程中有益产物。

截至年月底，玉溪市共有岁以上老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人。

站全市人口总数岁之间老人人，岁以上老人位。

红塔区共有岁以上老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人岁之间老人人，岁以上老人位。

据统计，玉溪市老龄化比例以每年增长率递增。

以上数据显示，开办养老机构有着庞大客源，为项目建设运营奠定了坚实市场基础，加之市区两级人民政府部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。

玉溪是适宜人类居住地区之，曾有版纳昆明元江易门等离退休人员电话询问是否有较好老年公寓。

因此，我们投资老年颐养中心本着以以人为本服务完善环境优美设施齐全建设原则，将展示较好社会效应和环境效益。

据此，我们对玉溪现有两个老年福利中心作了相关调查夕阳红托老院占地约平方米，共有两幢简易两层楼房，有床位个，现入住老人幼儿共计人。

夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位内设三人间和单人间食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲康体设备，连基本电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为左右星光公寓占地约平方米，总体环境良好，设有单间双人间和三人间，约个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。

星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有把按摩椅和个脚底按摩器，娱乐设施仅有个麻将室，院子较小，老人活动范围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住人员标准上比夕阳红更高些，等待入住人也较多，星光公寓缺陷是床位少面积小。

据调查，老人希望环境好玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告代项目建议书玉溪市福安康颐养中心项目筹备组二九年三月机密材料请勿外传项目概述„„„„„„„„„„„„„„„„项目名称及项目承担单位情况„„„„„„„可行性研究报告编制的依据和研究范围„„„主要技术经济指标„„„„„„„„„„„„第二章项目建设背景及必要性„„„„„„„„„„项目提出的背景„„„„„„„„„„„„„项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„第三章市场分析预测及营销方案„„„„„„„„„社会福利事业市场化发展前景„„„„„„„营销方案„„„„„„„倡导健康积极向上精神，与政府协作，利用中心文体设施生活设施，每年组织开展至次全市老年人文体比赛烹饪比赛与教育机构合作创办老年大学。

再则，中心为更好地为老年人服务，利用当地资源和全国资源进行对接整合，向社会提供异地互动观光旅游养老候鸟式养老，通过动静结合新模式，实现各养老院之间客户资源互动共享，利用教育资源开展养老助教，让老年人感受到福安康颐养中心是人生天堂。

管理策略为更好地体现人文精神倡导以人为本理念，中心拟定以下管理措施管理理念心理护理亲情化精神护理多样化康复护理大众化生活护理家庭化管理模式以机制创新服务创优管理创严，形成套独特颐养中心管理模式。

管理制度福„„„„„„„„„„„„建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„第五章项目建设目标„„„„„„„„„„„„„„项